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全国未开工住宅用地需30个月消化

于萍

2011年11月18日08:58    来源:《中国证券报》     手机看新闻

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  □本报记者 于萍

  由于销售低迷,房地产市场高企的库存压力已经格外突出。在当前存量房数量居高不下的同时,未开工住宅用地所带来的“潜在供应”也虎视眈眈。据中国证券报记者测算,截至10月全国未开工的16.5万公顷住宅用地将带来近25亿平方米的供应,而消化这些“潜在供应”至少需要30个月以上的时间。显然,房地产市场去库存已然压力重重。

  新增供应难消化

  根据国土部公布的数据,截至2011年10月,全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷;未竣工的住宅用地35.5万公顷。按照开发建设周期,这些已供应的房地产用地将逐步转化为房屋有效供应。

  如果按照前10个月全国16.5万公顷的未开工住宅用地并以1.5的容积率计算,约将带来24.75亿平方米的住宅供应。而今年1-10月,全国商品房销售面积约8亿平方米。就此计算,如果按照目前的销售速度,未来新增的住宅还需要30个月以上的时间来消化。

  事实上,目前北京及上海等一线城市已经陷入严重的“消化不良”。根据统计局数据,京沪两地1-10月在建商品房及住宅面积均创下新高,分别达到了1.12亿平方米及1.22亿平方米,住宅施工面积也已经达到了6742万平方米和7781万平方米。根据北京中原地产的测算,京沪两地的房地产市场消耗潜在库存的时间分别达到了近10年和7年左右。特别是北京,商品房消耗时间更是达到了111个月,高于全国平均水平。

  北京中原市场研究部张大伟表示,按照在建面积三年左右转化为可售的正常市场周期,预计2012年开始,将是房地产库存高积压期,而且最近几年的大量土地供应还将继续增加在建面积。

  “京沪楼市拐点已经临近,商品住房市场降价预期正逐步明朗、降价项目继续增多,降价力度不断加大。总体看来,当前房地产市场‘降价换量’的整体格局已经形成。”张大伟直言。

  去库存压力加大

  由于楼市销售陷入低迷,库存压力已经逐步显现。除了存量房外,上市房企在建项目以及土地储备等存货额也在不断上涨。

  Wind数据显示,截至三季度末,沪深两市上市房企存货总量达到1.22万亿元,剔除不可比因素后,同比增长了37.99%,较年初增长了28.52%。万保招金四大房企龙头前三季度的存货已经突破4500亿元。其中,万科(000002)前三季度的存货高达1929.36亿元,保利地产(600048)也有千亿元的存货在手。

  业内人士指出,当前房地产业面临的压力已经大于2008年,去库存十分紧迫。2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间,但在本轮调控之下,房地产行业去库存过程更是缓慢,预计这个过程还会持续较长一段时间。

  目前,楼市降价潮已经“风生水起”。据了解,自今年5月起,就有中海、碧桂园等开发商推行降价促销、以价换量的策略。9月全国各地区加入降价销售行列的品牌开发商有所增多。根据中原监测数据,富力、保利、万科等标杆房企都进行了不同程度的降价促销,沪深一线房企去库存化的举措较为明显。


(责任编辑:夏晓伦)

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