银行业难负房地产信贷之重

  

李芳心

2009年09月16日10:21  来源:人民网-《国际金融报》

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  适度宽松的货币政策的出台,给今年年初刚刚步入调整阶段的房地产业再次注入了强心剂,“地王”频出带动了地价上涨、房价上涨,银行对房地产业的贷款也有所放松,房地产贷款比重大幅增加。按照央行《货币政策执行报告》中的数据显示,2009年上半年人民币贷款比年初增加7.37万亿元,商业性房地产贷款余额新增8826亿元,占全部贷款增长额的12%。其中房地产开发贷款新增4039亿元,购房贷款新增4793亿元。中长期贷款中有11.3%投放于房地产业,新增的房地产业中长期贷款是去年全年房地产业中长期贷款增量的1.5倍。

  如此大规模的、结构比例有所偏向的信贷投放,给银行业的资产安全埋下了“地雷”,不能不引起银行业的高度重视。

  重负一  通胀预期加剧

  央行发布的第二季度货币政策执行报告显示,商品房销售大幅回升,增速超过2007年的历史同期最高水平。上半年,全国商品房累计销售面积为3.4亿平方米,同比增长31.7%,累计销售额1.6万亿元。房地产企业的资金大量回流,加上银行信贷资金的持续投放,资金变得很充沛,便又开始高价拿地,进一步助涨房价,加大银行风险。

  国际清算银行在6月公布的年度报告中称,目前各国央行宽松的货币政策增大了流动性泛滥的风险,通胀预期加剧,很可能产生又一次的资产泡沫。目前,我国出口负增长,大宗商品价格上涨,通胀风险长期来讲难以避免。

  通胀如果来临,央行将收紧银根,这可能会导致部分企业资金链断裂,还款意愿及还款能力下降,从而致使原来存在的一些信贷风险,特别是中长期信贷风险爆发;同时,也会引起股票市场不景气,由资产市场波动引起的企业收益变化可能对企业信贷链形成冲击,进一步影响到银行的贷款质量。

  另外,通胀来临后,国家也会加深对房地产业的调控,一些房地产商的资金链可能会出现问题,进而引起银行信贷风险加大。如果到时美联储上调美元利率,境内的热钱也可能大量出逃 ,抛售手中的房产、股票,造成房价下跌。如果房地产的价格出现超过20%甚或超过30%的急剧滑落,将对银行造成较大的不利影响。

  重负二  地产抵押贷款比例偏高

  我国的房地产开发商是利用杠杆来经营的,用很少的资金就能开发上亿元的项目,在资金充裕的情况下能够同时买几块地、开发几个项目。5月份,央行将固定资产投资自有资金比率由35%下调到20%,使得房地产开发商敢于以更高的价格拿更多的地。同时,宽松的信贷政策使房地产开发商融资变得更加容易,有充足的资金囤地、囤房,很大幅度助推了房价上涨。再加上4万亿元经济刺激方案、7.37万亿元信贷资金的投放,大量热钱进入楼市炒房,共同作用的结果就是现在的房价虚高。这给银行的信贷资产安全增加了不小的压力。

  据统计,自2008年以来各银行发放的贷款中,土地抵押贷款占到了40%以上。大量的信贷投放使银行手里积聚了大量用以抵押的土地,尤其是房地产企业抵押的土地,其价格在上一轮的房价上涨过程中就已经被评估得过高,在这一次的融资中又以高价抵押给银行。如果房地产业出现问题,土地价格的下跌幅度将是房价的两倍,到时土地的预期收益与实际成本脱节,银行的风险就会很大,这在10年前的那次银行危机中表现得很明显。上世纪90年代初,银行为土地投机提供了太多贷

  款,导致了无法控制的通货膨胀,引发了货币政策收紧,土地价格开始下降。再加上亚洲金融危机,我国出口下降,银行进一步深陷泥潭,40%的银行贷款成为不良贷款。

  当通货膨胀发生时,央行将收紧银根,土地、房产价格下降,开发商最先逃避的就是银行贷款。贷款占用了银行大量资金,一旦信用不高的二线银行无法拿出充足的资金支付存款,将可能产生挤提,如果银行为了换回现金而将抵押的土地进行处置,则将进一步加剧地价下降,形成恶性循环。而我国银行业目前尚无存款保险制度,挤提风险只能自己消化,很多中小银行将可能面临倒闭的风险。

  重负三  房产抵押估价虚高

  另一方面,今年银行新发放的贷款中,房产抵押贷款的比重约占30%。

  2009年3月以来,房价环比连续上涨,上涨速度不断加快。在这种情况下,新抵入的房产按照高价格评估抵押,原有抵押的房产借款人也愿意还清贷款,重新以高价格评估再进行抵押,以取得更多的信贷资金。因此,这期间抵押给银行的房产都是按高价计算的。

  目前房价虚高,有部分原因是居民对通胀的恐慌而购房,信贷资金的汹涌注入则为房价制造了新的泡沫。许多炒房者不是为了自住,而是为了赚取差价,一旦对房价上涨的预期变成房价即将下跌的预期,就会大量抛售购买的住房,泡沫破灭会使房价大幅下降。到那时,对于银行来说,高价抵入的房产将大幅度贬值,也将很难处置,银行不但要承担贬低的房价带来的损失,还要负担维护房屋的费用,造成巨额坏账。

  为了规避上述风险,现阶段,银行要促进经营战略调整,以结构调整舒缓贷款规模的调控压力。降低受宏观经济影响大的行业的信贷资金配置比率,限制发放土地、房产抵押贷款。对抵押的土地、房产评估价格的确定要加入风险及未来通货膨胀后贬值因素。同时要防止房地产开发商办理假按揭套取资金,放大成交量。要大力发展中间业务,增加收入渠道。加强信用风险的管理,密切关注从紧货币政策环境下,房地产行业中有关企业的信贷风险变化,注意防范企业或集团资金链断裂的风险。

  (作者单位:河北省农村信用社联合社秦皇岛办事处)

    《国际金融报》 (2009-09-16 第06版)

(责任编辑:聂丛笑)

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