"第二套房"认定不妨保留弹性空间 

　　就整体环境而言，房贷风险集中于商业银行，房贷增长过快，对金融安全就形成挑战，适度收紧以加强调控，势在必行。而以单个银行而论，房贷又是优质资产，放弃扩张，无异于放弃获利机会。以此利益关系来衡量，一些商业银行对“第二套房”认定给出不同标准，便比较容易理解。

　　上月底，中国人民银行、中国银监会联合发放《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定第二套房贷款首付不得低于40%。政策引起了公众的极大关注，“第二套房”是以户来认定，还是以个人来认定，各商业银行的解读也各有侧重。近日，《京华时报》报道，“第二套房”认定暂不出台细则，各银行需将自己认定的标准到银监会报备。

　　之前的一些声音认为，应有统一的认定标准，以刚性确定第二套房，避免可能的混乱。应该说，这观点阐明了未来的方向，但也应看到，现阶段出台一个统一标准，有现实的难处。

　　比如，新闻甫一出来，申请房贷如何避开“第二套房”的束缚，一些中介机构已开始构思。有人神秘宣称，“可利用自己与银行的关系，以创业贷款的形式申请到实质的房贷”；也有人“支招”——变更合同，使第一套房“消失”。这些“可操作性很强”的办法，有其反观价值，其实是提了个醒：在配套监管尚不完全成熟时，与其滋生一些可能的乱象，还不如暂时保留一定的弹性空间。

　　另外，外资银行进入中国后，《通知》也同样适用于它们。确认第二套房贷，主要是通过央行的个人征信系统查询。但目前，不管是外资法人银行还是外资行在中国的分行，几乎没有几家已加入该征信系统，这带来了一些麻烦。此种情况下，面对新客户，外资银行主动查询其贷款记录的积极性，恐怕存在一定疑问。毕竟，这于他们而言，有可能是取得竞争优势的一个机会。

　　现实难处应该正视，而如果撇开简单争论，赋予商业银行一定的主动性，或许在风险控制和银行经营间，可转变一些思路并找到平衡，收获更好效果。

　　当前中资银行的房贷放贷体系，过度依赖购房人房屋的估价，以此确定客户的贷款成数和利率。很大程度上，房价的预期成了房贷风险的集散地。与此不同，国外银行或国内外资银行，放贷的严格依据是贷款人的“现金流”评级，每月房贷还款与其他负债还款，若占每月收入的比重超过了50%，外资银行就会大幅度提高贷款首付比例和利率。

　　后者的好处就在于，房贷风险集中在贷款人本身的资金实力，若贷款人有炒房需求，欲购买第二套、第三套或更多房产，就必须具备一定的资金门槛。这既能对炒房行为起到抑制作用，从源头上可规避一些恶意的市场行为，也未将风险的沉重压力转嫁到房价上，动用金融工具以使房市降温时，就少了一重顾虑。将房价平稳地降下来，正是房市宏观调控要达到的目标。

　　当前，面对“第二套房”的放贷，重庆等地的多家银行已表示“按揭首付比例将与贷款者收入挂钩”，同时严格执行“贷款者月供不得超过月收入50%”(2007年10月16日《每日经济新闻》)。这正表明一些积极的信号。在一定的指导框架下，如果更多银行能积极转变房屋贷款中的一些运作思维，甚或金融创新，则将殊途同归，金融环境、银行经营与百姓房贷需求，可安全地实现多赢。(彭永斌)