国土部开查房地产成本 地价是否抬高房价?

  

本报记者 孙维晨 发自北京

2009年06月18日08:15  来源:人民网-《国际金融报》

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  目前,房地产价格主要是由土地成本、建造安装成本、各种应缴税费三大部分组成。从全国范围来看,土地成本占房价成本的50%至60%

  国家统计局的“房地产成本调查”尚未完成,国土资源部又加入了调查行列。根据最新消息,国土部近期已经向地方下发“国土资电发(2009)34号地价调查表”。

  据记者了解,调查范围为:2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的商品房开发项目,按照各项目区位(城市中心区、边缘区、过渡区)选取若干项目进行调查(每区位样点数不得少于2个)。其所填项目涵盖了15项调查内容:省市、项目名称、开发企业、开发类型、位置、区位、土地级别、土地面积、容积率、土地取得方式、土地取得时间、土地出让价款、土地开发程度、房屋售价及开始销售时间等。

  这份详细的调查表,能否澄清“土地价格抬高了商品房价格”?

  业内视点:各执一词

  中国房地产业协会副秘书长何琦:毫无疑问,土地成本是造成房地产价格上升的最主要原因。目前房地产价格主要是由土地成本、建造安装成本、各种应缴税费三大部分组成。从全国范围来看,土地成本占房价成本的50%至60%。从另一方面看,房地产开发商希望土地成本越低越好,只有这样才能将房地产价格降下来。

  调查绝对不会在“三、五个月”内完成,因为各地的土地情况、土地成本不同,即使是同一区域内,中心地段与周边地段,城区与郊区之间都存在明显差异。得到数据之后还需要进行综合分析,国土部门还要从战略角度考虑这些问题。

  我不担心本次调查的准确性,因为现在的招拍挂与以往的溢价转让不同。现在非常透明,价格高低一目了然。开发商不会与国土资源部门勾结。

  中国土地勘测规划院地价所田彦军:不赞同“招拍挂抬高地价,进而导致房价攀升”的论调。以2002年至2006年的数据为例,这5年中全国商品房价格同比增幅分别为3.69%、4.84%、17.76%、14.04%和6.79%;而同期地价水平(楼面地价)增幅为4.39%、4.68%、6.08%、4.20%和5.19%。这说明自2001年经营性用地出让实施招拍挂制度以来,地价同比增幅相对稳定,且低于同期商品房价格增幅,商品房价格偏离地价水平越来越远。

  企业态度:有利发展

  广东一位上市房地产公司高管:土地成本当然占企业开发成本的最大部分,在北京、上海、深圳等一线城市尤为明显。房地产企业付出了巨额的土地成本,此外繁琐的应缴税费也是“头疼事”之一。国土资源部调查是一件好事,有利于提高房地产市场透明度,对后市的健康发展提供了基础。

  专家解读:多方调查

  北京师范大学房地产研究中心主任董藩:国家部委的参与调查是一种行政行为,是不是还会有其他部门参与进来?不好说。

  国巨资本总裁、首席经济学家孙飞:商品住宅是商品,也是公共产品,必须接受税务、物价等部门的监管。允许价格在一定合理的区间波动,但是绝对不应该存在暴利。今后还将会有其他部委机构参与调查。

  【延伸阅读】

  市场影响待政策

  ■ 本报记者 赵怡雯

  发自上海

  

  6月17日,多家房地产上市公司A股价上涨。万科A收盘11.88元,涨9.7%;保利地产收盘25.52元,涨8.23%;浙江广厦收盘10.34元,涨4.44%;金地集团收盘14.57元,张8.17%。

  “此次调查的结果并不会影响市场对房地产行业的预期,A股中的房地产股价更不会因此出现大幅波动。”国信证券房地产行业首席分析师方焱告诉记者,“如果投资者认为当前的房价仍然过高,观望心态不可能因为一份调查报告而很快转变。”

  国都证券房地产研究员邹文军也持相似观点,他指出:“2007年我国房价走高,是因为大量资金追逐;2008年,股市遇冷,需求量下降使得房价同步下滑;今年上半年,需求被再一次释放,于是房价再度回暖。因此,国土局对地价的调查结果并不能用来评议房地产价格的高低。”

  邹文军进一步分析,“如果国土局调查认为,土地价格对当前房产价格起到决定性影响,并且采取措施来调整相关政策,那么可能对房地产行业产生一定影响。但是,这种政策的调整几率比较低。”

  “目前商品房销售特点为量价齐升,6月份,大中城市诸多项目均出现明显提价。”邹文军说:“当价格出现明显提升后,成交量可能会有所反复,由此可能引发股票市场波动。”

    《国际金融报》 (2009-06-18 第07版)
      

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