有效利用物业税调控房市与股市

2007年07月28日08:57  来源:经济观察报

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  日前,国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组撰写的一份有关继续加强房地产调控的建议性报告曝光。针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升的问题,发改委课题组建议选择部分问题比较突出的城市作为试点,尽快征收物业税,促进住房供给的有效释放。其实,物业税开征的讨论早已开始,中共十六届三中全会对此已有说法,“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。而在2005年物业税又被明确地写入“十一五”规划,此举意味着5年之内我国将开征这一税种。而今年全国两会上,又有代表提出了开征物业税的议案,因此,根据历来调控政策出台的习惯性路径,发改委宏观经济研究院此举可谓是发出了一个政策出台的初始信号,这个信号无疑对目前中国过热的房地产市场和股票市场带来了一丝凉意。

  目前,房地产税收都集中在交易环节。购房者买一套房子的钱中,包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。这些税费的计算不仅复杂,而且非常分散,征收起来难度也较大,不仅给税务机关的征管工作带来了麻烦,还不利于房地产市场持续、健康的发展,并导致了全国各地特别是发达地区的房价虚高;此外,这些税收都集中在交易环节,从税收制度的设置上来看,这是不合理的,制度性因素是房地产市场走偏方向的因素之一。

  所谓物业税,又称“财产税”或“地产税”,是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种,征收物业税后,现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消。其征收主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税额随房产的升值而提高。从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。因此,在目前如此火热的房地产市场大背景之下,在我国绝大部分地区房价出现了不同程度的上涨,并呈现上涨由一线城市向二线、三线城市不断蔓延的趋势下,在房价过高已成为社会各界反映较强烈的一个问题的环境下,开征物业税的提议显然给这些过火的现象泼了一瓢冷水。

  首先,物业税的开征,最直接的结果便是降低开发成本,导致房价下降。据估算,在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占 40%。购房者买一套房子的钱中,有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法,以财产税的形式分期支付地租和税费,开发成本就可以大幅下降,房价也会跟着大幅度下降。另一方面,物业税的开征将有效抑制投机性房地产需求。从国际惯例看,物业税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收,而对自住房屋则采取免征或少征的做法。因为住房是准公共产品,如果一个人拥有基本住房以外的房产,也就意味着他占用了别人的资源,所以他应该为此付费。另外,目前投资者投资股票、基金、债券等产品都是要付出一定费用的,而惟独投资房产不付费,这对投资者来讲也是不公平的,因此物业税通过增加房地产持有人的成本可以达到有效抑制炒房的作用。

  其次,开征物业税会对房地产企业的投资方向和房地产投资开发的结构产生一定的影响。迫于物业税的压力,对消费者来说,房地产企业推出的高档豪华别墅会缺乏很多吸引力。同时,物业税主要对房产的拥有者征收,对于开发商来说,房产空置面积过多时,开发商不但要负担贷款利息,还要负担很重的物业税。这样一来,开发商为了应对这些负担,将采取加大促销力度,加快房产周转的方法尽快将手中开发出来的房地产变现,而对于炒房投机者来说,也必将会更加慎重。另外,物业税开征后,在政府增加土地供应时,将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取。方式转换前,地方政府不但财政收入大部分依赖土地,而且地方政府本身还有推高房价的冲动。而方式转换后,土地购买者在一次性缴纳小部分的出让金以外,在出让期内每年还要缴纳年租,这具有递延效应,降低了地方政府过度批租的可能,从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨,也抑制了房价的上涨。

  物业税的开征在另一方面也将对国内A股市场特别是A股房地产板块产生影响。不可否认,A股房地产上市公司从基本面上看,除了人民币升值加快这个常规的因素外,各地房价的强劲上涨也是市场提高地产股估值预期的催化剂。目前在A股市场上,房地产板块市值占总市值比重仅次于金融行业,其一举一动对股票市场的影响不言而喻。然而,当物业税开征后,支撑其上市公司估值水平的因素之一——房价将不会像现在这样飙升,相反,会得到一定程度的遏制,这样的信号对房地产上市公司而言,无疑是利空的,从而资本市场对房地产上市公司将进行一次在物业税背景下的价值重估,进而影响到股票市场的波动。

  物业税的开征是一个关系到千家万户的重大工程,不能草率开征,否则将会“伤筋动骨”,特别是很容易造成很多中低收入家庭负担过重的后果,而且还会引起股票市场的剧烈动荡,所以物业税开征一定要非常慎重,是一个稳步推进的过程。我们希望政府能够做到谨言慎行,在具体的实施思路上我们比较赞成采取先试点再推广,以及新老划断的方式逐步推进。估计下半年将在深圳试点,因为深圳是我国市场经济发达地区,承受能力要强一些,试点的其他条件也相对成熟,而且深圳房地产市场是以香港炒家为主的市场,香港人黑市兑换人民币已经不对,以外籍身份购买房子更加不对,纯粹属于投机行为。而跟风的内地居民和温州炒家也无法形成制约政府的合力,被当成鱼肉宰割的命运在所难免。因此,最有可能首先进行试点的城市直指深圳,在深圳取得成功经验后,再逐步在一线城市进而推广开来。

