如何控制买卖房的节奏 换房过渡期也讲究技巧

甄爱军

2008年06月12日14:20  来源:理财周刊

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  现在购房者许多都是为了换房,但是你有没有留意过换房的过渡期呢?在过渡期内,主要解决好两大核心问题,其一是如何合理控制买房和卖房的节奏,再就是如何控制好换房成本。

  换房过渡期有困惑

  上海的吉俊宇近日碰到了一个很现实的问题。

  因为小宝宝即将诞生,他目前居住的一居室已经无法满足要求了,同时他还准备把父母接过来帮忙照看小孩,换房已经提上议事日程。当他准备把现在这套一居室到中介挂牌出售时,老婆提醒他说,卖掉小房之后,还没有买到大房之前,这段时间怎么办?

  是啊,吉俊宇一时间还真想不出答案:如果先卖小房,在没有取得大房钥匙之前,自己住在哪里呢?如果先买大房,但是现有手中资金不够,根本不足以支付首付。他看中的那套三居室,总价达到180万元左右,仅首付就要60万元,但如果卖掉旧房之后,首付问题便迎刃而解了。买大房势在必行,为首付款,不得不卖掉旧房;但如果先卖旧房,又会让他面临搬迁租房的尴尬,这让他感到左右为难了。

  吉俊宇碰到的问题,其实是换房过渡期中很现实的一个问题。目前随着越来越多家庭经济条件的改善,原来的小面积住房已经不能满足居住需求,因此有更多的人开始加入到换房大军中来。而在换房大军中,对于那些目前只是拥有一套住宅的人来说,他们要面临如何度过过渡期这个现实问题。

  何谓换房过渡期?按照一般的操作程序,就是在准备卖掉小房,再买大房到最后入住之间的这个时间段。那么在换房过渡期内,购房者会碰到哪些问题,又如何平稳度过呢?

  三种方式可供挑选

  吉俊宇遇到的问题并非没有答案。记者了解到,目前市场上比较常见的应对方式有以下几种:如卖旧买新同步进行,或者卖旧之后先租房再买房,还有就是先抵押再买新房。

  当然,每种方式都各有利弊,如卖旧买新同步进行,这种方式看似很合理,但是要做到真正同步合拍绝非易事,而很多时候卖旧房和买新房这两个过程都存在一定的时间差。下面我们结合具体案例,来对这几种方式进行分析。

  买、卖同步最为便利

  如果能够让卖旧房和买新房这两个过程同步进行,是平稳安全度过换房过渡期的最佳选择。

  【案例】北京的杨林婚后一直住在一套小房内,随着家中即将添丁,换房成为当前头等大事。杨林手头资金不够,只有卖掉小房之后,才能凑齐购买大房的首付款。杨林先将旧房挂牌,然后同时寻找新房。虽然目前二手房交易不是很活跃,但杨林根据中介的建议,挂牌价比较合理,因此还是有人愿意购买。同时杨林也在经纪人的帮助下,很快找好了满意的大房,买房合同和卖房合同签订时间就只差一天。

  【分析】专家表示,将卖旧买新两个过程同时放在一起来办,这是一种比较恰当的操作模式。最大的好处就是能够尽最大可能地缩短换房过渡期。但现实问题是要做到双方步调一致,难度实在不小。上海美联物业莘庄分行营业经理徐斌告诉记者,在现实中,能够做到买、卖同步的少之又少,因此他认为购房者要特别注意技巧。

  如何做到买、卖同步呢?北京中原地产三级市场研究部有关人士建议最好是先做好新房的选择和购买前工作,比如看房、议价等,一旦自己的旧房进入交易程序,马上启动新房购买程序。即使买房程序稍微落后与卖房,可与买家沟通要求延后交房。

  徐斌表示,在目前的市场行情中,对于尽量想要使得买、卖同步进行的换房一族,在出售旧房时不要漫天要价,而是要根据市场行情合理定价。同时,虽然市场上有议价空间,但是在购房还价时,也不要狮子大开口,这样交易成功的可能性便会增加。

