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财经观察:丹麦凭借独特房贷模式保持房产市场稳定

2011年12月16日13:10  杨敬忠       手机看新闻

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  新华网哥本哈根12月15日电(报道员欧阳国熠 记者杨敬忠)丹麦有着成熟的抵押债券市场和独特的房贷模式,这是世界上最古老、运行最稳健的房屋抵押贷款系统之一。丹麦房贷模式以高透明度、低信贷风险和低借贷成本而闻名于世,并在历次金融危机中表现稳健。

  独特的资金平衡原则

  丹麦房贷模式最引人注目的独到之处就是资金平衡原则,即政府规定所有涉及房地产的贷款都必须由专属抵押贷款银行通过发行抵押债券在市场上进行融资,其融资额度、期限、利率必须和债券发行金额、期限、利率完全匹配。

  资金平衡原则的最大好处就是实现了信用风险和市场风险的分离。在这种原则下,抵押贷款银行通过债券转手系统为购房人发行债券进行融资。由于丹麦政府规定抵押贷款银行不能像商业银行一样接受存款或向银行同业市场拆借资金,每当生意上门,抵押贷款银行唯一的融资渠道就是发行债券,而银行利润主要来自借款客户支付的佣金。

  这意味着,丹麦抵押贷款银行所承担的风险只限于由于借款人违约所带来的信用风险,从实现了信用风险和市场风险的分离。对于债券投资者来说,由于利率等其他风险是任何债券都具有的市场风险,丹麦模式的风险转移并没有给投资者增加任何额外的不利因素。

  严格的信用风险控制

  由于资金平衡原则实现了风险分离,信用风险控制成为丹麦模式的首要任务。丹麦抵押贷款银行对借款人的信用风险控制包括一系列非常严格的风险评估。另外,贷款发放必须在政府所制定的法定框架内进行,并受到丹麦金融监管局的严格监督。

  丹麦的购房者必须直接到抵押贷款银行进行贷款申请和信用评估,而不是通过抵押贷款经纪人。另外,丹麦抵押贷款银行不允许使用诱惑利率(Teaser rate)进行贷款发放,即为了让借款人接受浮动利率住房贷款,而在初始阶段使用低利率贷款进行诱惑,但是在一定时间之后,逐渐将利率调整到市场水平的方式。诱惑利率贷款最大的问题在于它的危害不会在短时间内显现出来,有时借款人过了三、四年才意识到自己负担不起抵押贷款。

  再者,丹麦高效的房产注册系统,也极好地保护了抵押贷款银行对房产的所有权。丹麦政府还规定所有抵押债券必须使用抵押资产池进行担保,并由债券发行银行负责替换抵押资产池里的违约贷款。这种制度对提高抵押贷款银行的风险控制动机和对投资者的保护起到了很大作用。

  创新的流动性举措

  丹麦房贷系统的贷款提前支付方式是丹麦模式另外一个独特之处,对提高抵押债券流动性和降低信用违约风险起到非常重要的作用。这种贷款提前支付方式是建立在资金平衡原则基础之上的。由于抵押债券与抵押品的相互对应,房屋所有者可以实施互换操作,从而通过市场执行贷款提前支付。

  在丹麦,房屋所有者可以选择两种贷款提前支付方式,一种是通过二级交易市场以市场价格对抵押债券进行回购,另外一种是在债券到期日之前以债券票面价值对可赎回债券进行赎回。

  丹麦债券回购和债券赎回的结合因其独到的市场机制,对稳定债券市场和增加流动性起到极其重要的作用。这种回购和赎回相结合的贷款提前支付方式可称为“流动性平衡原则”。

  在这种流动性平衡原则下,无论债券价格低于票面价值,还是债券价格高于票面价值,都会有房屋所有者愿意购买和发行债券,从而确保了市场的流动性。

  高透明的债券市场

  丹麦抵押债券市场是世界上透明度最高的债券市场之一,这对借款人和投资者都起到了很大的保护作用。在丹麦,所有抵押债券都在证券交易所公开买卖,很多报纸亦会每日列出各类债券的牌价。这样借款人可以随时清楚地知道自己的负债状况,以便决定是否提前偿还贷款,同时准业主也可以利用债券价格来评估借债成本和置业能力。

  对于投资者来说,丹麦抵押债券具有极高的安全性。在丹麦模式下,资金平衡原则确保了每项债券背后都有相对的实质房地产担保,这与美国当年经过多层包装成五花八门的次级债券不可同日而语。索罗斯曾在“两房”被联邦政府接管后撰文指出,丹麦抵押贷款不但经得起时间的考验,并将是金融危机中表现最出色的欧洲金融产品之一。

  事实证明,丹麦抵押债券已经成为投资者在金融危机中的避风港,为稳健型投资者所青睐。据丹麦国家央行统计,自2008年9月华尔街爆发金融危机以来,外国投资者连续23个月成为丹麦房产抵押债券最大买主,其中将近70%的浮动利率抵押债券均被外国投资者购买。

(来源:新华网)

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