  在具体的实施模式上,新老划断是一个比较好的选择,即对已经一次性缴纳土地出让金的“老房”征收较低税率的物业税,对尚未一次性缴纳的“新房” 采用较高税率的物业税。当然,征收物业税受到的阻力是非常多的。其中,最大的阻力可能并非普通百姓,而是地方政府。自1994年分税制改革以来,我国地方政府的公共财政模式是一种“类联邦制式”模式,在这种分税制的公共财政模式下,国家拿了税收大头,留了一些税种给地方政府。在这些地方性财政收入里最重要的就是土地出让金。物业税肯定会改变目前地方政府的财政模式。据不完全统计,中国最发达的几十个城市中,土地批租收入基本上占了地方财政收入的30%以上。毫无疑问,这样的财政模式没有持续性,弊大于利。因为政府的财政收入过多地依赖于土地,而土地是有限的,当地方政府手头可批的地批得差不多了的时候,那么未来的财政收入流就危险了。另外,一次性的批租也会刺激地方政府因为短期利益而抬高地价,后果之一就是房价高企。而物业税一旦开征,自然就将“一次性”操作转换为“阶段性”分年份操作,土地批租将采取年租制,土地购买者通过竞标,除当期缴纳数量较小的一次性土地出让金以外,在土地出让期内还要每年缴纳一次年租。这具有一种递延效应,地方政府没有办法在短期内拿到所有的地租,就降低了他们过度批租的欲望,于是,那种地方政府驱动式的疯狂上项目的劲头将被冷却,一种温和均衡的发展观油然而生。同时,地价下降带来开发成本的下降,进而带来房价下降,对普通消费者来说是好事,自然其对物业税实施的阻力就小。当然,对于拥有两套及以上的散户炒房者或投机者来说又另当别论了。因此,物业税的开征将使那些房价很高、开发程度剧烈、崇尚“大政府”的城市将遭遇到财政缺口,因为他们的新房税收不足以填充财政开支。他们将成为物业税改革的 “财政恶化品”,可能成为物业税改革的障碍势力。相反,对于那些房价不高的城市,土地出让金占财政收入不高而物业税占地方财政收入的比例高的城市,却将成为物业税改革的支持者。物业税作为地税,一旦征收能够为地方政府带来稳定的收入来源,因此,它能给地方政府带来的收益不仅取决于房地产的规模,更来源于由于房地产升值所带来的房地产税收增值,由此可见,物业税改革会得到经济不是特别发达地区的欢迎。

  在充分考虑社会的承受能力和社会现实后,具体征收物业税时,还需要诸多的配套措施与之相适应,早在2005年,我国已经开始对物业税征收进行 “空转”阶段的试点,即通过模拟征收来摸索征管体制。两年来,调研和准备工作相对来说已经比较充分了,在一两个城市进行“实转”试点的条件逐步成熟,发改委课题组的建议有一定的现实可能性。

  从具体的配套措施来看,开征物业税的前提就是要求税务部门把握买房人的信息。但目前由于房地产信息部门和税务部门没有很好地配合,税务部门的房产信息还是空白,尤其是在房屋出租市场掌握的房屋出租人信息十分有限的情况下,经常出现大量的房屋出租人偷税漏税现象。所以如何把握房地产信息就成为开征物业税亟待解决的首要问题。我们认为,对于房屋信息的采集,一个比较现实而且可行的解决办法是发动社区管理者,以社区为单位,对房屋及出租的情况进行监控;对于买房人信息的采集,则需要税务部门和房产登记部门以及银行信贷部门等各部门配合进行合作来完成。因此,这是一项系统性工程,不是一个部门或一个人能够解决的。

  另外,还有值得我们注意的是,低成本、高效率地来确定物业税的推行是一个关键问题。物业税和很多税不太一样的就是它要按评估的不动产的市场价值来征收,因此,可以将房地产资料的登记基础来用于评估。另外,还需要培养合格的评估人才,在初期把评估限定在一个有限的空间范围内,确定一个比较适合中国国情的评估周期。我国目前房地产估价体系还非常不完善,房籍地籍管理工作基础还比较薄弱,且与税务部门之间也还没有建立起业务协同关系,需要一定时间才能得到加强。而翔实的不动产登记资料则需要更长的时间才能建立起来。此外,不动产税和其他税种之间的关系,开征不动产税对经济社会发展的影响以及中央与地方的关系等,都需要有关部门精心设计和试点。在税率方面,具体的税率应由各个地方来定,全国不应该实行统一税率,但应该坚持的原则是:中央作决策,立法在省一级,征收和规范在县市。

  (北京大学经济所房地产金融研究中心主任 冯科) 

(责编:刘阳)
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