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调查称“土地期满无偿收回”系全国通行规定

马祚波

2011年01月19日09:05    来源:《扬子晚报》     留言 0 条     手机看新闻

  土地期满无偿收回 并非针对住宅地

  ■本报记者调查发现,相关规定是全国规定而不是上海地方法规

  ■“无偿收回”的是“期满未申请续期”地,住宅用地不用申请“自动”续期

  ■但“自动续期”后要不要再交一次钱,是否受“公共利益”制约未明确

  ■法律疏漏让住宅“70年难题”仍悬着,南京最早2040年遇到

  1月14日,上海《第一财经日报》发表了《沪土地出让惊现“期满出让人无偿收回”》一文,文章称,记者在2011年上海土地交易市场首拍中发现,在土地“预申请须知”中,出现了出让期满后“出让人收回并补偿相应残余价值”甚至“出让人无偿收回”的规定,而且收回的范畴包括“土地上的建筑物构筑物及其附属设施”。文中记者强调,“这些规定在历来的土地出让中均属首次”。

  文章援引房产分析师的话说:“这个规定很刺激,以后都这样,谁还敢买房?谁敢投资地产?”

  其实不光是房产“业内人士”感到“刺激”,众多买房人更是害怕:按这样的理解,我们买的房子,在70年土地使用期限满了以后,连土地带房子不就会被无偿收回了吗?那我们买房子的钱到底是买了房子,还是付的租金?

  第二天,各大网站和媒体纷纷以“上海首次规定土地出让期满后无偿收回”为题目进行转载,这个话题持续发酵,引发众多媒体纷纷抨击“践踏私权”、“挑战物权法”、“消灭安全感”、“与民争利”……

  但是,本报记者调查发现,这应该属于一起新闻“乌龙”,这并非上海的“地方新规”,而是国家普遍施行的。规定的实质也非“70年一满就收回”这么简单一刀切。但是这则“乌龙新闻”的出台,却真实地反映了民众对“70年大限”的“恒产”焦虑和相关法律的模糊。

  真相追寻

  新闻发酵

  官方《通知》越解释越糊涂

  1月17日,也就是这条消息见报后的第一个工作日,上海市规划和国土资源管理局在官网上挂出一份《“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知》对此作出解释。解释中以特别以黑体字标明,所谓“出让期满无偿收回”,是针对“出让期限届满,土地使用者申请续期未获批准的,该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。”

  不过,这一通知还是照搬了合同文本文字,缺乏通俗解释。而媒体又在其中拎出了“符合社会公共利益需要可不批准续期申请”的文意,发出“因为社会公共利益没法界定,我们的房子还是不安全”的解读。因为上海国土部门解释得很不“给力”,不但未释疑反而加重怀疑,一时间各地媒体纷纷出来安抚民心,“我省不会出台类似办法”、“××地国土部门表示不会跟进”的报道鱼贯而出。

  第一质疑

  难道所有开发商都在欺瞒?

  本报记者看到这个报道,首先感到奇怪:因为如果存在这一“70年满后房子收回”规定的话,那么现在开发商卖房子就变成了“借鸡生蛋”,把租来的东西直接卖给你,这在法律上是说不通的。最起码,在购房者和开发商签订的售房合同上,应该有这个“70年后收回”的条款提醒,否则就是无效合同。而遍查上海各地购房格式合同,都未见此条款。难道所有的开发商都涉嫌欺瞒诈骗?

  再度质疑

  上海真敢“冒天下之大不韪”?

  上海作为一个开发前沿城市,难道会带头作出这种看似是向上世纪“倒退”的规定?记者又查看了上海市国土部门的说明。上面提到,这一规定的依据是《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七、第二十八、第二十九三条相关“土地出让限期届满”的条款。那这三个条款是否是上海市的“地方条款”呢?记者随即又查阅了包括南京、北京、广州等多地的《国有建设用地使用权出让合同》范本,发现都有这三个条款,文字叙述一字不差。这就说明,这个所谓“挑战物权法”的规定,并非是上海一地独有。

  原来如此

  不是“沪版新规”,是国土部规定

  最终,记者找到了这三个条款的来源:国土资源部。2008年4月29日,国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。该示范文本中第五章为“期限届满”,其中第二十五条到第二十七条和上海版《出让合同》的第二十七到第二十九条完全吻合。也就是说,根据国家规定,从2008年开始,所有地方的国有建设用地使用权出让合同中,都必须有这三个条款(本报在右上角原文列出这三个条款供参考)。

  所以,所谓上海“首次”提出,是一条“乌龙”新闻。确切地说,应该是上海“首次”把这些条款写到了“预申请须知”中,结果引起了媒体的注意。

  法律释疑

  国土部08版土地出让 合同范本相关条款

  第二十五条 使用年限届满,土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的,应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的,出让人应当予以批准。

  住宅建设地使用权期限届满的,自动续期。

  出让人同意续期的,土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续,重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同,支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

  第二十六条 土地出让期限届满,土地使用者申请续期,因社会公共利益需要未获批准的,土地使用者应当交回国有土地使用证,并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由出让人无偿收回,出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物,构筑物及其附属设施,按本条第项约定履行:(一)由出让人收回地上建筑物,构筑物及其附属设施,并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值,给予土地使用者相应补偿;(二)由出让人无偿收回地上建筑物构筑物及其附属设施。

  第二十七条 土地出让期限届满,土地使用者没有申请续期的,土地使用者应当交回国有土地使用证,并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由出让人无偿收回。

  暂时定心

  这个规定不针对“住宅用地”

