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二三线城市限购成大势所趋 楼市投资谨慎为先

2011年08月22日08:15    来源:《南方日报》     手机看新闻

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  7月12日,国务院常务会议提出,对已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,而房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施,进一步巩固和扩大调控。

  7月26日,国家住建部向各省住建厅下发一份全名为《关于进一步落实房地产调控政策有关问题的函》的文件。根据该文件要求,各省级住建厅在8月20日之前要向住建部提交房地产市场上半年的调控工作情况及需要采取必要限购措施的城市名单。住建部在该文件的附件中公布了五大限购标准,为新增限购城市名单给出建议:第一,6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的;第二,6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的;第三,1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的;第四,位于已限购区域中心城市周边,外地购房比例较高的;第五,存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题,社会反映强烈的。

  住房城乡建设部建议,将符合上述条件较多(两条以上)的城市,列入此次新增限购城市名单中,并表示各省级住建厅可考虑具体的实际情况,自行对标准作出适当修改。

  ■政策动向

  扩大限购成大势所趋

  日前,各地已将相关情况报告送住建部,这意味着,新一轮专门指向二三线城市的限购政策即将出台。虽然住建部没有自定限购名单直接对某些城市实行限购,具体政策将以地方政府的意志为主,但其正在加大督促各省级地方政府自觉限购的力度也是不容置疑的。

  以往经验表明,限购政策实施后,有效抑制了部分市场需求,楼市成交量的确不乐观,多个重点城市的库存量保持大幅攀升。据中国指数研究院7月监测数据表明,监测的10个重点城市中,广州、重庆、杭州和武汉成交量皆环比下滑。其中,广州商品住宅库存量增量达到了21.46万平方米。

  据中原地产发布的监测数据,从最近4个月的供求比来看,北京、深圳、成都、杭州的住宅供求比连续保持在较高水平,整体供求比分别为1.74:1、1.58:1、2.63:1、1.63:1,而上海、广州、重庆的供求比相对合理,分别是1.26:1、1.03:1、1.11:1。

  从市场的表现来看,上述供求比已达高位的城市如北京、深圳、成都、杭州,其实质性降价的楼盘正在不断增加的过程中,而上海、广州的住宅价格目前依然比较坚挺。

  另据中原地产研究中心提供的新建住房数据显示,7月,14个重点城市的新建住宅总成交面积为727万平方米,环比微涨1.31%。与6月相比,7月成交出现明显反弹的城市有深圳、天津、南京、青岛、长春;成交与上月基本持平的城市则是北京、上海、成都、杭州、东莞、合肥;而成交出现明显下滑的城市包括广州、重庆、石家庄。7月表现较佳的城市中,天津、青岛、长春延续了较好的反弹势头,月度成交量正逐步接近历史平均水平。

  业内人士认为,城市限购辐射影响,加之目前针对二三线城市的新一轮限购政策出台,其房地产的后市不看好,楼价增幅不会很大,不是很值得投资者加大投资力度。但是在缺乏更好的投资渠道时,对持有的房产处理也要慎重,不要急于抛盘。

  ■投资建议

  房地产市场调控处于关键时期,在这样的宏观背景之下,即将到来的传统房地产旺季是否因此受到影响,哪些二三线城市将被列入新“限购令”,逐渐成为房地产不同投资人士共同关注的焦点。有人认为,在严厉的限购及信贷政策环境下,市场成交量难言乐观,房价下行的压力正在不断加大。对此,业内人士对目前的房地产投资有不同的意见看法。

  投资应转向写字楼等优质物业

  ◎世联地产首席技术官黎振伟:

  “这一次的限购政策其实是明确指向打击房地产投机的,如果由于一线城市投资者的干预,推高了二三线城市房地产价格,这将不利于二三线城市房地产的健康发展。”世联地产首席技术官黎振伟表示,对于像广州这样的一线大城市,住宅投资应该进行转移。

  对此,黎振伟给投资者提出了几点建议:首先,投资者应该选择并未限购的城市,对于进行异地投资的投资者,要注意谨慎,应该保持冷静,绝对不能盲目跟风。其次,投资应转向优质物业,如写字楼,投资者不能饥不择食,应该综合考虑楼盘品牌、地段、商业效益等。另外,在物业升价形势下,其实投资者还可以转向投资较为稳定的物业投资基金

  对于二三线楼市,据中国指数研究院2011年7月中国房地产百城价格指数显示,2011年7月全国100个城市住宅平均价格是8874元/平方米,较6月上涨0.21%,其中66个城市的价格环比上涨,大多是二三线城市。

  黎振伟表示,虽然目前的针对性调控的确加快二三线城市房价增长,但其房价其实不可能像一线城市市场那样快速、长期增长,投资者不妨选择一些经营性、出租性的物业来投资。

  广州二手楼市可降价5%-8%出售

  ◎满堂红广州市场研究部高级经理周峰:

  “目前,刚性需求购房者可以考虑处于中心区外围与郊区之间过渡带的楼盘。”满堂红广州市场研究部高级经理周峰表示,以广州的二手房地产市场为例,总体来说上半年的二手房成交量不大,但基本上已经到达了萎缩的底线。

  周峰认为,对于带有投机性质的持有多套物业的小业主来说,应该可以试着降价5%致8%放手出售。因为截至目前二手楼房价较去年同期已经上涨30%以上,此时放手是有一个可观的盈利空间的。

  据广州市国土房管局公布的数据,2011年7月全市10区的二手住宅登记量为47.66万平方米,同比减少17.9%。当月二手楼市场呈现构筑底部迹象,地产中介行促成的买卖交易量与6月持平,租赁交易量环比减少6.5%。

  满堂红研究部对其促成的交易数据分析显示,7月份广州总体(不含南沙)二手住宅成交均价为13882元/平方米,环比上升2.8%,同比上升29.5%。

  有更好投资渠道才能放手卖盘

  ◎中原集团研究中心高级经理刘渊:

  “总体来说,一线城市房价将会有小幅下调,整体态势还是比较平稳,未来预计不会有大涨大跌的趋势。”中原集团研究中心高级经理刘渊表示,上半年房地产调控在控制成交量方面虽然取得了显著效果,但各大城市房价依然保持高位。在这样的市场预期下,一手市场目前显然不适合有刚性需求的老百姓。

  “在目前通胀的大背景下,必须要有更好的投资渠道才值得投资者放手楼盘。”刘渊认为,网络传言的温州楼市崩盘传闻有一定夸大,因为集体抛售楼盘的情况在一线城市都没有出现过。如2008年曾出现过连续9个月的房价下跌,但是当时北京、上海、广州等一线城市的投资者都没有将手中的楼盘大量抛售。

  “而对于寻求长期投资的人士来讲,其实此次针对二三线城市的新一轮限购政策对其投资产生的影响并不大。”刘渊表示,新楼盘将有减价趋势,是比较看好的投资对象。

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(责任编辑:聂丛笑)

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