楼市步入理性回归

  房价倒挂折射观念变化

  北京的小刘正准备购置一套新房。财力有限的他最初将目标锁定在了二手房上。实地看房后，让小刘颇感惊讶，“原本以为二手房能便宜些，结果一看，同一区域，二手房价格居然比新房还高”。

  像小刘遇到的这种房价倒挂现象，正在北京、深圳、上海等一线城市出现。除了二手房比新房价格高外，同一个楼盘，二期比一期房价低，三期比二期房价低的情况也时有出现。

  《市场报》记者目前专访过的美景东方三期，就是这种情况，刚开盘时的价格在1.8万元/平方米，由于受市场因素的影响，目前的价格已经调整到了1.7万元/平方米左右。禧福汇，从2万元/平方米调到1.8万元/平方米。在部分一手楼盘价格略有下调的情况下，同区域的二手楼盘的价格却一路涨势，如山水文园的二手市场买卖均价已经达到2.3万元/平方米。

  我爱我家的工作人员告诉《市场报》记者，出现房价倒挂，是多种因素综合作用的结果。首先，部分开发商需要迅速回笼资金，所以出现部分一手楼盘打折调价的现象。其次，二手房业主大都没有严重的资金压力，虽也出现了议价松动，但幅度有限，因此二手房成交价相对稳定。此外，从市场情况来看，目前很多一手楼盘是期房，不能立即入住，购买人群要面临诸多不确定因素，购买二手房，既可以预防风险，又可以即买即住。

  有分析人士认为，新房和二手房房价倒挂，透露出一个重要信号，就是置业者的购房观念正在发生改变。仅在一年前，大多数置业者的想法，是在近郊房价相对低廉的地方购买住房，把省下的余款购置一辆汽车。被戏称为“开车进城去上班”。然而，随着近来油价的一路飙升，出行交通成本明显增加。同时，随着一系列地铁新线路的陆续开通，城中住户的交通困扰有望得到部分缓解。在这样新情况下，不少购房者表示，“权衡利弊，在城内即使买个二手房，也比在郊区买新房划算”。越来越多的购房者正从注重房屋的新旧、面积的大小，转向注重交通状况、社区配套设施等与实际生活品质更多相关的方面。

  购房消费更趋谨慎

  置业者购房观念的改变，以润物细无声的方式，影响着楼市的变化，并在诸多细节方面一一呈现出来。

  通过北京市房地产中介行业协会公布的2008年1至6月份网上签约数据可以看出，上半年北京二手房房屋吸纳率为85.9%，较去年同期的55.1%上涨了30.8个百分点，其中以总价在60万元以下的房产房屋吸纳率最高，为104.6%。显然，房屋的吸纳率越高，说明市场的消化程度越好，消费者的可接受度越大。该数据显示，在成交量低迷，市场观望情绪浓重的情况下，越来越多的刚性需求购房者将购房意向转移到二手房市场，特别是60万元以下的中小户型。记者走访了京城的几处楼盘，售楼人员介绍说，虽然整体成交量在萎缩，但相对来说，八九十平方米中小户型乐观些。

  “链家地产”的工作人员向《市场报》记者表示，自去年年底以来，受政策影响，房产市场进入调整阶段，业内外对于房产市场的走势论争不断，而购房者以及卖房者的阵营也出现分化。部分不急于买房的消费者选择观望，而二手房业主宁可“转售为租”，也不希望降价出售。研究人员认为，目前市场上大多是刚性的自住购房需求，购房者在满足自身需求的同时，开始关注房产的抗跌性。房产的位置、配套是衡量房产抗跌与否的重要标志，因此，位于市区、大型居住社区等生活配套和商业配套齐全区域里的二手房成交比重出现上涨。这些变化都是购房行为趋于理性的表现。

  在尚不明朗的市场走势面前，购房者的谨慎行为让一些房产代理商开始感到压力。用混迹京城房产市场多年的王女士的话讲，“买房的人不好忽悠了”。一些购房者干脆买房变租房，等房价走势清晰后再做打算。等不及的购房者则更注重方便、实用，而不是一步到位。同时也开始考虑到养房成本。“买房和买车一样，不但要买得起，还要养得起。社区越大，使用和维护成本越大”，王女士最近经常听到客户这样的答复。

  不仅普通购房者观念变了，就连投资客也改变了盲目跟进的投资策略。北京地产圈曾经流行一句话：“多贵的房子都有人买，而且都卖的很好”。对高档房产的热衷可见一斑。而眼下，昔日的热度不在。记者侧面打听到几个高档楼盘，成交量较普通楼盘更为惨淡。据称，不少投资客一贯认为首都土地资源稀缺，房价会一路涨势，只要买进就能增值，但目前楼市的胶着状态，让投资客们不敢轻举妄动。

  救市论调有悖理性回归

  与公众购房行为趋于理性密切相关的，是整个房产市场理性回归的大背景。但令人担忧的是，刚有理性回归迹象，要求政府“救市”的呼声便响起。所谓的救市理由简而言之：一是房地产对宏观经济及经济增长的贡献巨大，二是不及时救市，可能会摧毁银行信贷体系。

  中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇教授对此表示，综合来看，房价适度下跌不会导致银行出大问题。我国近几年房地产市场泡沫严重已是不争的事实，政府为此采取了税收、金融等多方面措施遏制房价的过快上涨，其目的就是为了挤出泡沫、让房价回归至合理水平。就全国而言，目前宏观调控的目标并未实现，谈房地产救市为时过早。

  圈内人贾图也认为，国内房地产市场如果保持健康可持续发展，必须挤压出累积的泡沫。人为中断调整只会埋下更大的隐患。房地产市场目前成交量低迷，正是市场步入自然调整状态的信号。这不仅不值得担忧，反而应该欣慰，这说明市场的力量在悄然发挥作用，而自然调整所带来的负面影响永远是最小的。

  众所周知，目前全国房价依然高挺，降价的只是局部城市。以北京来看，也仅仅是成交低迷，增幅放缓，但房价仍然高位运行，并未下跌。眼下的调整对市场、政府以及开发商无疑都是好事，调整的过程就是理性回归的过程。只有企业和消费者同时回归理性，一个行业才能持续健康发展。

    《市场报》 (2008-07-21 第01版)

　　北京退房潮调查：今年上半年累计退房2144次
　　据统计，今年上半年北京预售、现售商品房累计退房2144次，这座房价坚挺的城市也开始让开发商们坐卧不安了。
　　宋晓栋没有想到，当初制定的降价和促销策略，竟然成了业主退房的罪魁祸首。这位沿海集团华北区营销总监，最近常碰到客户向他咨询退房的事。
　　罗云就是其中之一，她已经无法忍受自己还未住过一天的房子就这样继续贬值下去，便找到宋晓栋要求退房。【详细】

　　北京二手房抛售普遍 议价空间加大
　　受到整个楼市市场大背景的影响，市场的主基调是看的多买的少，观望多出手少，很多投资客对后市信心不足。与一手房市场纷纷打折降价促销雷同，北京二手房市场也出现了抛售现象。并且，抛售普遍在二三套。据北京中原三级市场研究部专业人士总结，北京二手房抛售市场总体印象是房产买方市场时代已到来。【详细】