海外版专家说

房地产新政不会推高房价

  

丁茂战

2009年06月02日10:47  来源:人民网-《人民日报海外版》

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  ●降低入市开发门槛提升人气

  ●加大投资力度建保障性住房

  ●投资性需求减少将抑制房价

  ●泡沫在市场长期调整中消化

  5月27日,国务院正式宣布下调商品房资本金比例,普通商品房由35%下调了15个百分点,已经恢复到1996年水平。中央此举意图十分清楚,降低房地产入市开发门槛,提升开发人气,促使房地产尽快回暖。

  1-4月份,全国城镇固定资产投资增长30.5%,而房地产投资增长仅为4.9%,远没有走出去年低迷状态。近日有媒体民意调查称,有70%被调查者认为,中央此举将推高房价。

  我国房价总体上上涨幅度已经太大,远远超过国际通行标准,超过人民群众承受能力,中央政策意图不在推高房价,市场也未呈现继续上涨行情。截止3月底,全国商品房库存积压增长30.5%,已经被购置待开发的土地高达12亿平方米,市场不缺房,缺的是市,缺的是买方市场,现在中央降低开发门槛,意味相对供大于求的房市市场将被继续注入新房源,实现供需均衡的唯一选择是降低房价。

  其实,房市要重拾涨势,除了消除库存压力使之难以实现,还有更深层次原因:买方市场量能部分被“宣泄”,市场需求扩张的支撑因素已不复存在。

  首先,宏观政策贯彻民生为上理念,加大保障性住房建设力度成为房地产市场重要政策选择。去年,全国保障性安居工程支出181.9亿元,增长114.3%。今年政府工作报告又提出,今后3年要拿出9000亿元政府投资,专门建设保障性住房。北京市在去年经济适用房开发投资、新开工面积同比增长27%和23.8%的基础上,今年拟开工800万平方米保障性住房建设,竣工200万平方米。上海在去年开工400万平方米经济适用房基础上,今年再开工400万平方米。大规模的保障性住房建设,将把相当规模的中低收入家庭的购买需求,从商品房市场分流出去。

  其次,因为房价高得离谱,房屋租售比远离常态,相对诸如股市等投资领域,房产投资和增值的价值基本丧失,以投资为目的的买方市场接近“归零”。与此同时,前几年作为买方市场的投资人,他们已经购得的房产也因投资价值丧失亟待出手。今年前5个月,北京市二手房交易数额均高于新建住宅签约量,三四月二手交易量达到41490套,高出新建住宅交易量25.51%,为去年全年总交易额的65%。投资性住房需求减少、二手房市场火暴,都将大幅度削弱买方市场力量。

  房市很难再现“小阳春”,并不意味房市在短期内迅速萧条、房价会暴跌、房地产市场泡沫破灭。一是我国城市化进程的加快、人民群众收入水平持续提高,再加上我国计划生育政策国情决定的家庭购买力,房市不缺接盘手,刚性需求具有内生持续增长特征;二是房价下跌空间不大。在全国6万多房地产商中,并不是所有开发商都是暴利获得者,相当规模小地产商获得的是微利,房价下跌“逼死”他们事小,他们背后的则是银行。大批房地产企业倒闭,对金融系统将是灾难;再说,保发展、保增长仍然是当前我国第一位的任务,在外需严峻形势短期不会缓解、内需启动依然困难的情况下,投资仍然是中国经济的“定海神针”,房地产作为重要投资领域、作为关系众多产业集群兴衰的关键环节,保房地产就是保投资,就是保发展。

  由于短期房价不具暴涨基础、缺少暴跌条件,已经积累起来的房市泡沫,可能在房市长期调整中逐步“内消”。虽然“小阳春”难以再现,但因房市进入“骑虎难下”境地,房市动荡将在所难免。中央“新政”推出,供方力量进一步增强,在买方市场进一步萎缩情况下,房价没有不跌的理由。深度整合、筑顶下行、逐步回归理性,这当是我国房市发展的长期趋势。

  (作者任职于北京市崇文区委、经济学博士)

(责任编辑:聂丛笑)

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