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京沪地价大幅跳水 卖地财政走到尽头

地方发展开始告别“坐地生财”(市场观察)

周小苑

2012年05月17日06:00    来源:人民网-人民日报海外版     手机看新闻

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  随着房地产调控政策的不断深入,对土地市场价格的影响正逐渐显现。据国土资源部统计数据显示,一季度全国房地产用地供应量同比下降18%,105个城市住宅用地地价环比下降0.04%。今年前4个月,上海土地成交建筑面积同比连续第三个月下降,北京也连续3个月土地出让零溢价。

  业内分析人士表示,随着全国各地土地价格的不断走低,以往过度依赖土地财政的地方政府的增长方式将难以为继,地方政府开始挥手告别坐地生财的发展模式,加快经济结构调整和转型步伐。

  土地疯涨危害经济稳定

  长期以来,我国蓬勃发展的房地产行业已成为地方财政的重要支柱,而土地价格的高低更直接关系着地方政府的收入。持续多年的地价飞涨让地方政府对房地产市场产生过度依赖,房地产市场的繁荣一度制约了各地对实体经济发展的关注,危害实体经济的稳定。

  统计数据显示,2011年我国的土地财政占地方财政收入比例已经高达50%以上,个别地区土地出让金甚至占到财政收入80%。尤其是在房地产最火爆的2007年,土地市场更是呈现疯狂的局面,十大房地产企业的销售额达到1532亿元,而拿地就花去了1515亿元,比例达到了99%。

  分析人士指出,如果任由房地产泡沫的持续发酵,再不进行房地产调控,势必会引起国内财富愈发向房地产方向投资转移,再加之外贸和投资的业绩下滑,国内的实体经济必将进一步削弱,通胀所引起的物价上涨、失业率增加都将阻碍我国经济的可持续发展。

  随着近两年房地产宏观调控政策的逐步深入,虚高的土地价格正在逐步回归理性。统计数据显示,从去年第四季度起就有上百个城市土地出让价格的增幅开始下滑,企业购地信心下降,土地购置面积增速出现负增长趋势。

  降地价有助于抑制投机

  房地产调控政策对土地价格的影响尤为显著,供应的增加,需求的减少使得房企拿地意愿正在逐步降低。据国土资源部数据显示,今年一季度全国建设用地供应11.44万公顷,同比增长33.6%,其中,房地产用地供应占比为23.6%,同比下降18%。

  中原集团研究中心认为,土地市场的低迷反映出开发商依然看淡后市,开发商土地储备速度明显放缓,说明开发商目前仍处于快速去库存阶段。今年土地出让方所供用地无论价格或价值都较为保守,导致土地市场交投始终处于冷清状态。

  分析人士表示,土地价格的下降将有利于减弱投机资本进入房地产市场的积极性,将加速房地产行业的洗牌,加快房地产企业整合的步伐,市场集中度也将会得到明显提升。随着房地产调控政策的继续实施,未来一段时间内,土地的供求结构将从根本上得到改变,从供不应求到供过于求的转变意味着房地产企业依赖过去因地价与房价上涨赚取暴利的时代已经过去,依托综合开发能力以及经营效率提高的时代正在到来。

  经济转型是根本出路

  事实上,随着京沪土地价格的大幅跳水,土地成交量持续回落的现象正在呈现从一线城市向二三线城市逐步蔓延的趋势。对此,北京中原地产张大伟认为,这是限购、限贷、加税、增供等政策叠加作用于楼市的结果。尽管各地近期开始放量供地,但土地市场仍未能从一年多的低迷状况中走出,而一线城市的恢复尤其缓慢。除资金紧张之外,在政策面从紧的背景下,受楼市调控影响的市场信心短时间内还难以恢复。

  此前一直靠土地支撑的地方财政开始吃紧,而管理层多次对楼市的调控不会放松的表态也使得房地产企业对市场信心一时难以恢复,这促使地方政府不得不转变以往靠“土地”吃饭的发展模式,以应对经济转型的考验。

  中国房地产学会副会长陈国强表示,过去房企的赢利模式最根本的便是土地溢价。当前这种模式已经难以为继,必须提高开发、管理能力,通过开发环节赚取利润。而房价的合理回归需要多个环节共同努力,尤其是地方政府对地价应有合理的预期,同时还应降低税费负担。对他们而言,真正的挑战不是调控,而是“坐地生财”的增长模式已不可持续,转型才是根本出路。

  住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,房地产调控更注重的是长效机制。为了满足不断增长的住房需求,需要增加大城市住房供给。我国有600多个城市,发展的空间还很大。今后城市更重要的还是要调整发展结构,那些就业机会多、潜力好、年轻有吸引力的城市,也是房地产业增长空间很大的城市。

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(责任编辑:付龙、袁悦)

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