京城楼市:买卖双方在僵持中博弈

2008年01月11日09:00  来源:中国证券报

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  “最近半个月确实卖得比较艰难了。受‘拐点论’影响,观望的人越来越多,成交量开始萎缩。”在位于五棵松附近的新兴年代家园售楼处,销售人员向记者坦言。

  “不过,我们还是留了一栋楼盘,等到4、5月份价格涨起来时再开盘。”这位销售人员指着沙盘中的一栋楼自信满满地说。

  这一幕,正是当下处于风口浪尖的京城楼市的集中写照。房市的一端是重拳频出的国家宏观调控政策和买房人对房价下跌的强烈渴望,而另一端则是开发商对北京土地供给有限的自信和对高位房价的执着。

  谁将会取得这场较量的胜利?亦真亦幻的“拐点论”能否在北京得到印证?记者近日对京城楼市的调查结果表明:买卖双方呈现僵持、博弈态势,断言“拐点”为时尚早。

  卖方:降价只是局部现象

  周六下午已近5点,位于五棵松的新兴年代家园售楼处内仍有5、6桌顾客在向售楼人员了解户型等信息。售楼员杨朔热情地向扮成买房者的记者介绍,“我们主打的90-100平米中等户型已售出70%,很多户型已经售罄,您可选的余地已经不大了”。

  他告诉记者,该楼盘于2007年12月5日开盘当日就定出100多套,随后每天卖出4-5套,但最近十几天来,受大环境影响,成交量大不如前。

  但他坚定地认为:“北京房价下跌?不靠谱。只是奥运以后涨得不会再像今年这样猛了。”记者试图询问在每平方米均价1.7万的基础上可否打折,他一口回绝,“我们没有折扣。”

  位于八通线附近的远洋一方,房价则出现了松动。由于地理位置偏远、户型较多、楼盘供应充足,远洋一方销售并不乐观。售楼小姐告诉记者,最近正在搞活动,房价最低可以打到9.7折。“这点折扣和深圳房价的大幅下跌相比,太微不足道了。”在此处看房的林先生说。

  对于朝阳区仰山桥附近的万达大湖公馆和世茂奥临销售冷清,万达大湖公馆售楼人员向记者透露“便宜个5万也不是没可能”的情况,新兴年代的杨朔解释:朝阳区多是大盘,房源远多于海淀,但不具有像海淀的教育、医疗等设施优势,在销售大幅下滑的情况下,打点小折扣也是正常现象。

  买方:观望气氛弥漫

  在中大恒基房地产经纪有限公司万泉河店,周六上午十点,店内除了九名工作人员之外只有包括记者在内的两名“顾客”。销售经理向记者介绍,2007年10月以来,该店成交的房子每月只有2-3套,而之前平均在4-5套左右,以北京五六百家中大恒基店来总计,这是一次不小的业绩滑坡。

  “最近买房的人确实少了,观望气氛比较严重。以前平均每个月上涨一千块,十二月价格只能基本持平。”他说,“房价会不会出现拐点,我看不清。”

  在该店的另一名顾客杨先生毕业已近两年。他为记者算了一笔账:四环内新开盘的房子均价已至每平方米2万,如果想购100平米的,简单来算,200万的本金按7%的贷款利率,每月仅利息就逾1万,而租一套同样的房子每月租金也不到5000,相比之下,房价实在高得有点离谱了。

  “真希望房价能跌啊,”他感叹道,“不过面临结婚置业的压力,如果能凑齐首付,我还是会尽快买房的,毕竟有这个需求。”

  杨先生的境遇代表了大多数真实需求者的心态。记者在几个楼盘里采访到的看房者都表示,虽然房价高企,可还是希望能拥有一套自己的住房。目前北京房价是否会下跌不好说,多看多问多观望是当下最好的选择。

  处于北三环繁华地带,于1月5日新开盘的学院派售楼处门庭若市的场面则证实了北京楼市高房价下仍然旺盛的购房需求。截至下午1点半,学院派开盘的110套住房已定出36套,100平米左右的中等户型已售光。20多位顾客还在向售楼小姐咨询,售楼处的玻璃房内热闹的气氛和午后的温度一样达到高峰。

  据售楼小姐介绍,地处北三环蓟门桥热点地段,以中小户型为主的这一限量楼盘,每平方米均价2.5万仍能吸引到大量购房者,付全额购房款者也不乏其人。

  断言“拐点”为时尚早

  2007年,京城百姓目睹的是一个繁华且疯狂的楼市。北京市统计局的数据显示,前11个月住宅价格上涨12.4%,而对普通购房者来说,面对的则是同一地块接近1倍的价格涨幅。

  在一片“涨”声的同时,从土地供给到户型要求、从利率上调到二手房信贷、从流转税到物业税的“实转”, 国家一轮轮的宏观调控终于在临近年关之时使楼市得以降温。

  2007年12月,北京商品房销售大幅下降。北京市房地产交易网的统计数据显示,12月,北京市期房网上日均签约313套,成交量同比下跌了292套,降幅高达48.3%,比11月成交量下跌了150套,降幅达32.4%;日均签约面积仅为47981平米,同比下滑39.7%,环比下滑15.1%;其中,住宅日均签约260套,日均签约面积30694平米;同比跌幅接近50%。

  但与珠三角楼市降价潮涌现、投资客撤退的情况不同,同属高价区域的北京尚未出现轰轰烈烈的房价下跌浪潮。与同时期持续销售下滑的整体局面形成鲜明对比的是,小户型产品在京城受到了前所未有的追捧,中小户型供应量一直持续升温,而市场对此也表现出了强大的消化能力。

  中大恒基不动产营销总经理赵晨明分析,在巨大需求的影响下,市场中小户型的供应量只能形容为“杯水车薪”,这种供需比例失衡也导致中小户型价格将会一路攀升。

  业内人士认为,2008年,城市化和土地紧缺造成的北京房地产市场的供求矛盾尚未解决,加之奥运题材的兑现,北京房价依然存在上涨动力;但是频频出招的紧缩性宏观调控、以增加有效供给为宗旨的住房保障,正在改变市场预期,增加有利于买方的筹码。

  涨还是跌?对立双方都有着充分的理由支持。但可以肯定的是,2008年,北京房地产市场将在日益加剧的博弈中谨慎前行。( 丁冰 )

(责编:闫璐)
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