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四季度地价下降城市将会逐步增多

王涛

2011年11月18日09:09    来源:《经济参考报》     手机看新闻

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  多城市无宅地推出 房企“弃购潮”隐现

  □记者 王涛 北京报道

  延续10月的惨淡,土地市场在进入11月后仍未有较大起色,继首周小幅回调后,供应量和成交量再次跌入波谷。深圳等重点城市整周无地块推出,多城市住宅用地依旧零成交。

  接受《经济参考报》采访的专家认为,未来一段时间内土地市场的颓势难以扭转,房企谨慎拿地甚至“弃地”行为表明成交不太可能在短期内回归高位,四季度会有更多城市加入地价下降的行列。

  供应下滑 多城市无宅地推出

  中国指数研究院发布的最新报告显示,刚刚过去的一周(11月7———13日,下同)全国20个主要城市共推出土地177宗,较上周减少34宗,推出土地面积609万平方米,较上周减少189万平方米。

  各地住宅用地供应也大幅缩量。上周20个主要城市共推出住宅用地47宗,较前一周减少43宗,推出面积达180万平方米,较前一周减少202万平方米。其中,天津、厦门等10个城市无住宅用地推出。

  不过,在整体冷清中土地市场也有引人关注的热点。北京等重点城市近期推地逆市提速。北京土地整理储备中心的数据显示,北京7日挂出了8宗经营性用地出让公告,其中包括6宗住宅用地,据统计,这6宗宅地面积合计约78万平方米,规划建筑面积合计达到119.2万平方米。随后的9日又推出6幅经营性用地,包括2个二类居住用地项目和2宗住宅混合公建用地。

  业内人士分析说,部分城市较短周期内的供应小幅回调难以扭转冷清的大势。据中原集团研究中心对北京、上海等13个主要城市土地出让市场的监测显示,上周上海、天津、成都、杭州、苏州5城市供应居住用地23公顷,其中商品住宅用地仅14公顷。与前两年周均供应水平相比,13个城市今年以来周均供应量仍有23%的差距,仅广州、深圳、长春、南京超过前两年平均供应水平,其余城市平均降幅达42%。

  中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》采访时表示,总体来看,今年的土地市场受调控影响比较明显。由于调控的因素地方政府在推地上比较谨慎,有意识地把住宅用地放在下半年甚至是年末推。四季度,由于年度用地计划远未完成等原因,地方政府推地数量会有所增加。

  世联地产首席分析师王海斌认为,对土地出让收入依赖较大的城市如果年底财政吃紧,就可能会加大推地的力度,而像深圳这样对土地出让收入依赖程度比较低的城市则不太会加紧推地。从推地类型看,商业用地、综合性用地占比可能会高一些。对开发商来说,除了基本上不会受楼市调控政策的影响外,商业用地开发在申请银行贷款或进行信托融资时会比宅地容易。此外,相当一部分开发商都已开始商业模式的转型,拿一些商业地块也比较契合其转型目标。

  流拍增加 房企“弃购潮”隐现

  土地供应下滑的同时,成交也再度遇冷。中国指数研究院数据显示,上周20个主要城市共成交土地66宗,较前一周减少102宗,成交土地面积276万平方米,较上周减少了328万平方米,成交量环比增加160%。其中,住宅用地方面,20个主要城市共成交住宅用地14宗、较前一周减少39宗,成交面积92万平方米,较上周减少171万平方米。其中,深圳、南京等12个城市住宅用地零成交。一线城市成交面积环比减少55%。

  流拍、地块延期出让等情况也仍屡屡发生。广州市国土资源和房屋管理局网站11月15日最新公告显示,原定于2011年11月18日公开出让的8宗地块现因故中止出让其中7宗。此次已经是广州11月以来的第三次对原定出让土地中止出让。在11月1日和11月8日广州已经分别对广州南站12宗地块和广州南站核心区12宗地块中止出让。

  除了广州之外,上海、南京等大城市也有类似情况发生。上海11月以来先后中止出让奉贤南桥4宗,嘉定1宗及松江1宗地块,“弃拍”地块起始总价均较高;南京10月下旬以来,15宗地块中共有7宗中止出让,另有1宗于拍卖现场流标。

