住宅租金回报率走低、写字楼市场需求较低  

“双低”凸显火热楼市“冷色调”

  

本报记者 孙维晨 发自北京

2009年07月15日10:00  来源:人民网-《国际金融报》

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  根据国家发改委、统计局最新调查显示,6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.8个百分点;环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。楼市火爆,已是不争的事实。不过在火热之中,冷色调也不乏其中。虽然住宅市场价格连续攀高,但是其租金回报率却走低。同时一些大型城市的商业地产,诸如甲级写字楼仍然在降价销售。

  出租回报率跌破国际警戒线

  根据最新一期“国房景气指数”显示,全国房地产开发投资和商品房销售面积呈加速之势。1至6月份,全国完成房地产开发投资同比增长9.9%,增幅比1至5月份提高3.1个百分点;商品房销售面积增长31.7%,增幅提高6.2个百分点。以北京的二手房市场为例,根据该市统计局等机构的调查显示,6月下旬成交均价突破万元。

  在这种急速上升的背后,是全国范围内的住宅租金回报率的低迷不振。就在7月10日左右,上海易居房地产研究院发布研究报告认为,目前中国诸多城市普通住宅租金回报率小于4%。而低迷的租金回报率在香港更是突破了11年的数据底端。

  对此,中原集团主席施永青对媒体表示:“私宅租金回报率愈来愈低,肯定会削弱私宅的吸引力。由于市场其他投资工具都处于低息的环境下,市民都会接受住宅的低回报,而暂时对楼市不会有太大影响,但若楼价再升,低回报的影响会越来越大。” 

  另一座国际城市的租金回报率也爆出危机信号。近期上海二手房成交套数多年来首次突破3万套关口,成交均价也首次登上每平方米人民币1.2万元的历史最高位。然而对比之下,上海住宅出租回报率普遍却跌破3%,越过5%的国际警戒线。

  易居研究院综合研究部部长杨红旭认为,假设租金收益不变,要想达到相对应的租金回报率,各城市普通商品住宅需要调整价格。如要恢复到5%,北京、上海等城市房价平均降幅需高达31.5%。

  国巨资本总裁兼首席经济学家孙飞对这种现象的背后予以确认:“这就是房地产泡沫的现实体现。”

  甲级写字楼继续降价销售

  在高热度楼市中,除了租金回报率不足,还有作为商业地产的甲级写字楼需求持续冷清。 

  以北京的甲级写字楼市场为例,来自国际物业顾问机构戴德梁行的数据显示,在2009年第二季度,共有金融街中心、居然大厦、来福士广场、中海广场以及丰树大厦5个写字楼项目入市,新增供应楼宇面积约为27.8万平方米。但需要不足,甲级写字楼市场总存量已达600.3万平方米。

  如今,这些高级大厦的持有者们不得不继续降低报价。戴德梁行的研究结果显示,季度性下降最多的区域为CBD和东长安街、建国门,分别下降了9.83%和4.79%。

  孙飞认为,目前中国经济刚刚开始出现恢复迹象,宏观经济的基础尚不稳定。“目前应该处于一些研究者所说的大V或者小U型反转的上升通道中。”宏观层面如此,企业并没有足够力度全面撑起尚处闲置的高级办公室。因此,对于以商业为卖点的写字楼市场自然不会有太多生机。

  而在另一家房地产研究与服务机构——世邦魏理仕公司的研究中,北京的中央商务区已经失去原本的诱惑力。他们研究认为,北京上半年写字楼市场整体空置率为23%。由于中央商务区是北京外资公司和机构最为集中的区域,受金融危机冲击较大,CBD区域市场整体空置率超过了35%。

  这样的“空置”引发了一些国内企业的兴趣。“这个数据我们已经看到了。”一位本土网络视频内容提供商告诉记者,他们目前确有计划进驻CBD的打算。这家坐落于北京四环附近一间拥挤公寓房内的公司认为,如果能在中央商务区拥有办公室将是体面的象征,“更有利于今后开展业务”。

  尽管如此,这位本土商人并不准备马上就行动。他们希望有更多大企业从那里的高级办公室搬出去,因为租金会随之跌落。他说,现在想在中央商务区拥有一间办公室的本土公司并非少数。

  延伸阅读

  上海进入二手房主导时代

  央行上海总部发布的2009年上半年上海货币信贷运行报告显示,上半年上海个人住房贷款增长迅猛,其中6月份新增个人住房贷款创单月增量历史新高。从成交结构看,上海楼市亦进入二手房主导时代。报告显示,受近几个月住房交易量持续增长的影响,上半年上海中资银行个人住房贷款增加261.7亿元,同比多增203.2亿元。其中6月份新增个人住房贷款127.1亿元,同比多增100亿元,创单月增量历史新高。诸多迹象表明,上海楼市成交进入二手房主导时代。

  香港写字楼租金大幅下跌

  国际物业顾问戴德梁行7月14日表示,今年第二季度香港甲级写字楼租金出现显著下跌,其中金融核心区中环/金钟的租金跌幅最大,与一季度相比下跌13.7%。

  戴德梁行表示,数据显示第二季度香港写字楼市场整体吸纳量仍为负数,空置率继续上升。以金融核心区中环/金钟为例,空置率由第一季度的3.7%升至第二季的4.1%。

  (均据新华社)

    《国际金融报》 (2009-07-15 第02版)

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(责任编辑:邢正)

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