涨价吓住了刚性需求 楼市或面临新的调整

2009年05月20日08:48  来源:《经济参考报》

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  近期,国内不少一、二线城市住宅商品房成交量持续回暖,导致房价看涨。对于多数购房者而言,买还是不买的抉择依然艰难。专家认为,大规模推动房价上涨因素目前并不存在,当价格越过刚性需求承受能力,成交量势必萎缩,或将迎来楼市的新一轮调整。

  开发商掀开涨价盖头

  在二线城市房价涨幅“领头羊”福州,大部分楼盘价格日前涨价幅度大增。记者在金山新城一个名为“中庚城”的热销楼盘现场看到,这里有近十幢小高层楼房已基本完成外墙装饰,但周边诸如下水管道等生活配套工程还未开展。在售楼部里,三三两两的看房者围着楼盘模型观望,一位售楼小姐在介绍:“上半年,我们主推楼盘一期,现在均价6800元起,未售房数量有限。7月份开始,我们将推出楼盘二期,均价肯定要上万元。”

  比这家楼盘位置略显偏远的一家名为“美林湾”的新楼盘,去年底报出的价格是每平方米4000元左右,进入今年5月则一下子窜上了5500元的高位。业内人士指出,今年以来,随着不少城市的房地产市场成交量持续回暖,开发商们纷纷掀开了涨价的盖头。

  东海证券发布的研究报告显示,4月,其跟踪的国内15个城市中,福州、厦门、武汉、深圳等商品房成交量同比增幅均超过200%,杭州、深圳、长沙、南京、天津、西安等同比增幅均超过100%。与此同时,一、二线城市商品房成交价格企稳,房价环比则普遍出现结构性涨势。杭州、厦门、深圳等成交均价环比涨幅均超过10%,长沙、苏州、福州、天津等环比涨幅均不小于2.2%。

  “目前,整个北京房地产市场已经呈现向上走的趋势。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。另据北京市房地产交易管理网数据显示,1月至4月,北京房价环比逐月上涨,4月份比上月每平方米涨了1800多元,4月份均价超过了12200元。

  陈国强说,去年下半年至今年初,北京部分开发商采取降价手段加大促销力度,降价的开发商不外乎两种:一种是资金链确实紧张、真的缺钱;另一种是手头盘子较大、库存房较多,不想承担过多的市场风险。“现在看来,真正缺钱的开发商并不多。从今年春节至今,在一些城市,随着开发商手头的库存房逐渐消化,一些优惠促销的措施不见了,取而代之的就是,房价开涨了。”

  房子买不买抉择依然难

  福州市民刘大宇4月份在市中心边缘位置,以均价6000元买了一个90平方米的期房,近11万元的两成首付几乎将他工作6年来的辛苦积蓄耗尽,而在未来的20年里,他还将面临每个月2000多元按揭房贷的重负。

  而立之年的刘大宇表示,必须买房子,等到明年春节一过交了房,抓紧装修,明年底赶着结婚用。“去年下半年以来,国家相继推出了购房免税、降首付、贷款减息等新政策,这些对按揭买房的人来说,是个好机会。”

  业内人士指出,今年以来,楼市成交持续放量,主要是由像刘大宇这样的刚性需求支撑起来。然而,随着房价的上涨,一部分刚性需求停下了购房的脚步。

  5月以来,厦门岛内的房价重回万元高位,而且目前还呈现小幅上涨态势。这对想买房子的厦门市民林建刚来说,十分痛苦。

  林建刚说,去年以来,他看到厦门楼市积极向理性方向调整,岛内每平方米的房价从1万多元调整到8000多元,因此对买房多了一份信心,于是开始努力存钱。今年3月,公司发放了去年全年的剩余奖金后,他的存折里首次突破了10万元。如果以每平方米9000元计算,这10万元可以满足他买60平方米小套商品房的首付。

  但房价上涨的步伐超过了林建刚的存钱速度。“房价这么高,让我没法买房。房价还这么涨下去,只会让我买房的希望变得越来越渺茫。如果硬是要顶着这么高的价格买房,只有借更多钱才能办到。”林建刚无奈地说。

  “买与不买房成两难,这说明,大多数累积的刚性需求目前已被释放出来,性价比较高的房子在1至4月份期间也被市场消耗。剩下来的买家受经济能力等因素的影响,对房价的敏感程度很高,他们一旦发现房价明显上涨,那么,买房的决策就会变得谨慎起来。”闽江学院经济师林忠华说。

  涨价或带来新一轮调整

  业内人士分析,房价正呈现一种非理性上涨趋势,而大规模推动房价上涨的因素目前却并不存在。当价格越过刚性需求的承受能力,刚刚上来的成交量势必见好即收,迎接楼市的或许将是新一轮的调整。

  记者观察到,5月以来,部分前期楼市成交量升幅较大的城市开始出现震荡回落。有关统计数据显示,“五一”3天假期,北京一手楼住宅商品房实际成交950多套,比清明小长假实际成交的商品住房套数下降了23%。在福州,5月份前10天的成交量比4月份同期出现了明显的下降。

  “近期,楼市成交量的回暖缺乏宏观经济基本面的支持,是短期的、局部的和阶段性的。”浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权认为,一些城市在5月上旬房地产交易未达到预期,表明当前房价上涨是非理性的,也不存在大规模推动房价上涨的因素。

  厦门联合房产机构日前一项调查显示,多数购房者认为,“今年下半年,继续观望是最佳选择”,“房价还有下降空间”。厦门置强房产一位负责人说,厦门房地产回暖态势现正逐渐弱化,5月或将成为厦门楼市创下交易新低的起点。

  陈国强表示,接下来,房价大涨的可能性不大,大多数城市的房地产市场库存还未消化完毕。在巨大的库存压力下,开发商难以再借机继续大幅涨价。戴德梁行有关房地产投资报告显示,上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅近3000万平方米,消化这些库存仍需半年左右。

  业内专家预计,5月中旬以后,各地天气开始炎热,按楼市销售惯例判断,未来三四个月,楼市将不可避免地出现“小淡季”。 (来建强)

(责任编辑:朱瑶)
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