  王海斌告诉《经济参考报》记者,现在土地流拍是正常的,一是到年底开发商的一系列支出会比较多,比如银行短期贷款、付给建筑商的项目款等等,再者,开发商对未来前景不是特别看好的时候,也不会轻易拿地。现金流比什么都重要,重金拿地的话可能会使现金流变得比较紧张。

  而一些已经拿地的大型房企近日纷纷表示放弃依约购地,一股“弃购潮”在土地市场隐现。瑞安建业有限公司3日发布公告表示,瑞安已同意终止以约32亿元人民币的价格收购南京市一处地块的合营协议。公告称,董事会认为此刻作出如此重大的资本承担乃财务轻率表现,故决定不参与此次买地。

  另据披露,此前一天,山东省济南市出让一幅土地,其中九幅因无人申请而流拍,另外两幅以底价成交。这九幅地皮原本龙湖有意向购买,前期已签订了熟化协定,并缴纳了两亿元熟化金,但最终放弃了竞拍。

  北京一家上市房企资深人士告诉《经济参考报》记者,除了对市场前景不乐观以外,一些房企最终选择放弃购地的一个主要原因是“地价高了”,价格还没有降到开发商所能接受的上限。

  土地市场与楼市唇齿相依,眼下宅地的成交乏力是否会在一定程度上影响未来两三年后商品住宅的供应逐渐引起关注。对此,陈国强认为,理论上是这样的,但现在万科、恒大等大型房企仍有比较充裕的土地储备,因此,短时间的低迷对未来商品住宅的供应影响不大。不过,如果相当长一段时间内都持续这样的低迷状态,当然会影响后续市场供应。

  王海斌也持类似观点,相当一部分开发商的土地储备都比较丰厚,即使现在不拿地也不会影响未来两三年内的供应。他们可以在年底或明年销售回暖、土地市场持续低迷的时候趁机大举拿地,充分补充土地储备。

  溢价触底地价下降城市将继续扩容

  随着成交低迷的持续加深,土地市场的成交价格,尤其是住宅类用地的溢价率也低位徘徊,多数地块仍以底价成交。

  中国土地勘测规划院上周发布的监测报告显示,地价增速全面回落,第三季度,全国主要监测城市综合、商业、住宅和工业地价环比增长率分别为1.33%、1.98%、1.69%、0.64%,较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点;同比增长率较上一季度亦分别下降0.48、0.22、0.25、0.84个百分点。住宅地价环比负增长的城市从二季度的6个扩大到12个。

  另据中国指数研究院的统计数据,11月第二周,按照住宅用地成交活跃度排名,位列前十的城市中,有五个城市宅地成交溢价率为零。前10个月,全国133个城市住宅类用地溢价率在一月创下高点后,一直处于平稳下滑走势,且均低于去年同期,更是在10月降至今年最低水平。

  这在北京等一线城市表现得较为明显。11月8日,房山良乡地块(二类居住、商业金融用地)以网上最高报价5.64亿元成交,折合楼面价4250元/平方米,远低于同区域9月份出让地块7343元/平方米的楼面价,业内惊呼,这一价格几近腰斩,已低于最近4年房山住宅土地的楼面均价。稍早的几天前,北京市成交了3宗经营性用地,其中2宗土地以底价成交,其中北京市大兴区一项目因只有一家报价,最终以底价出让。

  业内人士认为,底价成交甚至流拍的增加可能会在一定程度上促使地方政府调整土地出让价格。事实上,已经有一些地方政府表示要适当松动土地出让政策。南京市政府近日印发的《关于应对当前经济形势保持经济平稳健康运行的意见》指出,加快经营性用地上市速度,逐一明确地块上市时间。对重大建设项目用地在一定时间段内给予付款的灵活性和宽限期。随后,有媒体披露,北京酝酿如遇市场过于冷清将考虑降价出让等政策调整。

  中国土地勘测规划院发布的最新监测报告认为,目前调控处于关键时期,房地产市场总体上仍处于僵持阶段。预计在第四季度,重点监测城市的住宅用地地价增幅将进一步回落,地价水平下降的城市会逐步增多。


(责任编辑:夏晓伦)

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