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“高价地”进入销售期 央企迎来“楼王”时代?

洛涛

2011年01月14日08:52    来源:《经济参考报》     留言 0 条     手机看新闻

  国资委严令之下,央企炮制“高价地”的时代刚刚渐行渐远,但由央企开启“楼王”时代却由远及近,进入人们的视野。

  2010年12月28日,央企中化集团旗下中化方兴开发的金茂府项目正式面市,这个未来售价恐将在4 .5万元/平方米左右的“豪宅”项目,即是脱胎于北京昔

  日的广渠路“高价地”。2010年,中化方兴在40亿元以上的不断加价,最终让信心满满的潘石屹败兴而归。

  中化方兴的金茂府并非惟一心向“楼王”的央企。在重庆,与香港开发商九龙仓联手拿下江北嘴地块的中海地产,也正试图将这块曾创下重庆江北嘴土地价格纪录的地块,打造成属于整个中国的“滨江豪宅”,其售价可想而知。在北京,另外一家央企中信集团和旗下的中信地产,则以北京截至目前最高的超过60亿元的价格,拿下了备受瞩目的中服地块,成为又一任“高价地”桂冠的享有者。

  在集体退却了“高价地”的热情之后,央企的“楼王”诉求,似乎正在形成一个新的轮回。

  “高价地”变楼王

  时隔一年,曾经的北京广渠路“高价地”,终于面市。2010年12月28日,中化方兴地产对外宣布,脱胎于广渠路“高价地”的金茂府项目,将于2011年4月开始陆续对外销售。在金茂府售楼处对外开放的仪式上,中化方兴相关负责人表示,金茂府的未来销售价格还未最后确定,但基本会以4.5万元/平方米的价格起售。

  北京市住建委批准预售的相关信息显示,金茂府可预售房源为982套,其中包括廉租住房为332套。中化方兴地产于2010年拿下该地块,总价40.6亿元,按照控制性规划计算,其楼面成本价已经超过15200元/平方米。

  2010年是各一线城市“高价地”纪录被频繁刷新的一年,北京、重庆、南京、杭州等地的“高价地”纪录相继被刷新。世联经纬房地产研究机构董事总经理孙玉飞告诉记者,一块公开出让的净地从拿地到面市销售,基本需要一年零三个月的时间左右,因此,2011年,将是“高价地”项目的集中销售阶段。

  “2010年很多‘高价地’的得主都是央企,因此,2011年在由‘高价地’转化成楼王的现象中,央企将占有很大的比例,甚至央企从追逐‘高价地’到追逐楼王,可能将成为一种‘现象’。”孙玉飞向记者表示。

  中化方兴并不是惟一的将“高价地”转化为楼王的央企。2009年,央企中国海外下属的地产企业中海地产,与香港地产开发企业九龙仓联手以40亿元的创纪录价格在重庆江北嘴拿下A \B \C三块地块,一度为重庆“高价地”。当下,借势重庆两江新区获批的利好,2011年4月开始,该“高价地”项目将分别以“国金中心”、“寰宇天下”“紫御江山”的名称,进入市场销售。

  重庆地产界普遍认为,以寰宇天下的豪宅物业类型分析,结合其楼面成本价,其售价应在25000元/平方米,这一售价,将成为重庆豪宅的新标杆。“在此之前,重庆豪宅的最高售价,在18000元/平方米左右。”孙玉飞告诉记者。

  区域房价控涨压力

  “央企‘高价地’在2011年集中进入销售期,有可能会进一步拉高区域内的房价。”杭州萧山房地产经济公司副总经理周波向记者分析。依照他的经验,“高价地”出炉之时,周边的二手房价一般会迎来10%~20%不等的上涨,而当“高价地”项目进入销售期后,一旦定价超出区域内的平均价格,通常会导致区域内的新房价格再次上涨。央企的“高价地”亦不例外。

  北京市房地产交易管理网的统计显示,目前,北京C B D区域内的 主 要 标 杆 项 目 , 销 售 价 格 在35000元/平方米至39000元/平方米。万科蓝山苑从2010年11月25日获得预售许可证至12月9日,成交22套,成交均价39990元/平方米,相比5月份的38597元/平方米有轻微上涨。

  “在目前北京市政府落实楼市调控的背景下,C B D区域内以及周边的房价,在过去5~8个月的时间中,并未有大幅度的上涨。比如万科蓝山苑项目,5个月的时间,房价上涨只有在1000元左右。”联达四方经济公司总经理杨少锋向记者表示。

  然而,随着中化方兴金茂府项目逼近入市,一度稳定的区域房价,再次面临压力。“如果金茂府以45000元/平方米的价格入市,日后销售价格还有上涨的空间,届时,仅这一个项目的对整个区域房价的上涨的拉动作用,就不可小视。”一位不愿具名的房地产经纪公司老总向记者表示。

  记者向三位准备在2011年在北京东四环、东五环开盘的开发企业询问其定价策略,他们都表示,将要参考金茂府的开盘定价和他给区域房价带来的上涨幅度,而目前,金茂府周边的房地产经纪公司门店均反映,近期二手房的挂牌价格,已经出现的略微的上涨。

  中海地产和九龙仓在重庆江北嘴的项目定价,也超出了目前江北嘴乃至重庆的住宅平均价格。“寰宇天下和紫御江山都将把重庆的住宅价格带入一个新的阶段,江北嘴对于投资者的利好,将通过这两个项目的定价,彻底释放出来,从而使 整 个 重 庆 的 房 价 进 入 新 的 阶段。”

  央企逐利冲动

  2010年,由于央企在当年第一季度,在土地市场上的攻城略地,迫使国资委出台非主营业务央企退出地产业务的行政命令。此后,国务院分别在国十条、国五条中相继提出,严禁非主营业务的央企进入房地产市场。

  此后,中石油、中石化、中远集团等央企,相继退出房地产开发业务领域,央企的“高价地”生涯也自此告一段落。“但是,对于历史已经遗留下的央企手中的‘高价地’出口问题,将使央企从‘高价地’追逐转向楼王追逐成为一种现象。”杨少锋向记者表示。

  他认为,央企追逐“高价地”所导致的手中土地拥有的较高楼面成本价,将会与目前国务院、国资委一直在房地产领域强调的央企社会责任形成矛盾,从而使央企在房地产的问题上,陷入进退维谷的境地。

  记者了解到,中化方兴拿下的总价40.6亿元的北京广渠路“高价地”,其楼面成本价已经超过12500元/平方米;而中海地产和九龙仓在重庆江北嘴拿下的“高价地”,其楼面成本价,也已经超过8000元/平方米。

  然而,尽管如此,央企房地产定价与社会责任定位的所产生的矛盾与冲突,也十分明显。“通常房地产的楼面成本价之外,建安成本5000元/平方米已经很高了,那么即便如此,也不会有超出地价3倍以上的定价。”中国房地产学会副会长陈国强表示。

  “4 .5万元每平方米还算保守?”金茂府周边某中介公司人士表示,周边几个高端楼盘二手房房价售价才3万元/平方米左右,“金茂府”将再度推高区域楼价———关键,这一次楼王的主人是央企。
(责任编辑:聂丛笑)
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