开发商不惧国办通知 声称手中没有闲置土地

2008年01月09日14:03  来源:证券日报

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  近几年来,房地产业受到的宏观调控可以说是一轮接一轮,风声是一次比一次紧,最近的楼市“拐点论”更是把房价的讨论推上了高潮,最后似乎是“拐点未到论”占了上风。

  对此,众多似乎得胜的房地产商却是一反唱多的常态,沉默不语。

  然而1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(以下简称《通知》)却再次打破市场的平静,把各方人士重又拉了回来。

  开发商声称不惧《通知》

  因为《通知》指出“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用”,“土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”。而且该通知中明确要求,国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法,对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价,同时还要求各地方政府在2008年6月底前将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

  《通知》出台的次日,1月8日,股市中的房地产板块也因此下跌了2.52%。《通知》中国务院的严厉要求再次将房地产商们推向了风尖浪口。

  一位不愿透露身份的房地产人士在1月7日接受本报采访时表示道,房地产行业长期来讲,是向上的,不可能因为调控而逆转,这一点是绝对不可能的。这位房产开发商底气十足地说,借用股市中的一句话,如果房地产行业出现问题了,那就套牢了全中国。

  这位地产人士向记者解释道,征收闲置费的规定,99年就出来了,但一直没有什么内容,也就是说没有具体的征收办法。至于高房价,政府目前的调控不是让降价,政府的目的是希望它不要疯涨,让房价处于一个合理的水平。

  上述地产人士解释道,地方政府财政收入的主要来源是土地转让费,它转让土地获得资金,然后修路,再招商引资,把钱花出去,然后再转让土地,就这样反复循环。如果不行的话,大家就不买你的地了,再加上银行大量的介入,如果房地产企业垮了的话,银行拍卖公司、土地,那恐怕也不行,反正在房地产行业银行的资金占到60%以上,谁怕谁呢,再说银行的钱是谁的呢?房地产行业要是不行的话,套牢的绝对是全中国。

  他笑着对记者介绍道,04年国六条的出台标志着国家对房地产行业宏观调控的开始,一路调控到现在,你看房价涨了多少。

  不过上述地产人士也承认,现在是宏观调控最厉害的阶段。因为之前的国家宏观调控是对购房者的认定方面着手,没有搞定,这次国家从供方和需方双管齐下,甚至在细节上做了大量的文章,比如说土地开发的结构问题,首付比例的问题等等。可以说目前的调控从各个渠道,从财政、从税收、从开发的节奏、从银行信贷等方面入手,原来只是发个文,不鼓励投机性需求,这几年的调控路线可以说一步一步的愈来愈紧。

  长江证券地产行业研究员苏雪晶认为,《通知》符合一贯的调控思路,符合长江证券研究部的预期,意在表明国家对于土地市场原则性态度,并不是为了打压房地产行业,而是要严格执行闲置土地处置政策,将对未来土地市场价格有着深远影响,建议投资者更多的关注采取快速开发、规模制胜的房地产上市公司,回避那些拥有大量土地而开发节奏又相对保守的企业。

  调控成败取决于地方政府

  中国自古就有“上有政策,下有对策”的传统,但没有公然顶着干的文化。

  本报记者在1月8日电话以投资者身份致电深圳当地一家非常有名的房产公司和北京万通,寻求其对《通知》的看法。万通说自己是快速开发,没有闲置地;深圳那家房产公司说自己是“快速开发,快速销售”的政策,没有闲置土地。另外一家未上市的房产公司公关经理则建议记者去采访一下囤地量大的公司。

  一位中外合资地产公司的管理人员向本报记者透露,在这一轮紧似一轮的调控过程中,对大房地产公司是个利好,因为它们资金充足,正好可以促进房地产行业的整合,《通知》不会对它们造成实质性影响。当然对于一些中小房地产企业,上述《通知》也不是没有办法应对的。例如,现在有些拿到地的开发商,他们不怕调控,万一风声紧的话,它就把地卖掉了。但是在卖地的过程中,不会把地直接卖掉,它主要是通过在股权上做手脚,把股权转让掉,让对方溢价收购他的股权,他作为大股东退出,由另一个公司入主,这样就可以合理合法地规避高额的土地增值税。

  上述人士进一步介绍道,房地产企业也可以部分开发,比如说有好多地方土地拍卖后,就处于闲置和非闲置的状态,说闲置也可以,说不闲置也行,比如钉子户的问题,或者说所有的手续没有办全,怎么能说闲置?也可以部分开发,或者开发一点,做些前期工作,例如“四通一平”;当然,也可以在建设过程中,放慢节奏,照样可以归避政策风险。其中,关键是地方政府,因为在操作细节上有好多空间,就像一盘肉丝炒饭,你说它是肉丝也行,说它是饭也行,关键是看地方政府怎么去认定、如何去执行,毕竟这也关系到地方政府的利益问题。(白宝玉)

(责编:闫璐)
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