“督查”地方调控:楼市如何冲破“观望期”?--经济频道--人民网
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“督查”地方调控:楼市如何冲破“观望期”?

2011年04月25日08:26    来源:新华网     手机看新闻

  国务院对地方“楼市督查”刚刚结束。在“最严调控”之下,市场正呈现出积极变化,但各种力量博弈也在加剧:“限购”暂时遏制了炒房投机需求,但仍有超过四成的被统计城市3月份房价环比涨幅超过0.5%;高房价出现松动,但离期待尚有差距。

  督查之后,一轮力度空前的房地产调控是否会再度加码,市场能否尽快冲破“观望期”?各方拭目以待。

  楼市“退烧”后陷“僵持” “市场感受”与“统计数据”有异

  “实施‘限购’之后,原来积累的400多组客户大量流失,只剩下180多组。”上海中环线内一大型楼盘销售负责人日前告诉记者。

  “限购”被认为是此次调控的“杀手锏”之一。目前看来,投资投机性需求得到了一定程度遏制。中国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示,作为重点区域的35个大中城市,因此导致交易量下降5%-7%。

  招商 银行20日发布的相关调查报告显示,90%以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资。

  去年4月起震荡上行的高房价,其涨势已有所遏制。国家统计局的数据显示,3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个,比上月增加了6个,环比涨幅比上月缩小的城市有29个。

  “地王”也暂时远离。中国城市地价动态监测系统数据显示,今年一季度超过半数城市的综合地价环比增速放缓,涨幅超过5%的城市由上一季度的18个减少至6个;六成监测城市的居住地价环比增速回落。记者采访还发现,不少城市出现了土地底价成交甚至流标的情况。

  在此轮“最严调控”中,对房企“银根”控制之紧超出以往。上市房企的融资受到各部门“名单式监管”,一般房企申请贷款困难重重。联合产权交易所数据显示,房企股权、债权的转让十分活跃。这种以往少见的现象说明:市场正加速“洗牌”。

  国务院常务会议指出:“随着房地产调控政策的深入推进,市场供求矛盾有所缓解,不合理需求得到一定抑制,市场出现了一些降温迹象。这说明,中央关于房地产调控的政策是正确的。”

  不过,市场变化与人们的期待还有一定差距。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说:“判断调控的效果,应该问问买房者的感觉,问问中低收入者有没有看到更多的保障房投入供应。”

  提防多种因素“对冲”调控成效

  当“最严调控”进入关键期,各种博弈正在加剧。表面的平静之后,有多股力量“蠢蠢欲动”,可能对调控构成“对冲”。

  比如,部分二、三线城市的房价仍在上涨,“助涨”效应不容忽视。数据显示,70个大中城市里,依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%。这些城市大部分属于不甚引人瞩目或“限购”令没有覆盖的三线城市。这部分城市房价的持续升温,可能对市场预期带来不利影响。

  其次,部分地方政府在执行调控政策时“留了后手”。其中最典型的是房价控制目标的制定问题。3月各地陆续公布的“限价”目标,几乎清一色成了“涨价目标”,个别城市的“涨价目标”甚至超过10%。日前,经国务院督查组督查后,有城市宣布下调此前确定的新建住房价格涨幅控制目标。

  专家提醒“新建住房”除商品房外,还包括大量限价房、动迁安置配套住房等带有“保障性质”的房屋。而随着今年“可售型”保障房供应的增加,平均房价自然也随之“被降低”。

  再次,内外资金面因素仍造成房价上涨压力。受通胀预期影响,流动性依然充裕,买房仍是许多人的不二选择。记者采访发现,为规避“限购”,有些人选择全款买房但并不办理房产证,而是欲等到“限购令”取消再办理。其中有购房者说:“现在物价上涨较快,别的投资渠道又不多,还是买房子比较安全。”

  值得注意的是,国内货币政策紧缩、房企资金趋紧,人民币升值预期明显,外资以各种渠道进入楼市。国家统计局数据显示,今年一季度,房地产开发企业本年资金来源中,利用外资144亿元,增幅达45.2%,为各类来源中增长最快。中国指数研究院副院长陈晟说,外资的加速进入可能会抵消掉一部分楼市调控效果,对此应予以警惕。

  “政策篱笆”扎牢 防“常态”成“疲态”

  4月上旬起,国务院督查组兵分八路,对16个省(区、市)贯彻落实调控政策措施情况开展专项督查。此次督查力度之大、范围之广,震动市场,也激起各方更多期待。

  据统计,自2003年央行“121号文件”发布以来,国务院及有关部委针对房地产市场共发布了40余个全国性文件,掀起数轮楼市调控。但在有些热点城市,2001-2010年的10年中,仅有2008年的商品住房价格出现了微弱下调,其余9年均保持上涨,更有5年的涨幅在两位数以上。此轮“史上最严”调控能否让房价回归合理水平?

  国务院常务会议近期强调“巩固和扩大房地产市场调控成效”,“要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”。重申“严格控制投机投资性购房需求,努力增加市场供应,稳定市场预期,把房价控制在一个合理水平”、“切实抓好保障性住房建设,将保障性住房建设任务分解落实情况。”

  “目前市场已充分地感受到政府调控的决心。从现实需要及地方政府公信力角度出发,调控都已没有退路。”高纬环球中国区董事总经理张良军说。

  陈杰等多位专家认为,目前关键是把现有的“政策篱笆”扎牢。调控“组合拳”涉及多个部门、各级政府,经过此次督查之后,希望能强化执行、监管和问责力度,形成部门合力,杜绝“上有政策、下游对策”的局面。

  业内人士还建议,中央政府对保障房尤其是公租房三令五申,但一些地方在土地、资金等问题上仍处于探索阶段。中央应加快保障房的制度创新,完善“顶层设计”,自上而下加快破解保障房尤其是公租房遭遇的一系列瓶颈性问题。(“新华视点”记者叶锋)
(责任编辑:徐子涵)

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