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专家纵论:楼市拐点趋近 金融风险仍需动态观察

2011年11月28日10:02    来源:中国证券网-《上海证券报》     手机看新闻

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  被称为“史上最严厉”的楼市调控政策运行两年,成效终于有所显现:100个大中城市房价在9月、10月连续两个月环比负增长,楼市从前期的“量跌价滞”向“量价齐跌”转变,但仍然难言楼市“拐点”的真正来临,也难言调控目标的真正实现。

  与房地产关联度最为紧密的银行业虽然提前为楼市调控做了大量铺垫,却未能免却楼市调控溢出效应对其资产质量的冲击。专家预计,楼市调控应该也将在未来一段时间内持续推进,而这,又将对金融业产生怎样的深远影响……

  本期圆桌邀请多位业内资深人士共同探讨,以期解其中之谜。

  嘉宾:中国社科院金融重点实验室主任 刘煜辉

  中国房地产学会副会长 陈国强

  西南证券研发中心副总经理 王剑辉

  中国银行国际金融研究所高级分析师 周景彤

  楼市调控破局

  上海证券报:万科近期在部分区域或对部分楼盘下调房价,楼市似有较为明显的下行迹象,这是否意味着楼市拐点的来临?房价下行是否会增大中国经济硬着落的风险?

  陈国强:如果说之前不同的市场主体对未来的市场走势还存在比较大的分歧,那么现在盘整的僵局已经打破了。对于开发商来说,不存在是否降价的问题,而是如何降,降多少。这一轮调控需要考虑政策周期的问题,如果外部的因素不发生大的变化,调控的基本政策、目标仍然会延续,但是调控的力度、手段上不排除有调整,有松动。

  与之前的历次调控相比,本轮调控有一个很重要的差别就是其主动性。本轮调控是希望解决房地产市场发展过程中的一些深层次问题,让行业能够走上一个比较健康稳定的发展轨道。到目前为止,本轮调控对宏观经济影响的风险还是在可控范围之内。

  刘煜辉:目前中国房价下行的动力跟2008年一样,来自开发商去存货。Wind数据统计显示,按照申万一级行业分类的A股144家上市房企,截至今年三季度存货总量已达1.22万亿,同比大涨41.86%。2008年房地产行业去库存过程是在连续5个季度内完成,但本轮去库存过程一直比较缓慢,已经持续8个季度,直到最近才有加快的迹象。

  个中缘由是大量资金从商业银行“脱媒”,通过各种金融创新工具从表外和灰色金融渠道为楼市供血。开发商能接受30%以上的借贷利息,在于手上有大量的资产储备(土地),他们坚信地方政府日子比之更难过,一旦货币再次松动,这些资产会以20%-30%幅度升值,从而消化掉利息成本的上涨。但如果此次中央容忍经济减速的决心比想象中要坚决,失望的情绪慢慢会主导地产市场。

  不过这种压房企去存货的套路,决定了房价的降幅以企业回笼资金的状况而定,不具备持续的动量。因为中国的金融杠杆是建立在开发商和地方政府上,而不在家庭。所以中国楼价降价的压力主要集中在新盘,是新盘引导二手房,期间新盘和二手房价格倒挂现象非常普遍。

  目前看,中国房地产的金融杠杆比我原来预期的要高,从各方面信息来看,有不少生产和物流环节的企业资金变相进入了这个市场。随着经济下行的加速,部分企业去杠杆的可能性大幅上升,这可能加大中国楼市第一阶段下跌的幅度。

  中国楼市的历史拐点是否来临要看支撑中国楼价的土地财政逻辑基础是否会发生改变,从而引致中国的货币条件归于严谨,因为中国的货币扩张机制独特,财政决定货币,即各种政府的经济活动扩张是货币创生的主体。

  王剑辉:判断这个行业景气趋势较为及时可靠的依据是投资变化。观察04年以来的数据发现,房地产和城镇固定资产投资增速常常存在显著差距;当房地产投资增速高于城镇固定投资时,就是该行业高度景气乃至出现泡沫的阶段,反之,就是行业走向调整甚至低迷的阶段。自去年6月以来,房地产投资增幅由37%逐步回落至32.3%,与城镇投资增速的差距由11.5个百分点降低至7.4个百分点,虽有调整趋势,但未形成调整局面;当两者差距消失直至房地产投资增速持续低于城镇投资时,行业的拐点才真正到来。

  房地产的确在经济生活中占有重要地位,09年其增加值贡献占比达到12.3%,甚至高于金融保险业。这种局面并不正常,也不可持续,降低该行业的比重,提升其他服务业地位是结构调整的重要内容。当前的调整不仅有利于本行业的长期发展,更有利于整体经济的健康成长。

  周景彤:经过近两年的政策调控尤其是今年的“三限”(限购、限贷、限外)政策,我国楼市终于迎来了久违的调整。目前,我国楼市已从前期的“量跌价滞”向“量价齐跌”转变,“价跌”可以从100个大中城市房价9月、10月连续两个月环比负增长得到印证。如果说楼市“拐点”就是指“量价齐跌”的话,那么可以说,我国楼市“拐点”正在来临。

  尽管楼市“拐点”正在来临,但说这个“拐点”会带来楼市乃至整个中国经济的“硬着陆”还为时尚早。一是我国房地产泡沫不仅存在,而且在部分地区还相当严重。楼市的适度调整,有利于挤压市场泡沫、有利于防范房地产行业自身乃至金融和整个经济的风险,有利于促进实业投资,有利于经济结构的调整。二是尽管楼市调整可能会带来商业地产投资的放缓,但政府加大保障房建设,在很大程度上能弥补由市场开发放缓造成的空缺。

  金融风险几何

  上海证券报:楼市调控使得银行业面临更多的资产风险,以中国银行业的发展现状来看,银行业与房地产及其相关产业的发展关联度会否有市场预期的那么紧密?银行可承受多大程度的房价下行?有银行高层表示说房地产涉及100多个行业,这是否意味着金融的维稳需求将在很大程度上影响楼市调控?

