公民物权该被“少数服从多数”屏蔽吗?

叶祝颐

2009年05月26日08:40  来源:《中国青年报》

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  最高人民法院5月24日公布了《物权法》两部司法解释。针对目前频发的“民宅商用”纠纷,司法解释明确了相应细则。《物权法》规定,业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。司法解释明确称,应综合考虑“民宅商用”纠纷的实际情况,将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内,即“民宅商用”须经全楼业主同意。(《新京报》5月25日)   “住改商”一直存在争议。赞成者认为它为低收入者提供了就业机会,为政府创造了税收;反对者认为它改变了房屋法定用途,影响其他居民正常生活,破坏了小区环境。而这次最高人民法院出台的司法解释,彰显了法律对公民物权的尊重,在审判实践中也易于认定和操作,值得期待。

  住宅区内“住改商”在现实生活中并不少见。虽然《物权法》规定“住改商”必须取得利害关系人同意,但由于此前没有明确利害关系人的范围和“住改商”的论证程序,比较普遍的做法是,“住改商”只须征得大多数近邻的同意,或者说举行社区听证,业主代表参与讨论,“少数服从多数”即可。

  面对新的司法解释,有人认为,“住改商”征求全楼业主同意,利害关系人范围太宽泛,只要一名业主不同意“住改商”,就可以“一票否决”,担心重创“住改商”。我认为,这个问题需要澄清。我们看到,住宅小区有很多共用和共有部分,这些小区公共用地同主体房屋建筑是一个整体,不可分割。而且就一栋房屋而言,哪怕某业主的房屋具有合法产权,但是将住宅改作商用后,无形之中也会破坏其他业主居住的私密性,侵犯他人的采光权、安静权、环境权。比如,楼下开歌舞厅会干扰其他业主的正常生活与休息权利;楼下开餐馆制造油烟污染,影响环境卫生与业主居住舒适度……

  从这个角度看,讨论“住改商”的是与非,不应是简单的“少数服从多数”,而应是“住改商”主张方与全体业主充分博弈的过程。公民住宅(包括住宅区公共用地部分与住宅区公共环境)在取得法律产权后,并不具有天然的公共性,可以任由他人主张。有人要“住改商”,就应该取得所有业主的同意,在”住改商“之前双方展开利益博弈。另外,如果没有签订合法的委托授权协议,参与“住改商”讨论的业主代表,只能处置属于自己的那部分物权,而无权代表他人处置物权。

  当然,现实中,“住改商”征求全体业主意见,实施难度比较大。如果采取“少数服从多数”的原则议事,回避了“住改商”主张方与公民个人之间的矛盾,不用一对一坐下来谈判、协商,“住改商”难度大大降低。如果多数业主同意“住改商”,在“民意”的旗号下,少数反对者的利益博弈权利就可能轻而易举地被剥夺。这显然与法治精神相背。

  “少数服从多数”虽然是一种民主形式,也能减少邻里矛盾,推动“住改商”顺利进行。但是,如果多数人认可的“住改商”干扰了他人的合法权利,从而导致多数人暴政,这样的民意是否客观公正,就值得商榷。如果公民物权被“少数服从多数”屏蔽掉了,那也是一件可悲的事情。

(责任编辑:贺霞)
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