楼市政策组合拳望出台 商业银行寄望央行细则  

2008年10月24日09:14  

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  财政部吹响楼市“集结号” 政策“组合拳”有望出台

  财政部22日晚发布的“救市”新政,引发了市场对后续针对楼市的“松绑”政策充满期待。一直为“救市”奔走呼吁的全国工商联房地产商会会长聂梅生昨天对《第一财经日报》表示,未来由多个相关主管部委联合出台针对楼市的“组合拳”政策的可能性较大,“之后政策密度应该会比较集中”。

  此次财政部出台的关于楼市交易的税费减免及购买普通自住房首付两成及利率下浮至基准利率0.7倍等优惠措施,税费减免的力度并没有市场所预期的那么大,但财政部在其中提及的“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”,给予市场充分的想象空间。

  此外,针对改善型普通自住房这一“全新”的概念,财政部并未在文件中明确解释,因此,未来各地政府对这一概念的不同解释,将是决定首付两成、利率下浮至0.7倍这一优惠措施受惠面的关键。因此,改善型住房的解释也让市场对后续的“救市”政策充满期待。

  中国国际金融公司(下称“中金公司”)昨天发表的简报表示,此次调整在税费上低于市场预期,按揭利率及比例下调则超过市场预期。同时认为,政策放松短期内对行业影响有限,预计未来政府会进一步出台政策来稳定房地产市场。

  或将放松开发贷款及土地政策

  事实上,针对“救市”,除财政部已有所动作外,主管房地产市场的住房和城乡建设部(下称“建设部”)最近也没有闲着。据了解,建设部最近召集了8省市的主管部门领导及个别开发商到北京开会,就未来可能进行的政策调整展开调研及意见征询。

  聂梅生表示,从财政部的部委功能来看,此次出台的政策主要从“保民生”出发,因此各项措施都集中针对需求方,尤其是中等及中等收入以下的居民,从此次政策中多次强调的90平方米以下住房及保障性住房等措辞中即可看出,财政部的政策已经将政府稳定经济的信号释放出来。

  她同时认为,央行刺激经济的政策“不会到此为止”,除了市场可预见的降息及下调存款准备金率外,央行还会出台一些刺激经济的政策,其中不排除会包含房地产方面的措施。对于是否可能放松房地产开发贷款,聂梅生表示,从财政部此次政策的导向看,90平方米以下住房为政策支持重点,房地产开发贷款估计也会向这方面倾斜,此外,也会根据各地区的具体情况,区别对待。一些投资比例过高的区域,仍有可能信贷从紧。

  此外,主管房地产市场的建设部被寄予厚望。聂梅生表示,建设部出台的政策将会是针对供需双方的。财政部已针对需求方的税费有所减免,因此建设部可能针对开发商的税费进行调整,此外,土地方面,土地出让是否必须一次性支付,还是可以分期支付,是否付清后才可办理土地权证,成都及西安已经针对这些问题出台了相关的政策,相信未来这方面的政策也会根据地区不同区别对待。

  由于房地产问题涉及多个部门,因此,在财政部已先行出台政策“试探市场”之后,聂梅生认为,未来几个部委联合出台“组合拳”的可能性更大。她同时强调,后续肯定会有政策出台,“否则就不配套了”。

  财政部财政科学研究所副所长白景明昨天在接受媒体采访时表示,不能简单地将财政部此次颁布的政策视为针对房地产市场的调控措施,而是一种积极主动调节宏观经济的策略。“楼市及资本市场与经济运行有极高的关联度,调整楼市可以达到四两拨千斤的作用,同时规范房地产交易亦可加快建设房地产市场制度”。

  政策效果有待市场检验

  在财政部的政策出台后,昨天市场各方对政策可能产生的效果反应不一。大摩甚至表示,救市措施“属小惊喜,不抱大期望”。中金公司则在简报中表示,此次税费的减免对楼市影响有限,未来营业税还有下调的空间;贷款利率下限扩大及最低首付款比例下调的措施比较重要,这不仅是对普通购房者政策放松,也表明第二套房政策也有一定放松。“虽然细节还有待出台,但总体而言放松的思路比较清晰”。

  事实上,在财政部之前,已经至少有18个城市出台了救市政策,尤其是上海,继一周前上调公积金贷款最高额度后,22日晚在财政部公布“救市”政策几小时后,上海也公布了进一步的“救市”举措,并且充分利用了财政部提及的“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”,在税费减免方面的力度较财政部政策更大,同时将公积金贷款的最高额度进一步提升至80万元。

  高力国际认为,此次政府出台的房地产市场鼓励政策,从其调节深度和幅度而言,对市场确实有实质性帮助,但由于整体经济受外围不确定性影响较大,虽然本地的刚性需求仍然很大,相信只有待外围不确定性有所缓解后,鼓励措施的影响才能较显著浮现。另一方面,中央政府的政策中说地方政府可出台地方性鼓励政策,亦为未来地方政府进一步利好政策的出现留下了空间。

  美林昨天也发表研究报告表示,由于救市措施针对首次置业人士,对于可使需求平衡及维持开发商定价能力的外资及投资需求刺激不大,相信政府可能要更进一步,提供按揭利息可扣税优惠及放宽海外人士购房限制。不过,内地政府为免市场对其未来政策失去信心,预料不会推出猛然的救市措施。(第一财经日报 翟宇)

  备战房贷新政实施 商业银行寄望央行细则

  央行房贷新政公布之后,在业界激起千层浪。不过记者从商业银行相关人士处获悉,由于预期央行近期将会公布相关细则,各家商业银行目前尚处于按兵不动的状态。

  22日,央行向人民银行上海总部,各分行、营业管理部及各省会城市中心支行、深圳市中心支行以及包括邮储银行在内的各主要商业银行下发紧急通知,除传达本次房贷新政调整内容外,还要求各金融机构在房贷新政实施日之前抓紧制定具体操作细则。央行同时要求各商业银行要切实完善贷前调查和贷后跟踪制定,及时评估贷款风险并调整定价和抵押策略。同时加强与地方房产管理部门的合作,及时获取居民房产产权登记信息,准确区分借款人是否属首次购房,并将个人住房贷款的相关信息及时录入信贷征信系统。

  工行上海分行一位人士透露,23日起该行原则上暂停了个人住房贷款的放款事宜, “一切要等到10月27日以后才有定论,主要等央行可能会发布一个细则,工行总行再根据央行的细则制定具体的实施细则。”而交行一位人士表示,如果央行的细则足够详细,则不需另外制定细则。

  知情人士向记者透露,近日人民银行相关部门召集商业银行就房贷及其他相关问题征询意见,除了征询商业银行的意见之外,央行还听取了各家商业银行就自身实际提出的意见和建议。“预计央行将会根据各家银行提出的具体意见制定实施细则。”这位人士表示。根据央行规定的时间,从10月27日起开始扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,调整首付款比例,因此细则在最近几天应该就会很快出台。

  据兴业银行相关负责人透露,23日上午兴业银行已经组织研究房地产新政文件,估计在周五、周六银行就会有细则出台。

  人民银行决定自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。财政部同时发布新政,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

  “扩大下浮比例意味着银行在对应策略上将不再同质化,而有更多可操作的空间。通过对不同情况的信贷客户的取舍,可以配合银行的放贷策略有所取舍,也可以借此锁定目标客户群。”一股份制商业银行信贷部门负责人这样说。(上海证券报 邹靓 唐真龙)

(责任编辑:朱瑶)
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