明年１月１日执行新利率 提前还贷方式供您选

　　王先生于２００７年４月份购买了一套１００万元的房子，首付３０％后，贷款额为７０万元，贷款期限２０年。假设该房产是王先生唯一的一套银行抵押贷款房产，可享受当时４月份优惠利率６．０４％。按等额本息还款法计算，月供为５０３１．１８元，２０年利息总支出高达５０７４８５．０８元。从４月份至年底１２月份，王先生已支付购房贷款利息为２７９７２．０１元。从明年１月１日起将执行新的优惠利率６．６５５５％，王先生决定提前还款。以此案为例，北京中原三级市场部对目前市场上存在的5种提前还款方式进行了比较。

　　第一种：将所剩贷款一次还清。

　　利息总额＝提前还贷前的利息额＝２７９７２．０１元。

　　第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。提前还款１０万元，仍保持之前的月供水平即：５０３１．１８元，贷款期限则缩短为１５年７个月，提前还款后的总利息为３６２３８１．０６元。

　　利息总额＝２７９７２．０１＋３６２３８１．０６＝３９０３５３．０７元。

　　第三种，部分提前还款，减少月供，还款期限不变。提前还款１０万元，贷款期限剩余１９年４个月，月供减少为４５０９．４９元，提前还款后总利息为４５８４７８．０９元。

　　利息总额＝２７９７２．０１＋４５８４７８．０９＝４８６４５０．１元。

　　第四种，部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。提前还款１０万元，月供减少为４９８２．５５元，还款期限缩短为１６年，提前还款后总利息为３６８９２５．９２元。

　　利息总额＝２７９７２．０１＋３６８９２５．９２＝３９６８９７．９３元。

　　第五种，部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。提前还款１０万元，月供增加为６７２０．０６元，还款期限缩短为１０年，提前还款后总利息为２１８６８５．４８元。

　　利息总额＝２７９７２．０１＋２１８６８５．４８＝２４６６５７．４９元。

　　提前还贷还应注意以下事项：

　　１.询问银行。各家银行对于提前还贷的规定不一致，消费者在提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程，是否需要交违约金等。

　　２.办理退保。对于２００６年之前购房贷款的客户是需要交纳保险费用的。贷７０万、２０年的贷款的保费为７０００００×０．５％。×２０＝７０００元。

　　３.把握还款时机。如果贷１５年，已偿还６年，此时就没太大必要提前还款。消费者可以把多余钱投入到基金、股票或其他投资产品中去升值。

　　（欣华）

    《市场报》 (2007-11-21 第18版)