广州楼市漂浮在一片“涨”声之中--经济--人民网

广州楼市漂浮在一片“涨”声之中


	2006年04月13日11:07	【字号大中小】【留言】【论坛】【打印】【关闭】

　　本报记者成功卢先义 □实习生江英

　　冯建民已经完成了人生中最重要的两件大事：结婚和买房。他在广州一家文化单位工作，在这个城市里已经待了6年。

　　相对于顺利的择偶过程，他始于前年的购房经历要复杂得多――前后看过64个楼盘，

　　观摩过至少180套以上的样板房，至少和9家地产中介打过交道。他先在郊区购房，后又感觉交通不便，再回城里买房。

　　在他历时两年的购房过程中，广州楼市正漂浮在一片“涨”声之中。

　　冯建民是在2003年7月从学校毕业的。一到单位，他就分到一间带有福利性质的宿舍――两人合住一套103平方米的套间，每人月租金只是象征的数字240多元。

　　和学生时代8人一个房间的住宿条件相比，单位宿舍就等于一套豪宅。冯建民当时根本没考虑买房这回事。他并不知道，那时的广州楼市正处于一个长达7年低谷期的尾声。

　　广州最早的商品房可以追溯到1982年开工的东湖新村，随后大规模的商品房住宅小区开始出现。到1992年，广州房价上涨到一个顶峰，其中环市东淘金路一带的住宅均价在6000元-8000元／平方米，最高的达到12000元／平方米。

　　韩世同当时还不是广州房地产专家，他在广州开发区管委会任正科级干部，“才400元一个月，所以普通市民根本无力买房子”。据他介绍，当时主要购房的是香港、澳门人以及归侨等，还有少部分先富起来的人以及大量单位为职工团购房。

　　1997年，亚洲金融危机波及香港。被称为“港澳骑兵”的香港、澳门炒家纷纷从广州撤退，留下一片烂尾楼，楼价也跌去近一半。这次前车之鉴也使得广州地产市场在随后一波遍及全国的房地产热潮中显得更为理性。

　　广州楼市价格的回归让市委书记林树森颇为欣慰。1992年，林树森从地方调任到省里工作，想在越秀区买房，图都看了，结果发现标价高达12000元／平方米，因此作罢。“过了几年有人告诉我，房价变成了6000元／平方米。听到这个我很高兴，因为这说明整个市区的发展格局拉开了，而且意味着改造老区环境的成本降低了。”

　　在城里看楼

　　冯建平从2004年2月开始，认真地看房子。他制定了一个结婚前的买房计划――房子按揭前的房价为40万-45万，使用面积80平方米左右，二手楼龄不超过5年，在滨江路一带，一定要有成熟的物业管理，清洁安静。

　　他最先去看的是珠江帝景。那里样板房柔和的灯光、舒适的家具，会所前威武的铜马和武士，让他很是兴奋，但当他看到7000元／平方米的均价时，最初的兴奋随即消失了。

　　此时，广州楼价正以连续两年超过10%的速度增长。

　　合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江认为主要原因是需求在增长。在过去两年，由于广州市人均可支配收入增长，广州市每年住宅需求比供应量都大200万平方米以上。

　　由于供不应求，不少市民转向空置房。据广州市统计局公布的信息称，至去年年底，广州市商品房空置面积为563.23万平方米同比下降5.5%。其中住宅空置254.45万平方米，同比下降9.9%，空置量是1998年以来最低的。

　　半年内，冯建民已先后看过帝景华苑、海天花园、江南新村、逸景翠园等22个楼盘，足迹遍布海珠区、天河区、番禺区等楼盘。他发现要在老八区找6000元／平方米以下的楼盘几乎不可能。于是，他要买房的决定便搁置下来。

　　“因为老八区住宅土地供应量不足，房地产商将手中的有限存量土地纷纷开发中高档楼盘，以期获取更多的利润。” 黎文江分析说。他曾任广州市房地交易中心主任。

　　一阵阵的传言也在为广州楼市推波助澜。去年就有传言说，200亿资金正转向珠三角炒作楼市，在查无实证后，这阵传言也就没人理会了。

　　另一种传言是广州地产商们发布的。广州市十大地产大亨在去年举办的峰会上，一致对外宣称房价会上涨10%以上，并在会上抛出“地荒论”。

　　恒大集团董事长许家印在给本报发来的书面材料中提到，从2003到2004年，老八区住宅三年消耗土地面积为1173万平方米，而2003至2005年新增住宅土地供应面积仅为91.5万平方米，仅为消耗土地面积的7.8%。

　　但广州市有关部门驳斥了“地荒论”，并认为房地产商有造势、哄抬房价之嫌。广州市政府还忠告市民要谨慎入市。

　　2005年2月，冯建民结婚，他在单位附近租了一套50平米的房子，月租1200元。“这样的租金我能够承受，而且搬家很方便。”冯建民话音未落，就发现房子靠近一家造船厂的车间，正对着正在施工的工地。

