楼市泡沫在世界各地汹涌 德国房价为何平稳

曹建海 徐晓春

2010年08月23日08:34  来源:人民网-《人民日报》

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  过去10年间,德国房价始终保持较低水平,德国的名义房价每年仅上涨1%,而德国物价水平平均每年涨幅达2%,也就是说扣除物价因素,德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。德国房价10年不涨,甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势。其中最根本的原因是德国独具特色的房地产政策。

  第一,德国政府制定了明确的住房福利政策。德国宪法规定,“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育等一样,保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。因此,虽然德国政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和住房,但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价来增加当地政府的房租收入或税收收入。

  第二,德国政府通过完善房地产市场机制抑制高房价。无论在联邦还是州、市及村镇层面,都有详尽的建房规划,住房建设依据人口的需求而定,基本满足每个家庭有一套住房的需要。完善的房屋租赁市场,为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。德国有严格的租房法,出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。目前,德国自有住房率为42%,租赁住房率达到58%,年轻人中77%都是“租房族”。德国政府还鼓励自建房、合作建房,打破开发商对房屋供应的垄断。目前合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。德国的房地产评估独立于政府之外,评估员只对自己负责,并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益,市场上的房地产价格则取决于独立的房地产价格评估机构。

  第三,德国完善的信贷制度为稳定房价提供了金融制度保障。德国所有房贷都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对房贷市场起着稳定器作用。

  第四,德国政府通过严厉的税收政策抑制投机行为。在德国,用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。这些严厉的税收制度极大缩小了房产商和炒房者的盈利空间,使他们投机房地产无利可图,只得放弃炒作房地产。

  第五,健全的法律机制为稳定房价提供了法律保障。德国法律规定,如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,构成违法行为。购房者可以向法院起诉,如果房价没有降到合理范围之内,出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%,则为“房价暴利”,便触犯了《刑法》,构成犯罪,可以判处3年徒刑。这些法律不仅抑制了国内炒房者的投机行为,而且还有效抵制了“海外炒房团”干扰国内房价市场稳定的投机行为。

  德国的房价10多年保持不变的奇迹,给我们提供了很好的借鉴模式,我国必须在完善住房市场体系和完善住房保障机制方面多做文章。

  (摘自《人民论坛》杂志2010年第295期)

(责任编辑:曹华)
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