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房屋限购令让城市房租上涨 通胀等原因不可忽视

2011年04月11日09:11    来源:中国经济网     手机看新闻

  房租骤涨的四大推手


  炒作“限购令”对租房市场影响拉抬租金,成为推动近期国内主要城市房租上涨的主因。治本之策还在于强化针对房产结构的政策调控。


  “我去年4月在西便门租了一套63平方米的两居室,月租3200元;昨天房东通知我说,要求将月租金提高到3600元,我不想再续租了。但是找了一圈后发现,房租都涨了。”在北京工作的高田既郁闷又疑惑,为什么房租涨得这么猛?


  《瞭望》新闻周刊近来在房屋租赁市场调研了解到,北京、上海、广州、南京等热点城市房租连续两年呈快速上涨态势。今年一季度,部分城市房租同比增幅超过10%,有的超过20%。


  业内人士告诉本刊记者,租金快速上涨与房价居高不下、中介公司借“限购令”炒作等因素密切相关,也暴露出中小户型房源严重不足的结构性矛盾,“我国要形成租售并举、多渠道解决住房问题的格局,还需要加大楼市结构调整力度,同时要有效监管租赁市场。”


  城市房租全线快速上涨


  前述高田租房的经历并非孤例,在南京工作的黄静也有相似的遭遇,“去年房东已经涨两次房租了,60平方米不到的房子,去年初也就1200元,现在已经1800元了。”在南京后宰门租房居住的黄静向本刊记者叫苦不迭,“最近,房东又来电表示要涨房租了。”


  从本刊记者采访看,东部一线城市近两年房租上涨可谓“来势汹汹”,与此同时,二三线城市房租也逐步跟进。


  “京15条”出台以后,引发北京的房租上涨声一片。根据“我爱我家”市场研究院的统计,3月中旬,北京市租赁市场交易总量环比3月上旬上涨了8.5%,与去年同期相比上涨了22.2%。北京市租赁均价为3162元/月/套,与去年同期相比则上涨了16.6%。上海房屋租赁指数办公室发布的报告显示,2月上海房屋租赁指数为1276点,较1月份上升15点,涨幅比1月扩大1.03个百分点。高、中、低端租金全线大幅攀升。


  据国家统计局广州、江苏、内蒙古、陕西调查总队的统计数据,今年以来,广州房租出现较大幅度的增长。2月份广州房租环比上涨1%,同比大幅上涨了21.9%;江苏省2月私房出租价格同比上涨12.5%,与1月份相比上涨了1.8%;内蒙古自2010年四季度起,到今年2月底,呼和浩特、包头、鄂尔多斯、呼伦贝尔等城市的房屋租金,涨势明显。调查显示,这些城市的租金水平总体上的涨幅一般在3%到4%左右,其中学校周边区域和城乡结合部区域,上涨的幅度较大,一般在5%左右,最高的涨幅在7%左右;陕西省2月份私房租金同比上涨19%。


  值得关注的是,根据国家统计局的数据,居住类价格同比上涨过快是推动目前CPI上涨的重要因素,仅次于排在第一的食品价格上涨。


  四因素合力推涨


  多位受访业内人士和租房者表示,有四种因素在推高房租:


  其一,房租快速上涨背后有中介公司炒作“限购令”的因素。本刊记者到位于北京西城区的中大恒基房屋中介机构询问租房时,一位中介人员说,“京15条”对外地人购房进行了严格限制,导致大量欲购房者由买转租,增加了租赁需求,“租吧!现在不租,往后租金还会上涨。”


  “一些人把租金上涨归因于‘限购’,这是不正确的。”北京中原地产市场总监张大伟解释说,事实上,“限购”使各地本来用于出售的房源很可能转移到租赁市场上,增加的房源有可能消化增加的需求。北京一家楼盘在“限购”后增加了10%的出租房源就是证明。


  “租金上涨中介得到的佣金就会提高。”南京“满堂红”置业公司主管李宁告诉本刊记者,比如一些城市规定了租金在1500元以下,只能收取房客半个月的租金作为佣金,如果租金超过了1500元,就可以收取租赁双方各半个月的佣金,“有的中介为了多挣钱,会想方设法拉抬价格。”


  北京居民宋先生也向本刊记者表示,近期全国住房成交量萎靡不振,于是房租收入成了房产中介用来弥补收入的重要手段,“中介劝房东提价现象普遍,有的片区甚至报出的价格惊人的一致,其背后有明显的人为操纵痕迹。不排除中介联手炒作抬高房屋租赁价格。”


  其二,“结构性短缺”。李宁说,许多大城市中租赁房供应总体充足,但供应结构严重失衡,“中低租金的中小户型紧缺,近些年新建商品住宅户型偏大,而小户型比较集中的房改房小区、城中村由于旧区改造和市政建设拆迁而越来越少。”也正因此,一遇需求增加,中低价位、中小户型房源的租金便容易上涨。


  其三,通胀预期驱动。从通胀的角度看,至少有两大因素会使房东提高租金,一是各类生活消费品价格明显提高;二是与房屋直接相关的水、电、装修建材等成本也在上升。


  其四,“租房旺季”使然。许多大城市春节后的租房客比节前要增加三四成甚至更多。春节后新增租赁需求的主要是返城务工人员和大学毕业生。每年到4月份,房租会趋于平稳,但是6月份又会因大学生毕业而紧张。


  租金骤涨需综合治理


  国家统计局江苏调查总队消费价格处处长赵继东告诉本刊记者,租金上涨与房价高有关,房东都认为现在房价高,租金也应该涨,“房价久调不下,一定程度上也支撑了房租上涨。要通过持续调控改变房价只涨不跌的预期,这是遏制租金过快上涨的根本。”


  李宁说,楼市的结构调整要下大力气抓落实,“相关部门几年前就有鼓励建设中小户型住房的政策,但是这么多年来,开发商出于利益考虑,多是以大户型为主打产品。有关部门新近规定70%以上的土地用于廉租房和中小户型住宅开发,这个要求一定要落到实处。”


  他分析说,目前南京市场每年出租房需求量约10万套,公共租赁房今年的建设任务是2万套,“即便是今后维持这么大的建设力度,扭转结构也要好几年。从市场供需来看,房租上涨可能是一个较长的趋势,调结构要常抓不懈。”


  “我爱我家”经理舒莉莉为本刊记者分析说,按照国家规定,房屋出租先要到房管部门备案,出租后要交纳5.5%的税收。为了逃税,市场上90%以上的出租户没有备案登记,管理部门掌握不到情况。这也是租金市场难以规范的原因。住建部近日表示要规范租金市场,建议加大对出租户的监管力度,可以通过减税收的方式,鼓励备案登记。


  受访业内人士还建议,今年确定的保障性住房建设目标为1000万套,较去年几乎翻了一番,而公租房将成为其中的“主力军”,“既要大力发展公租房这种融合保障和市场的有力‘武器’,也要加快促进市场化租赁房的供应,让更为广泛的社会群体通过租赁解决‘住有所居’的问题。”
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(责任编辑:乔雪峰)

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