北京楼市可能再入观望期

2009年07月09日14:03  来源:《中华工商时报》

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  空置率将走高 租金下滑

  空置率上升,租金下滑,北京楼市有可能再次进入观望期,仲量联行日前发布的2009年二季度“北京市房地产市场回顾”,概括了目前及未来18个月内北京楼市的主要特征。

  该机构发布的消息显示,今年二季度北京优质写字楼市场需求有小幅回升,其中国内需求不断增加,外资企业需求也有所上升,内资银行、国内能源类公司及媒体公司成为市场需求主体,特别是省市商业银行在京寻找新办公楼的数量增长迅速,成为近期市场需求一大亮点,金融街成为主要受益地区,而媒体公司有向CBD聚集的趋势,本季度市场整体吸纳量78450平方米,高于去年四季度及今年一季度。为了刺激需求,租金进一步下调,但降幅趋缓,二季度市场平均租金比上季度降4.7%,好于上海的下跌8.9%和香港的10.2%。

  由于本季度新增供应量近41万平方米,使得市场整体空置量达880万平方米,空置率达27.3%,下半年还有114万平方米上市,其中A级写字楼比例占43%,供大于求明显,预计平均租金将继续下降,空置率还将进一步走高。

  商铺市场方面,大量国际高档奢侈品牌停止了全球扩张计划,也有部分零售商关闭一些店铺,但中档品牌在过去几个月中迅速扩张,本季度项目招租进展依然缓慢,优质商业物业整体存量达360万平方米。新项目开发商和业主开始转换经营思路,盲目追求高档大牌的定位正在减少,由于需求谨慎,本季度市场成交租金比上季下滑4%,平均空置率达16.1%。下半年将有7个项目,总计57万平方米入市,明后年还将有更多新增供应,因此,空置率将进一步走高。

  高端住宅方面,二季度尽管跨国公司高管租房需求开始恢复,但高档公寓租金平均成交价环比依然下降1.3%,高档别墅租金环比下降0.9%,下半年由于假期因素,整体租赁市场平均空置水平将有所提高,租金也将保持小幅下降的态势。本季度,高档住宅市场出现价涨量跌现象,据该机构监测,高档公寓平均售价比上季度涨0.8%,高档别墅环比上季度涨0.6%。该行表示,最近地王频出,有三方面因素:一是公司自身战略选择,二是开发商看好中长期市场,三是部分开发商现金流充足。尽管从中长期看土地价格肯定会上涨,但该机构还是希望市场能够平稳发展,不希望出现“强劲反弹”。在经济没有完全回暖的情况下,房价快速上涨不利于成交量持续回升,市场很可能再次进入观望期。

  酒店市场奥运后需求减弱,使得北京酒店日平均房价和入住率较去年同期分别下降22.2%和18.4%,该机构预计,未来3-5年内供应量将在2008年的基础上增加三成,因此,一些现金流吃紧的酒店将面临关闭或重新定位以保持竞争力。

  对于地产投资市场,仲量联行称,北京优质写字楼及商业物业租金均在上半年持续下滑,但资产价格下跌幅度有限,买家和卖家之间对于资产价格的预期差距正在缩小。将于今年10月正式生效的《保险法》,为保险公司投资收购物业扫清了法律障碍,很多公司都在积极筹建专业团队以加强房地产投资业务,预计下半年国内保险资金将在房地产投资领域扮演重要角色。

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(责任编辑:曹华)

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