价升量跌:楼市又现拐点

  

本报记者 孙维晨

2009年08月06日08:10  来源:人民网-《国际金融报》

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  7月,可能是中国楼市又一次大转折。在经历了持续数月的整体回暖之后,全国楼市出现了分化。虽然房价依然坚挺,但部分城市住房成交面积出现了大幅下滑。由于信贷政策出现了局部收缩的迹象,未来楼市走向的不确定性增大。

  7月楼市已经分化

  7月份热点区域的房地产市场已经出现价升量跌的局势。中国指数研究院统计数据显示,7月全国30个大中城市住房总成交面积环比下降了约4%。其中,杭州、广州、深圳、上海的住房成交面积,环比跌幅分别达到了38.86%、33.81%、18.47%、5%。杭州、广州、深圳已经连续两个月出现下跌。

  不过,重点城市的住房成交价格仍然持续上升。中国指数研究院的统计数据显示,在其重点监测的十个大城市中,杭州、深圳、天津的住房成交均价,环比分别上涨了9.36%、7.05%与6.94%,涨幅位列前三。

  一些市场人士据此认为,楼市回暖已经见顶。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭就对媒体表示,6月的住房成交量将是全年成交的峰值。

  全国市场拐点即将到来

  信贷的宽松政策成为房地产市场价格飙升的主要推力,这已经成为既定事实。以深圳为例,2007年10月份深圳房价以均价17350元/平方米见顶,随后开始回落。但从今春开始,新房价格迅速攀上了14197元/平方米的新高。深圳前7个月房价涨了5104元/平方米,这个价格涨幅甚至超过了2007年前7个月市场最为疯狂时期的表现。

  中国房地产业协会副秘书长何琦认为,深圳已经成为全国房地产住宅市场的晴雨表,领涨领跌。“这反映出中国的热点城市房地产出现泡沫化倾向。”他评论说,近期各地出现的价升量跌体现出房价虚高的信号。

  对于房地产后市的发展,分析机构有着不同的看法。中国指数研究院分析报告认为,以深圳、广州、杭州为代表的华南、华东地区,自2007年以来一直对市场反应比较敏感。若该区域成交量在未来几个月内继续走跌,可能会再次成为房地产市场的风向标,全国性市场拐点也将到来。

  房企以“扩张”对抗“回落”

  但上半年的回暖惯性让开发商一时收不住脚。在经历半年的信贷支持与销售回暖后,上市房地产企业的资金链已能让他们再次积极拿地开拓疆域。13家已披露中报的上市房企中,有7家公司现金流由负转正,同比增幅在100%以上的共有8家。第二季度房企的经营性现金流量净额为89.02亿元,环比上升61.26%,增幅显著。诸如万科等公司也大幅调高新开工计划,行业的投资增速有望进一步增加。

  深圳万科告知本报,鉴于市场形势的快速好转,万科对本年度的新开工计划进行了相应调整。新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米,提高了45.2%。

  万科集团总裁郁亮表示,由于市场回暖过程中一线城市的销售增长速度更快、幅度更大,市场对一线城市预期更为乐观,一线城市的土地竞争相对其他城市也更加激烈,为了保证项目的收益水平,万科本年新增的项目多数位于沈阳、鞍山、青岛、无锡、佛山、厦门、福州、重庆等城市。

  住房和城乡建设部中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌也告诉记者,除了上市房企,其他的一些二三线开发商的现金流也已经得到充实。“资金充沛,下一步房地产企业有可能继续加速市场扩张。鼓励企业去拿地,本身是件好事。毕竟房地产业是经济的支柱型产业。”

  房地产业的资金现状也使得国际评级机构将原来的俯视变平视。标准普尔公司4日已将中国房地产开发商行业的短期前景从负面上调至中性,同时也表达了担忧,认为政府可能会对政策作出调整,房地产市场今年仍将出现震荡。

  统计局高房价三忧

  一忧民生:内需如何扩大 高房价影响居民生活,内需如何扩大。房价的高涨,一方面带来了土地开发的热情,带来投资的上升,拉动了经济的增长;另一方面却如一把双刃剑,成为制约城市居民消费的障碍,给我国当前最为急迫的启动内需带来负面影响。因为高房价使大多数购房者背上了沉重的债务负担,只能省吃俭用,压缩消费,从而造成严重的内需不足。

  二忧发展:产业发展失衡高房价导致产业发展失衡,可持续发展之本堪忧。当更多的纺织企业、制药企业等非房地产企业高价举牌土地市场,杀入房地产行业的时候,我国的产业结构及经济的可持续发展令人担忧。

  三忧风险:银行风险增加 高房价使银行金融风险陡然加大。近年来,房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目,各大银行为了争夺此项业务恶性竞争,不断降低门槛,导致房贷规模成倍扩大。银行风险同房价上涨成正比例增加,一旦房价较大幅度下降,地产金融危机不可避免。

    《国际金融报》 (2009-08-06 第02版)

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