　　一次错误的选择

　　冯建民开始考虑在郊区买房，他把目光投向番禺和花都两个区。

　　这样的购房者是政府和郊区房产开发商所乐见的。政府的规划目标就是“拉开城市格局，抽疏老城区，拉开建设”。

　　广州正通过实施“南拓、北优、东进、西联”的城市总体战略形成大都市框架。2000年6月花都和番禺撤市设区后，广州已呈现“山、城、田、海”的城市局面，改变了过去沿着珠江水道形成的“L”形的局促布局。

　　此外，广州还通过白云山西侧的北部转移带和海珠区到市桥的南部转移带，来增加土地的有效供给，疏散老城区人口。据统计，在第四次人口普查和第五次人口普查的10年间，广州越秀、荔湾、东山等3个老城区人口减少了10万。

　　冯建民最终选择在花都落户。在那里，他以2500元／平方米的价格买下一套160平方米的大套房，其中他哥哥付了这栋大宅的大部分首付和按揭。他的岳父母也住在附近。

　　今年元旦，冯建民终于搬进花都的大宅，享受着充足的阳光、新鲜的空气和低密度的居住环境，但他开始不得不面对一个新的问题：交通。从花都的家到位于市区的工作单位距离是48公里，如果冯建民每天早上先花17元坐大巴到达市区，再花5元从三元里坐地铁到单位，总共需要1个小时。

　　为了避免塞车，冯建民自己开车走高速公路，所需过路费为25元，汽油费为25元，这还不包括汽车折旧和保养的费用，时间是50分钟。为了上班方便，冯建民花了14万买了一辆成色不错的二手车，这辆车的一部分还属于他亲戚。

　　经过3个月的奔波和劳累，冯建民再不能继续承受每天开“长途车”和工作双重压力，他想回到市区里住。

　　此时，关于“地荒论”的争辩还在持续。今年年初，广州市市委书记林树森公开表示，这几年开发商有联合哄抬房价的迹象。在广州市两会小组讨论中，他发出更为严厉的警告：哄抬房价本身就是抢劫。

　　在许多城市，政府和开发商的立场较为一致，但在广州，人们看到的更多是另一种景象。从1999年开始，广州市政府决定不再让开发商参与旧城改造。此后，大学城项目也拒绝开发商的参与开发。

　　“企业是以追求利润作为自己最终目标。”华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长王幼松说，“而政府则需要考虑多元目标，例如政治影响、社会和谐等因素。”

　　在一些业内人士看来，关于“地荒论”的争论中，双方只是观察角度不同，“目前广州楼价上升主要是指老八区的土地供应量不足。而政府部门认为不存在地荒是从全市土地量来说。” 光大房地产开发有限公司副总经理陈洪志说。

　　但政府与地产商的着眼点不同在于，政府为拉开城市格局，希望开发商开发郊区充足土地，而开发商为减少市场风险，更愿意开发市中心的项目。

　　回到城里

　　当冯建民今年再次去城里的楼盘看楼时，他被上升的房价弄得有点不知所措。一年前，他在中山大学后门看中一套58万的二手房，现在再去看，同样楼层、户型，价格已经变为68万。而他在华景新城看过的一套53万、面积93平方米的房子，现在也净涨了10万。

　　为了应对广州市房价持续上涨的势头，有关部门自去年6月份开始进行一系列调控措施。去年12月底，广州市地方税务局下发通知，规定自2006年起，个人转让住房增值部分需要据实征收20%的个人所得税。而今年以来出台的政策则包括：彻查违规提取公积金的行为；从7月1日起，广州市公积金的缴纳为每月5640元封顶。广州市房管局还表示，将于今年6月推出基准房价信息系统，公布房地商的地段开发成本价。

　　广州市国土房管局局长简文豪最近针对土地供应表示，今年广州会适当调整土地结构，以期能起到控制房价非正常波动的作用。同时为安置拆迁户，政府正考虑建设“新社区”，地点离市区不会太远。新推出“新社区”项目，针对拆迁的特定人群。

　　面对外界的一片声讨，原定今年1月召开的广州房地产巨头峰会最终销声匿迹，没有如期召开。“以后我们要在政府支持或主办下开展这样的交流会，免得造成误解。”光大房地产开发有限公司副总经理陈洪志说。

　　冯建民等不及政府调控抑制房价见效，也等不及2010年地铁9号线贯通花都，他已经决定在市区买房，而花都的大宅转给了他哥哥。

　　今年3月1日，冯建民到广州大桥附近的汇美南苑签下了一套楼龄5年的二手房：60平米，43.5万。他选择首付18万，一笔需20年还清的25万公积金贷款的解决方案，来完成这次购房之旅。

　　(注：应采访对象的要求，冯建民为化名)

　　来源：《南方周末》