  此外,在买房、卖房过程中,存在不少变数,这会导致产生突发事件,因而对换房造成不利。如买卖双方在签订买卖合同时,突然有一方提出额外条件,这会导致交易陷入僵局。而一旦发生突发事件,势必影响到换房进程,增加其时间成本。徐斌还建议购房者应该加强沟通,不管是与经纪人,还是与买卖双方。这样,即使出现意见不合的情形,也能够尽快协商解决。

  还有就是尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高,同时拥有大量真实的信息,能够提供根据客户的实际需求提供较为完善的服务措施,这也会为买、卖同步提供一定保障。

  先卖后租讲究技巧

  有不少比较理性的换房一族先卖掉自己的旧房,然后精心挑选新房,直到自己满意为止。

  【案例】上海的程建新卖掉小房准备换大房,他只有一套住房,而且上海也没有亲人,因此他卖掉旧房之后,连个借宿的地方都没有。不过程建新碰到了一位投资客,他把房子卖给了这位投资客之后,在旧房里再租住三个月,直至买到大房才搬走。

  【分析】“我爱我家”华东区域策划总监俞静分析认为,像程先生这样的客户是比较理性的。在她看来,卖旧房的收入可以作为购房款,而后租住一段时间,没有马上购房的压力,可更为从容地实施自己的购房计划,说不定还能淘到更加实惠的住房。不过,这种方式最好要合理控制买房时间,以免时间过长。时间的增加,则意味着付出的租金也会相应增加。

  先卖后买有技巧可言。徐斌分析说,换房一族可以考虑将旧房卖给投资者,这类人群购房之后不会要求马上入住,因此换房一族可以回租,继续住下去,直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。

  当然,如果没有碰到投资客,换房一族可以到自己心仪的区域内租房。俞静分析,这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情,再者就是在买好房之后,也可便于装修管理。

   先买后卖留意资金成本

  目前市场行情不太令人满意,买卖不是很活跃。因此有换房一族不愿选择在此时卖掉旧房,他们选择押旧买新的方式来完成换房计划。

  【案例】上海的王智伟因为工作关系,准备在张江附近买一套新房,但他不想急于卖掉位于莘庄的旧房,打算等到市场转暖之后再说。而同时他手里已有一笔积蓄,于是他从亲戚朋友那里再借了一些钱,凑够了新房首付款,先买了一套新房。

  【分析】俞静表示,对于那些不想出售旧房,但新房首付能力不够的人群,可以选择通过别的途径融资,获得一笔短期贷款来支付新房首付。这种方式可以让换房一族选择在最佳时间售出自己的房产,获得最大收益,这对购房者的专业素养有很高的要求,因为一般的普通市民是无法把握住市场行情,看准最佳售出时机的。

  不过专家认为,对于这种操作模式,购房者应该注意控制融资成本。记者了解到,目前可以通过向银行申请抵押贷款,但是其资质审核特别严格,难以通过。而如果向社会上的担保公司借款,融资成本相当高,月息在3%~8%之间,折合年息在36%~96%之间。向亲戚朋友借钱,借款时间也不能过长,同时还要承担人情成本。而与此同时,旧房无法出租获得租金收益,因此建议换房一族应该尽快地卖掉旧房,以免因为融资而带来额外负担。

  楼市情报

  台北“美丽华城”来沪推广


  日前,中国台湾地区的楼盘“美丽华城”在上海进行产品发布会,希望能赢得台商及上海投资客的青睐。据了解,台北“美丽华城”位于海拔480公尺的雪山半山腰,距台北绝对市中心的“信义计划区”只需25分钟车程,不论景观、绿化和环境,与香港太平山的半山别墅不相上下,但价位却仅及它的1/25。策划这次活动的是在两岸房地产业界都颇具知名度的卫明不动产营销智库,该公司负责人蔡为民表示,这次引入“美丽华城”是3月返台时经精挑细选的结果,认为是非常值得向在沪境内外金领人士推荐的产品。

(责任编辑:闫璐)
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