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穿越“沙尘暴”样肆虐的房价:什么在作祟? (2)
  2006年04月25日08:48 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
购房者排队买票准备进入2006春季房展会。春季以来,北京楼市出现价格与销售量同步上涨的局面。本报记者周晓东摄
购房者排队买票准备进入2006春季房展会。春季以来,北京楼市出现价格与销售量同步上涨的局面。本报记者周晓东摄
  恐慌性消费?

  王志纲认为,“北京市场的火热其实是恐慌性消费、超前消费、投资型购买共同促成的。”

  “我们可以团结起来,先不买房子拖垮他们。”买房者刘涛大声喊道。

  瞬时间,人们都瞅向他,但很快又涌向开发商身旁,争抢散发的宣传资料。4月9日下午16时,春季房展已撤展过半,但仍有一群群人挤到展会门口。

  “越涨越买,越买越涨”,刘波说,消费者的拼抢更加促使开发商不断地将价钱抬高。

  在中原地产华北区域总经理李文杰看来,进入2006年,一个变化是,购房者持币观望后,发现房价依旧上涨,出于“买涨不买跌”的心理,出现集中释放。

  去年5月,建设部等七部委下发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,规定自2005年6月1日起,对个人购买住房不足两年转手交易的需征收营业税。

  与上海楼价迅速下跌相比,北京楼市此后也进入低迷期,但并未降价。

  “国家宏观调控的药方需要调整。”建设部政策研究中心副主任王珏林认为,去年宏观调控打击的主要是炒房者,而这一人群在北京还很少。

  撑起北京楼市大蛋糕的,在于另一个庞大的购买群体。

  4月9日,东四环外的星河湾,北京某国家机关工作人员正带着外省几名官员在看楼。这个1.6万元单价的楼盘并未吓住买房者,3月份热卖近80套、销售额达5亿元。

  “太多的有钱人和官员想到北京买套房子。”曾经在主语城公寓、凤凰置地等高档楼盘做过销售的一名售楼人员私下介绍,官员多来自近京省份,山西煤老板则是商人购买团的主要组成部分。

  “还远远不止这些。”万年花城副总经理黄玺庆认为,每年留京的学生、一些外省、国外大公司纷纷迁址或者进驻北京,这些都是刚性的消费群体。

  在此观念下,更多的购房者接纳的信息是,“你不买,大把的人来买。”

  但业内人士分析,这些群体实际上组成的是一个“金字塔式”,处于底层的人最多,对房子需求最大的人正是经济上不够宽裕的人。

  “现在不买,今后的房子还会涨。”记者采访过程中很多市民用“恐慌”来形容自己的感受。

  万年花城副总经理黄玺庆认为,宏观调控的三个目标是“收紧银根、地根和控制涨幅”,这样做的目的是降低风险和调控开发结构和速度,并同时抑制过快增长的房价,但实际上,当“收紧银根和地根”被用作手段,结果并没有抑制房价,却促使房价的上涨。

  对此,著名房地产战略咨询顾问王志纲在接受《中国经营报》采访时表达的观点是,“北京市场的火热其实是恐慌性消费、超前消费、投资型购买共同促成的。”

  失衡的博弈

  “在北京,不管你的房子盖得多差,物业配套多不好,你总能卖出高价,且一抢而光。”

  一个问题是,在见涨的房价面前,百姓可以持币和房地产开发商博弈吗?

