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北京五折楼盘再燃房价拐点预期

2011年11月24日07:36         手机看新闻

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  完成“筑底”或仍需时日

  四季度以来,全国大中城市房价环比下跌趋势更加明显,尤其是北京等一线城市部分楼盘价格跌幅接近五成。降价楼盘大多成为低迷楼市的成交主力军。疑问随之而来:楼市由涨转跌的“拐点”真的来了,还是正在“筑底”的过程中?业界对此看法并不统一。一些专家指出,未来单个项目价格的绝对降幅可能有限,但更多的项目会加入价格下调的队伍。

  降幅超过前三季度

  中国证券报记者了解到,近期北京打折促销的楼盘明显增加。位于通州新城的京贸国际城日前推出了13400元/平方米的特价房,而去年4月该楼盘的均价达26000元/平方米。与去年4月相比,目前其价格的降幅接近50%。“特价房只限于5号楼,目前房源已经卖了一大半。未来应该不会进一步降价,因为今年的销售任务已经完成了。”京贸国际城的销售人员如是说。

  无独有偶,同样位于通州新城的东亚逸品阁也推出了13200元/平方米的“超低意向价”。销售人员介绍,目前办理会员卡还可以得到日减200元的优惠,参加团购还能得到其他额外优惠。“这个楼盘一共只有360套房源,各项建房成本合计达12347元/平方米,按目前的售价,公司基本赚不了什么钱。”

  与此前类似,目前北京地区降价明显的楼盘仍集中在通州、大兴和房山等郊县区域,但降幅与前三季度相比更大。例如,大兴区的领海朗文世家项目去年7月的售价为22000元/平方米,今年6月售价维持在19000元/平方米,近期进一步降价至14500元/平方米。位于东五环外的北京像素项目前期售价为22000元/平方米,最新推出的平层价格降至11600元/平方米。

  北京主城区房价的降幅相对较小,多数楼盘的价格仍然保持稳定。例如,位于东四环内的金茂府目前售价为49000元/平方米,和9月相比小幅调低了1000元/平方米。从北京市房协公布的信息看,10月有签约的新建商品住房项目共182个,其中15个项目降价,比9月增加6个,其余大多数楼盘的价格仍保持稳定。

  从成交量看,降价楼盘收到了较明显的促销效果。北京市房地产交易管理网数据显示,11月上中旬,北京市商品房住宅签约量为3019套,同比减少60%,京贸国际城、润枫领尚等显著下调前期价格的楼盘均居于签约榜前列。

  心理预期出现分化

  国家统计局数据显示,10月北京新建商品住宅价格环比下降0.1%,今年以来首次出现整体环比负增长的局面。上海、深圳、广州等其他一线城市房价10月也出现环比下跌,这是否意味着房价“拐点”正在出现?

  经济学家华生对中国证券报记者表示,目前购房需求受到压制,再加上保障房建设加快,未来房价可能出现一些回落。但从大趋势看,我国仍处于城市化进程中,还有好几亿人没有进城,房价大幅下跌的可能性不是特别大。

  值得一提的是,部分楼盘显著降价之后,购房者的心理预期发生分化。大兴区的龙湖时代天街项目上周以11800元/平方米的较低价格开盘后,当天出现了久违的开盘即售罄的盛况。

  “我认为现在是最好的买房时机。长期看,房价会继续上涨。如果不是调控政策的打压,房价肯定要比现在高很多。既然最近房价降了,遇到合适的我就会出手。”刚在龙湖时代天街认购了一套房的刘明表示,目前国际经济形势和2008年有些相似,未来信贷政策可能有所放松,房价继续下降的空间可能不大。

  也有一些购房者认为,房价下降尚不明显,而且多数集中在远郊地区,明年北京房价还有进一步下降的空间。

  调控难言放松

  尽管一些低价促销的楼盘销售状况良好,但从一些经济指标看,当前似乎尚未达到楼市回调的底部。首先,今年10月的“国房景气指数”为100.27,尽管连续多个月下降,仍处于景气区间内,远高于2009年初的水平。其次,如果把商品房销售面积与竣工面积之差作为楼市供给的参考指标,今年1至10月的该指标为29932万平方米,处于相对高位。这意味着,从全国范围看,商品房库存积压并未达到上一轮楼市调整时的水平。再次,从房地产开发投资以及开发商本年资金来源等指标看,今年1至10月的同比增速仍高于20%,房地产业开发投资的景气尚可。

  最重要的是,房价总体回落的幅度仍不明显。国家统计局公布的全国70个大中城市10月的住宅销售数据显示,新建商品住宅销售价格同比下降的城市只有两个,其余68个城市均为上涨或持平。2009年初,全国70个大中城市新房和二手房销售价格均呈现同比负增长的局面。

  北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为,从环比涨幅看,在连续3个月环比涨幅持平后,一线城市新房价格10月全面出现环比回调,这意味着楼市降价的拐点已显现。本轮房地产调控将至少持续到2012年底,尤其是一线城市调控政策短期内松动的可能性不大。

  链家地产发布的研究报告认为,市场拐点的确定不能单从一个月的数据判断,11月的价格情况将成为判断楼市拐点的关键指标。未来一线城市楼市的降价压力将对周边城市产生影响,并向二三线城市扩散。韩晓东

  数据来源:国家统计局“七十个大中城市新建商品住宅分类价格指数”1至10月数据。

  月份 90平方米及以下 90-144平方米 144平方米以上

  环比 同比 环比 同比 环比 同比

  1月 101.5 109.7 100.8 109.5 100.9 108.1

  2月 100.9 109.8 100.7 109.3 100.0 106.5

  3月 99.5 106.1 100.5 107.3 99.9 105.3

  4月 99.7 102.8 100.2 104.1 100.4 103.3

  5月 100.2 102.5 100.3 103.2 100.1 102.2

  6月 100.0 102.5 100.0 103.2 100.2 102.5

  7月 100.0 102.3 99.9 102.8 100.0 102.1

  8月 100.1 102.5 100.0 102.7 99.9 102.0

  9月 100.0 102.5 100.0 102.7 100.0 101.8

  10月 99.9 102.3 99.9 102.5 100.0 101.8

  今年以来北京市新建商品住宅分类价格指数

(来源:中国证券报)

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