《物权法》出台 住宅擅改商用可能吃官司

　　“我家楼下住户把房子弄成了饭店，油烟噪音整得我苦不堪言，可是我拿人家没办法。”不少小区业主对小区内部分业主将住宅“住改商”很厌烦，但是却不知道该怎么办。

　　“住改商”惹出的是非

　　日前，黄女士在海口某小区租了三套住房，并将之全部改成家庭旅馆对外经营。然而，令她始料未及的是，自己此举遭到了物业管理公司的阻止，保安甚至不让她的面包车进入小区，因为车体上贴着醒目的旅馆营业广告和联系电话。

　　该小区物业管理公司有关负责人表示，黄女士将租下的住房改成旅馆，此举并没有征求物管公司和小区其他业主的同意，而由此导致的外来人员增加，也对小区管理和业主正常生活造成了不利影响。

　　与黄女士的遭遇截然相反，因为一楼业主将住房租给他人开起了餐馆，饱受油烟和噪音之苦的海口南沙路某小区陈先生等业主，近日联合起来走上了维权之路。他们认为，一楼业主不应擅自将本来是住房的房产租给他人经营餐饮，政府有关部门应加以阻止，还小区以安宁。

　　随着城市的不断发展和日益繁华，一些住宅业主(尤其是临街、一楼住户)看到了自己特殊区位房产所带来的商机，受利益驱使，他们擅自将住宅改成了餐馆、商铺等营业用房，小区居民楼内开办公司、设置诊所、美容院以及餐饮、娱乐场所的现象也屡见不鲜。而这些住改商的房产也给周边其他住户带来了油烟、噪音等干扰和环境污染。

　　现实生活中，这些事例越来越常见，很多群众询问：住宅究竟能不能改做商业用途?受不良影响的住户又如何通过正当途径维护自己的合法权益?这是与黄女士、陈先生有着类似遭遇的市民们所共同关心的话题，而即将实施的《物权法》对此有了明确的规定。

　　住宅不能擅自改商用

　　海口市房管局有关负责人明确表示：“住宅擅自改商用是绝不允许的。”据该负责人介绍，即将实施的《物权法》对此有了进一步的明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。该局物管科科长、省物业管理协会秘书长邢祚福介绍说，要改变住宅的用途，必须经政府规划部门的审批，否则就是违规行为。

　　据了解，以往处理这类问题常常让政府物管部门工作人员感到很是棘手。邢祚福表示，由于受利益驱使，常发生业主为了小利而我行我素，擅自将住宅改为商铺甚至餐馆，从而直接影响到周边住户的日常生活和作息，并造成油烟、噪音等环境污染。接到住户投诉后，有关的物业管理公司也往往不能有效劝阻，由此引发的邻里矛盾也就经常发生。《物权法》的颁布和实施，将让政府有关部门在处理这一问题时，有了确切的法律依据。

　　有关部门应严把关卡

　　邢祚福说，业主擅自将住宅改为经营性用房时，物业管理公司如果无法劝阻，政府物管部门将下文限令其自行停止违规行为、并恢复原状。如果仍然不听劝阻，将联合城管、工商等部门进行处罚和取缔。他介绍说，政府物管部门处理这类投诉虽然很是费时费力，但经过努力一般都能得到妥善处理。

　　但是，对于原本就规划为商住两用的房产，由于其定义模糊，处理起来就难以找到相关的法律规定，“商住两用”中的“商用”也就难以界定。他建议说，规划部门对此应做出更确切和详细的阐述。同时，工商部门在颁发营业执照时，也应仔细核准、加强把关，对违规将住宅改为经营性用房的，依法不批准其开业;对已经取得营业执照的，在到期年检时应不予继续发证。

　　权益受侵害可起诉

　　海南大兴天泰律师事务所律师任爱民表示，目前，一些住宅小区的业主经常会将自己所有的房屋出租给商贩或商业经营者们，有些业主干脆就自己干起了商业经营的行当，在小区住宅楼经常可以看到 “茶馆”、“餐馆”、“美容美体中心”、“棋牌室”等各种形式的招牌。但这些“住改商”的行为在便利小区人们生活的同时，也给小区居民带来了一定的风险和负面影响。比如，使得小区人员的构成复杂化，常常因噪音等引起与临近住房之间的纠纷，还有的将住宅当成办公场所，严重影响了小区的正常管理和区内居民的生活。

　　针对此类纠纷，以前只能适用《民法通则》的一些比较模糊的规定解决。2007 年10月1日起正式实施的《物权法》第七十七条对此有了明确的规定，从而在法律上确立了将住宅用房改为娱乐、餐饮等商业用房和经营性用房的强制性程序规则和实体规则，以便最大化的保护业主们的利益。由于绝大部分业主并不希望与公司、商铺、甚或餐馆作为邻居，也就是说，《物权法》实施后，居民住宅一般情况下将不再允许作为经营场所使用。

　　任爱民建议说，对他人擅自将住宅改为商用导致自己合法权益受到侵害的行为，可以先向物业管理公司、政府物管、城管、环保等部门投诉，如果对方仍未停止侵害，可以按《物权法》的有关规定，依法向人民法院提起诉讼。

　　法律链接

　　《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　第八十三条规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。(叶健升)