  看这三个条款,通俗解释应该是这样的:1、非住宅用地应当在期限届满前一年向政府提出续期申请,住宅用地既然“自动续期”就没有“申请批准”的问题。如果续期申请无伤“社会公共利益需要”,则政府必须批准续期,但批准后要再交一次土地出让金。2、如果非住宅用地期限届满前一年没有提出续期申请,则到期后政府无偿收回。3、如果非住宅用地申请续期因“公共利益”未获批准的,政府收回土地并给予补偿,如果有约在先不补偿的则无偿收回。

  可见,“无偿收回”的情况必须同时满足以下两个条件:一,非住宅用地,二,用地期限届满前一年未提出续期申请,或者申请未获批准且事先约定不补偿。而在同一合同文本的其他条款中,有表述很清楚的“土地转让期限未到,不得收回”的条款。

  忧心再起

  “自动续期”后仍有三大隐忧

  可以看出,“土地期满无偿收回”报道的来源就在这里。而这个表述因为过滤了众多的先决条件(如没有申请续期,不适用住宅用地等),所以引发了全面的担忧。事实上,第一财经日报的原始报道中,就已经提出了“不含住宅用地”的意思,在许多转载中该说法被有意无意忽视了。

  不过,在澄清了上海的“冤枉”后,却容易引起更大的焦虑:原来全国都是这样办的!而且这三个条款中,关于住宅用地70年期满后怎么办,至少有三个关键疑问没有解释清楚:一是“自动续期”后,是否还要再付一次土地出让金?二是“自动续期”是否会受到“社会公共利益需要”的影响而不成功?三是,“转让期限未到不得收回”的条款中,也附带了一条尾巴:“社会公共利益需要”的“特殊情况下”,政府可以收回土地和建筑,但要给予市价补偿。

  显然,这些没有解释清楚的三个关键疑问,正是法律衔接的漏洞所在,却也恰恰是所有老百姓和购房人最关心的地方。

  法律回溯

  确实不是“挑战物权法”

  就这三大疑问,本报记者询问了众多相关部门和专家,得到的答复都是“很复杂,目前还说不清楚”。甚至有人私下对记者表示,这个问题“超出了我们现在的智慧,还是几十年后后人来解决。”

  不过记者查阅到,2008年这个新版合同出台后,国土部土地利用司参与合同制定的几位官员和专家就曾发表过《以规矩成就方圆——国有建设用地使用权出让合同示范文本详解》的文章,对此进行了一定的解释。 按照这篇权威文章的解释,出台这个新版合同,本来目的就是去适应《物权法》的。

  根据该文章的法律回溯,最初关于“届满收回”的法规,是1990年实施的国务院55号令第40条规定:“(土地)出让年限届满,出让方有权无偿收回土地使用权,地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得”,由于当时商品房制度还没实施,房子都是公家的,所以这个规定简单规定“全收回”。

  而随着商品房制度的建立,经过历次修订的《城市房地产管理法》取消了55号令“连房带地全收回”规定,做出了“必须提前一年申请续期”的规定。但这一规定没有区分“住宅用地”和“非住宅用地”,而且对“未申请续期”或申请续期未获批准的情况下如何补偿,没有任何提及。

  2007年10月1日起实施的《物权法》对此作了进一步明确:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”

  所以,这相关届满后土地如何续期的“三条款”,恰恰是根据《城市房地产管理法》、《物权法》,结合《合同法》的基本原理作出的,虽然说确实还留了漏洞,但说它“挑战物权法”,并非事实。

  法律漏洞明显“70年难题”仍未解

  这条有些“乌龙”的新闻能够持续发酵,除了被媒体解读为“继续调控楼市,衔接房产税出台”的政策意义外,更重要的是触到了老百姓心头的痛处:辛辛苦苦攒了多年的钱买来的房子,真的不能是自己的永久财产,只能住70年就要无偿上交?正如南京市长季建业前几天接受本报专访时所说,“无恒产则无恒心”,“无偿收回”四个字,是对“恒心”的打击。

  现在虽然可以基本确认,所谓“期满后无偿收回”的规定,并不适用于“住宅用地”,但是,“自动续期”的条款后面,却没有提及是否要和“政府批准续期”一样再交一次土地出让金,这是个很可能到时候被“灵活操作”的法律漏洞。同时,《物权法》面临的老问题还是没解决:“社会公共利益需要”这个没有明确界定的概念,还是时刻悬在头上,让“自动续期”看起来似乎并非“无条件”,也让无论期限届满与否的房子,都没法彻底避免“被征收”的阴影。

  难道,这个难题真的如业内所说,要“留给后人”来解决?

  延伸

  青岛已现到期难题 南京最快2040年面对

  住宅用地的“70年大限”,很多人调侃说,“孙子的事情”。真的吗?

  2009年,《新华每日电讯》就报道说,青岛开发区阿里山小区因为1989年“创新尝试”设定了20年的土地使用期限。现在到期了,怎么办?还没有后续说法。

  在南京,一些2000年开发的酒店式公寓,主要分布在新街口、鼓楼等地,因为属于商业用地,使用年限是40年,却在30年后就要遇到这个问题了。国土部门说:“这个问题应该由《物权法》来解释,国土部门只是执行机构,我们说了不算,也不够权威。”

  另外,在“招拍挂”以前的“划拨”土地建筑的老小区,因为没有挂牌出让,所以土地证上没有写期限。虽然没有“到期收回”之忧,但也不在“不得收回”的保护范围里。

  本报记者 宋南飞 马祚波
(责任编辑:乔雪峰)
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