  “这是不现实的。”万年花城副总经理黄玺庆分析,与开发商相比,市场上零散的买房者很难达成一致。

  宏观调控一年,在百姓持币观望的同时,很多开发商也停售观望。

  “在不到一年的时间内,他们为此每平方米多付出几百元的上涨款。”一位经纪公司负责人解释,假如“持币待购”是购房者和开发商博弈的表现形式,很显然最后的失败者还是购房者。

  销控,是这场博弈中每个开发商和经纪公司通用的手段。

  2006年4月9日,广安门外西豪逸景售楼处,一位售楼人员讲授的售房策略是,先登记摸底确定房价,放盘时,若有500套房子最多放盘100套,且户型多不好,待房子“一抢而光”,便迅速提价。

  而该楼盘还未到放盘日,在登记初期就根据“已远超过楼房总数的登记量”将均价从8300元提高到8500元。

  “这个博弈不成立,博弈是需要掌握资源。”北京朝阳大地房地产经纪公司总经理段枚焱说,开发商手里有大量的土地资源,且经济实力远远高于普通购房者,购房者无法与开发商抗衡。

  今年初,在房价同样上涨的广州,市委书记林树森则怒斥开发商联合哄抬房价,其本身就是“抢劫”。

  这一观点,在北京,被首都经贸大学房地产研究所所长张跃庆教授同样认可。

  他认为,房屋销售价格的制定完全掌握在开发商手里,因为房地产市场是一个半垄断的市场,往往开发商会结成价格联盟。

  “虽然没有公开抬价,但完全是合谋力挺房价。”张跃庆说,不管房子的品质如何,周边楼盘的最高销售价总是被新楼盘比对参照,且定期上调房价。

  某房地产开发商向本报记者介绍,“在北京,不管你的房子盖得多差,物业配套多不好,你总能卖出高价,且一抢而光。”

  “地荒论”下的利益推手

  “不好好的规范这些开发商,批再多的地也没有用。”王珏林则认为,政府并没有做好监管。

  “再不买,多少钱都买不着了。”4月9日,国贸房展会上,东三环外西大望路“小户型”主打楼盘“CBD传奇”一名售楼小姐向访者游说。她的理由是,以后城里面不再批地,就不会再有新楼了。

  而这个楼盘确实演绎了涨价传奇:去年12月份开盘价8000元左右,日前已涨至8800元左右。

  在北京房价持续高幅度上涨的同时,“地荒”论则促使这一速度变的更快。

  实际上,在去年7月份,北京市国土局发布当年的供地指标就公布,二环以内将不再新增住宅商品房建设用地,但同是出于北京国土部门的数据显示,去年实际出让住宅用地585公顷,规划建筑面积679万平方米,仅仅占到计划出让土地的35%左右。

  另一方面,地价飙升,也直接带来了房价的上扬。

  4月17日,丰台区“成寿寺路甲1号印铁制罐厂住宅小区用地”经过64轮竞拍,最后拍出3.41亿元的至高价。

  经核算,每平方米的土地最终出让价格为3376元,得主北京正江地产总经理唐文建给出的说法是,“销售不低于8000元/平方米才有利益”。

  这一价格将比目前该区域楼盘价格高出不少。去年9月份,开发面积为170万平方米的“中海城”开盘均价为5400元/平方米,目前的销售均价也仅为6500元/平方米。

  一天后,在北京市土地交易大厅,温泉镇一地块的拍卖价更是直逼周边新盘销售价格。位于五环外缺少配套设施的此地块的楼面价格达到了每平方米4863元人民币,而当地在售楼价每平方米仅五六千元。

  业内人士给出的估算是,如果按北京业内公认的地价占房价的40%计算,理论上,一年以后,这一地块变成可售楼盘,房价将不低于12000元/平方米。

  在中原地产华北区域总经理李文杰看来,土地出让价格增长的速度和幅度已经远远高于房价的正常增长。

  中大恒基不动产营销总经理王述介绍,2004年8月31日后的“土地招拍挂新政”之后,土地价格大幅上涨的同时其出让操作也更加规范,但问题是,在政府获得土地增值收益的同时,房地产开发商的利益空间并未缩减,最后的结果是,购房者成为最后的承担者。

  “不好好的规范这些开发商,批再多的地也没有用。”建设部政策研究中心副主任王珏林则认为,政府并没有做好监管,应该用行政的手段把市场上的房价拉开层次(价格层次和面积层次)。 
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来源:新京报 (责任编辑:李丹)
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