开发商还能撑多久

吴长青摄

　　京城尽刮促销风 

　　“大哥，去我们售楼处坐坐吧，听我给你介绍介绍，买不买都行，只耽误你几分钟，就算帮个忙行吗？”最近几天，《市场报》记者经过北京朝阳区大望路路口时，总会被一些售楼人员“盛情邀请”去他们售楼处“坐坐”。而在其他一些人流集中的地方，行人被劝说进看房班车到一些楼盘兜上一圈的事情也越来越普遍。

　　房子不是萝卜白菜，一棵几块钱，不可能说买就买，难道这些售楼人员不知道吗？显然不是！一位年轻的售楼人员实话实说：“售楼处太冷清，哥们儿您给凑凑人气，有咖啡有杂志，您权当休息。” 

　　楼市冷清，尽显观望气氛。开发商只好大打促销牌。“东南三环35―80平方米小户型，总价43万起，买房送5―15万轿车。”记者最近频繁收到北京楼盘促销的手机短信。除了买房送车的，还有买别墅送公寓的。

　　此外，诸如买房赠送装修款、免物业费和印花税等各式各样的楼盘促销广告随处可见。“富力又一城”不久前就推出过买房送5重大礼的活动：免3%契税、免0.05%印花税、免10年物业费、免2%公共维修基金、送2777元购房喜宴等。如此促销与暗折，近段时间在北京楼市上并不少见。 

　　观望情绪加速蔓延

　　与五花八门的促销形成鲜明对比的是，售楼处门庭冷清。《市场报》记者走访京城多处楼盘发现，即便是在周末，楼盘的看房人依然很少。过去忙得不可开交的销售人员，现在无所事事。记者走访一些正在销售的楼盘，销售表上各套户型“红旗飘飘”，给人一种销售火爆、几近售完的感觉，但通过北京市房地产交易管理网进行查询发现，实际销售情况与之并不相符。有的甚至开盘一周连一套也售不出。

　　望京某楼盘的售楼员王小姐告诉记者，他们的收入是底薪加提成。目前北京售楼员底薪相对稳定，大致1000元左右，提成通常是房价的1％。到3％。之间。但自4月至今的两个多月时间里，她连一单都没成交。而半年前，她每月还能提到五六千元。

　　王小姐还告诉记者，据她观察，一些买房人关心的焦点已经从“房屋是否能增值”转变成“房屋是否能保值了”，而每当咨询者有这样的疑问时，她就要费尽口舌向客户解释，以期望说服客人。

　　这种观望情绪，同样也蔓延到了二手房市场。在北京呼家楼一家知名房屋中介机构，有5年从业经历的置业顾问杨先生告诉《市场报》记者，2007年最明显的感觉是缺二手房源，来找房的人多，但没那么多房出售。他就亲身经历过一个二手房东一夜间将房价从105万提高到125万而顺利成交的事情。“转过年来，市场就不行了，尤其是三四月时最清淡，到现在也没缓过来。” 

　　开发商仍在死扛

　　虽然不少开发商抛出各种促销手段，但就整体而言，北京实际的房价并未出现走低。根据相关部门的统计，2008年以来的北京房价依然在上涨之中，只是涨幅有所放缓。目前出现的促销，是短期调整，还是进入价格下行通道的先兆，没人能给出确切答案。《市场报》记者走访了京城多处楼盘，虽然门庭冷清，乏人问津，但售楼人员口径却非常一致：价格并没有下跌，甚至有未来上调的可能。 

　　业内人士认为，打折促销是因为货币紧缩政策导致地产商现金流紧张而急于回款，只是地产商不好明说，也不好明降。心知肚明的是，一旦降价太明显，将带来更浓重的观望情绪，这是地产商不愿看到的。

　　高房价的始作俑者，地产商无疑首当其冲。与其他行业相比，在地产圈里普遍存在着通过囤地、高价拿地来推动房价上涨的现象。事实上，地方政府在这轮房地产牛市中也扮演了不光彩的角色，并成为房价上涨的幕后推手。以银行为代表的金融系统的信贷扩张，也是房价泡沫化重要的支撑力量。近期，频频出现的楼盘促销现象，正是金融系统的信贷紧缩给房产商造成的资金压力所致。 

　　此外，投资者、投机者等，在房地产市场中的活跃，一定程度上提高了房产的短期需求，并进一步刺激了地产商的拿地欲望。作为在此轮房产牛市后期的买房者，成为了高房价的直接受害者。其实，即便是这些高房价的受害者也不希望看到房价走低。种种复杂因素纠缠在一起，致使地产商们对价格调整保持着敏感而审慎的态度。 

　　房价调整成必然 

　　我国知名的房地产投资专家贾卧龙博士认为，今年5月以来，楼市并没有迎来开发商所期待的“回暖”。按照公司多年的操盘经验，5、6月的销售状况基本上就能判断一个项目本年度的销售状况。今年的楼市只能用“惨淡”来形容。 他认为，自去年央行频频加息、提高准备金率后，开发商想依靠银行贷款来维持企业生存基本无法实现。在没有更好融资渠道的情况下，销售回款成为开发商赖以生存的生命线。这是导致近期开发商促销手段层出不穷的一个重要原因。

　　据了解，面对国家日益紧缩的货币政策，也有开发商试图通过上市融资方式解决资金困难。今年以来，已有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式“借壳”上市。万科和保利地产分别获得了一定规模的公司债。但业内人士均承认，开发商的资产负债率偏高是事实。相关统计显示，2008沪深房地产上市公司综合实力30强，在今年一季度的资产负债率均值为63.07%。此外，受次贷危机的影响，资本市场的大幅调整，也使得境内外IPO和再融资受阻，进一步加剧了开发商的资金紧张。一个值得注意的相关现象是，今年3月中旬以来，已有6家房产企业挂牌转让部分股权。有媒体报道，潘石屹日前称，开发商大规模欠款情况已经出现，信任危机可能危及银行。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟正在进行一项关于房地产金融的课题研究。他利用上市公司年报与宏观经济数据综合分析得出的结论是，中国房地产上市公司今年的资金缺口在4000亿元人民币的规模量级。钟伟认为，现在房价没有调整的城市都将会调整，这个调整将会发生在今年第三季度或第四季度。

    《市场报》 (2008-06-25)