  王剑辉:2005年以来,房地产投资的资金主要来源于企业自筹(平均占比37%)和其他渠道(43%),国内贷款占比基本稳定在18%左右,去年为16%;这一水平比较合理,过低对于双方都不利,银行在较长时期还难于在其他领域发掘出同样质量和规模的贷款需求。因此可以肯定,房地产的调控最终会考虑到对银行的长期影响,不必担心政策调整过度。

  中短期来看,银行自身具备较快的反应能力,这在一定程度上降低风险集中爆发的概率。由于投资增速过快,而随后的减速显著,我们需要关注的是去年1-2季度完成的约1.4万亿元房地产新增贷款所面临的风险。通常房地产贷款的7成为个人购房贷款,4-5成的首付比例使得银行拥有较大的安全边际,理论上可以应付50%的房价下跌。另外3成是开发贷款,风险相对较高,50%房价暴跌带动的地价暴跌将使银行面临2000多亿元的抵押资产减值和近7000亿元的未来潜在损失;静态看,银行的不良资产率可能上升1-2个百分点。目前银行业不良贷款率不到1%,贷款损失准备金余额1.1万亿元,尚能应付较坏的局面。

  刘煜辉:过去八年中国经济的房地产化的确有引致经济“硬着陆”的隐忧。因为中国的信用是建立在人民币资产抵押基础上,资产价格实质性地决定信贷条件的松紧。一旦资产价格下行而致真实杠杆率上升,不仅银行部门的坏账上升,而且中国的整体信用面临收缩。

  高强度的产能扩展和多元化规划使得财务表上资产出现长期化倾向,在我们所了解的中国很多知名企业都存在这样的情况,地方政府以矿权和土地换这些企业的产业投资扩张的情况非常普遍。这意味着一旦资产价格下行,企业面的杠杆可能会出现急剧上升的状况。即便未来成本大幅下降,企业所获得的利润提升的效应都恐怕及不上高额资产和原料存货头寸的减值,企业投资反弹的动力将趋弱。这是二级市场投资者产生悲观情绪的理由。也就是说,过去三年的大投资和由此推升的不动产泡沫实际上已经挫伤了中国经济的弹性。

  从投资转至消费,中国或很难做到无缝对接,但中国政府应有足够的政策空间去平滑这种风险。

  如果财政从扩张开始收敛转至中性,货币政策结构调整的空间被打开。信贷的配给制和高企的存准率都可以开始放松,自然地逐步释放资金供给和需求,那么经济将更可能被导向软着陆。

  随着政府的经济活动减弱和财政需求的下降,中国的结构性减税空间被拓展。我们只要采取积极措施,完全能够尽快清除银行部门的梗塞,防止政府存量债务的风险转化为银行信用的被动收缩,这样就能够避免宏观经济的大波动。所以我们一直在建议,中央政府信用应该及早出手,用长期信用去替代短期信用来纾解目前地方政府性债务的困境。这样能为宏观政策解套,缓解土地财政压力,也是为房地产泡沫的软着陆创造体制改革的条件。

  周景彤:随着楼市调控的深入和“拐点”的来临,楼市调整对银行业应该会产生一定的影响。但总体而言,这些影响是有限的、可控的,原因在于:一是近两年来,房地产开发资金来源中,银行信贷增速和所占比重逐年下降。2009年、2010年和今年1-9月份,房地产开发资金来源中国内贷款增速分别为48.5%、10.3%和3.74%,所占比重也由2009年的19.8%下降到2010年的17.3%和今年前9个月的15.7%。

  二是近年来中国银行业的不良贷款明显下降,从2007年的12701.9亿元下降为2010年的4336亿元,不良率也相应从6.1%下降为1.1%。此外,商业银行的利润也在不断增加,从2007年的3382亿元上升为2010年的5636.2亿元。不断增加的利润也实现了对不良的有效覆盖,数据显示利润对不良的覆盖比从2007年的26.63%上升为2010年的130%。由此看出,近年来银行业对楼市调整已经做了大量和充分的准备。我个人估计,即使房价下跌30%,对银行业的影响也不会很大。

  陈国强:监管机构、银行都就楼市调控对银行业的影响都做过风险测试,有观点认为银行能承受房价下跌50%左右的风险。如果单纯从静态的角度来观察,我相信这个风险测试可以经得起追问。但是这个行业具有其特殊性,另外金融体系也不仅是国有银行,或者股份制商业银行,还有包括诸多的市场主体、比如信托、PE、保险、民间借贷、乃至一些境外资金。所以这个行业调整所蕴含的风险,不太可能仅仅是静态的风险测试所能覆盖。尤其是行业一旦步入调整的深水区之后,他会连带引发出一系列的其他不可控因素。

  如果市场价格出现整体30%以上的深度调整,我相信就会暴露出一系列深层次的问题。当然,决策层对这轮调控所引起的负面效应,应该会有所估计。但是,一旦真正面临行业的深幅调整,我们要对其背后可能带来的风险要进行更全面、更为深刻的评估。
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(责任编辑:夏晓伦)

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