热钱有进有出 外资频繁"接力"炒作中国楼市

2008年06月18日08:51  来源:《上海证券报》

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  [提要]外资有进有退,楼市看多看空?虽然不少人对眼下外资在中国楼市的“进进出出”抱一丝忧虑态度,但在业内人士看来,中国楼市内的境外投资机构目前仍是在正常流动,当然,在中国楼市压力骤增的情况下,外资也将面临一道道坎。外资有进有退,楼市看多看空?虽然不少人对眼下外资在中国楼市的“进进出出”抱一丝忧虑态度,但在业内人士看来,中国楼市内的境外投资机构目前仍是在正常流动,当然,在中国楼市压力骤增的情况下,外资也将面临一道道坎。

  限外促生“外外接力”

  主持人:近期有关中国楼市内外资动向的报道很多,有的是“进”,如黑石第一次出手中国房地产市场,收购上海的一座购物中心;有的是“退”,如摩根士丹利甩手其在上海投资的第一个酒店式公寓项目。您如何看待目前外资的或进或退?

  陈立民:最近外资的确“进出”频繁,但一旦了解其中原由,我们认为还是属于正常的现象。拿黑石来华收购第一单来说,这家千亿美元规模的机构早不来晚不来,偏偏选在这“困难的一年”进来,葫芦里究竟卖什么药?黑石这次吃进的是上海长寿商业广场90%股权,6层楼的该项目建筑面积约4.1万平方米,据悉黑石总投资11亿元人民币,先进6.255亿元。而出售方为马来西亚林氏家族旗下香港上市公司卓越金融。要知道卓越金融2006年才收购这个项目,收购价格才5.85亿元,追加一些后续投资费用大概也就花了7亿到8亿。其实双方去年就开始洽谈,卓越金融开价13亿,讨价还价到11亿,很合理,也赚得很开心。

  对于卓越金融的成本,黑石不可能不知道,却仍甘心被宰,是什么道理?说穿了四个字——限外政策。随着限外日益趋紧,外资机构难以直接购买中国物业产权,非要进来不可的话,那只有一条路,就是收购直接控股内地物业的境外公司,而这样的公司着实不多,价格也就物以稀为贵了。所以说,对中国楼市有战略意图的黑石头一笔买不到境内控股的物业,只好买境外控股的物业。加上卓越金融是上市公司,账目等清楚易查,所以这单生意才能这么快谈下来。同时,在控制越来越严格、选择面越来越小的情况下,这种外外“接力”正成为趋势。

  目的仍是“以退为进”

  主持人:那么,从目的来看,外资的“退”是准备撤离中国楼市吗?“进”又是继续赌人民币升值吗?

  陈立民:黑石“进”而卓越金融“退”,但我们需要了解,卓越金融“退”是有其自身原因的。卓越金融所属的马来西亚林氏家族还拥有著名的云顶酒店、丽星邮轮等,近年来卓越金融一直在中国低调运作经济型酒店的收购,如通过产权交易一次性将中国邮政总公司旗下多家酒店纳入囊中,同时还在二线城市发展连锁酒店,去年其差不多拿下了80家酒店,这样的大动作可都是需要钱的。所以,既然出售上海物业可以轻松套现且获利丰厚,另有战略目标的卓越金融何乐而不为呢?

  还有大摩计划将其在上海投资的第一个酒店式公寓项目锦麟天地以11亿元人民币出售的消息,3至5年原本就是海外基金的一个“周转期”,显然这个报价也代表着大摩已经赚够了,“换马”也很正常。而且大摩近来有从一线城市转向二线城市的发展策略,我相信,一旦一线城市的物业套现,大摩很快会把资金再投入二线城市。

  当然,继续看好中国经济发展速度,预期人民币继续升值,而自己所属国家的经济发展又出现问题,这些都是外资机构留在中国楼市的原因。虽然限外政策给他们设置了很高的门槛,但仍不排除更多机构会进来。

  需渡过“困难的一年”

  主持人:对于外资机构来说,中国楼市还有哪些机会?您觉得会不会发生境外热钱抽离楼市的情况?

  陈立民:都说2008年是个“坎”,也有说2010年的,无论如何,今年的确是“困难的一年”。房地产融资环境很差,银行收紧钱袋,资本市场又表现不佳,内地开发商都是一副“苦瓜脸”。但对此一些外资可能又会是“笑脸”,通过合资的方式在中国楼市进行投资,商业地产仍是重头。而一般的城市还是要靠外部资金“养大”的,拿上海来说,很多境外金融机构相继“扎根”,可能不同时期会寻找不同机会,但已经是“走不掉”了。

  嘉宾:陈立民(仲量联行亚太区董事、中国业务发展总监)

(责任编辑:朱瑶)
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