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破解住房难须深化土地改革

汪利娜

2011年04月06日08:24    来源:人民网-《人民日报海外版》     手机看新闻

  住房保障是住房领域的社会保障,是政府为弥补市场“失灵”,通过运用经济、行政和法律手段,为保障满足全体国民的基本住房需求所做出的多种制度安排。但这并不意味着政府“包办”,针对不同的收入群体,政府履行责任的方式应有所不同。

  对于高收入群体,其住房问题完全可以由市场解决,而无须政府参与;对于广大中低收入群体来说,政府可以利用信贷、税收政策从供给或需求面入手为满足其住房需求提供支持,也直接参与保障性住房建设,提供特殊的救助,即住房保障的政策目标为“高端有市场、中端有扶持、低端有救助”。

  许多人认为住房“双轨制”就是保障归保障,市场归市场,两者可以分道扬镳。其实,保障性住房和商品房虽服务的对象不同、供给方式不同,但也不是泾渭分明,互不关联。首先,两者的目的是一致的,都是为了解决国民的“住有所居”的问题。其次,两者是互为因果、互为补充的。住宅市场的商品房价格越高,居民可支付的商品住宅越少,对政府直接供给的保障性住房的需求越大,政府的负担越重;土地市场和住宅市场越规范,商品房价格越合理,可支付性越高,保障性住房的需求越小,政府负担越轻。

  鉴于保障性住房和商品房都具有满足住房需求之功能,两者互为补充的关系,政府干预和实施住房保障就要兼顾商品房市场调控与保障性住房建设,既要有短期的调控政策,更需要长远的制度安排,其中重中之重,是要深化土地制度改革。

  首先要通过新的立法构建多元土地产权平等分立的市场地位。所有的集体土地和国有土地,都可平等地进入农用地、城乡建设用地交易市场,允许农村集体建设用地土地以有偿出让、作价出资(入股)、租赁、联营、抵押等方式出让,改变现行“一口进一口出”地方政府的行政垄断和土地市场“最大做市商”的地位,以消除绝对垄断产生的腐败和价格扭曲。

  其次,应按土地用途,构建多种土地交易市场,将商品住宅用地市场与非居住类商业用地市场、工业用地和公益性用地市场区别开来,以保障各类土地的供给规模、价格和买方卖方供求信息公开透明度,避免信息不对称影响市场预期。

  再次,随着土地市场的完善,政府应退出从现行直接参与征地、储地和卖地,限定政府权力为“产权保护、信息公示、调控总量、土地用途、结构管制和维护市场秩序”等,以保障土地市场交换的公开、公正、公平,优化配置,真正从根本上解决合理地价的形成机制问题,抑制地价房价的非理性上扬。  

  第四,增加中低价位可支付住房和保障性住宅的用地的供给,在市场不健全的情况下,严格土地出让收益的管理,实行“收支两条线”、专户和比例管理,确保与民生相关的公共服务支出、重点项目占较大的比例,以促进政府职能从“投资型”向“服务型”政府的转化。

  (作者为中国社会科学院经济研究所研究员)

(责任编辑:徐子涵)

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