专家解读物业税:哪种房产会被征收物业税?

征收旨在避免住房闲置空置  自住标准住房不在纳税范围 

2009年06月19日08:03  来源:人民网-《人民日报海外版》

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  隆国强

  计金标

  何维达

  主持人:刘  冉

  嘉  宾:隆国强  国务院发展研究中心对外经济研究部副部长

      计金标 中央财经大学税务学院院长、博士生导师

      何维达 北京科技大学管理学院经济贸易系主任

  

  增加闲置空置住房成本

  按套征还是按面积征?单靠物业税难以抑制房价

  不久前,国务院通过并对外公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,其中财政部、税务总局、发展改革委、住房和城乡建设部研究开征物业税的消息受到普遍关注。“是不是又要多交税?”“为什么要征收?”针对有关物业税的种种疑问,本报邀请3位专家为大家解疑释惑。

  增加闲置空置住房成本

  问:研究开征物业税的原因是什么?

  隆国强:近两年,房地产税制没有重大的改革,征收物业税,首先是为了完善税制;第二可以节约土地资源。如果你把房子闲着,房子的成本就提高了,这就促使你想办法把房子用起来,提高利用率。另外,不少人认为中国目前房地产存在投机性,征收物业税将使闲置空置住房的成本提高,从而起到抑制投机的作用。

  计金标:在前几年房地产价格最高的时候没有推出物业税,为什么在宏观经济形势不容乐观的情况下反而要重提物业税?我个人认为,这是调节收入分配、筹集地方财政收入的一个可能途径。推出物业税旨在通过比较规范的税收方式,取代各种并不规范的收费形式,使房地产开发过程的成本更加透明,避免地方政府过度依赖土地出让金来取得城市建设资金。

  按套征还是按面积征?

  问:要做到公平合理,物业税应该如何征收?

  何维达:要保持公平合理,应该做到三个“必须”:一是必须全国统筹,无论城市还是农村。农村之所以要征,是为了抑制农村盲目占用耕地;二是必须按照套而不是按面积计算,原则上第一套住房不征收物业税,这样至少可以防止房地产过度炒作,也可以有效抑制农村盲目占用耕地;三是必须区分经济适用房和商品房,原则上超过两套房都要征收。

  计金标:应对拥有超出正常水平住房的人征税,所谓正常水平,可从房产面积和套数等方面去限定。从税制设计的角度,一般居民都不是该税的纳税人,比如按三口之家来说,拥有一套150平方米左右的住房就不应该属于物业税的纳税人,因为这是其正常的住房条件。至于这个标准如何定,还需要结合我国平均居住水平、各地的实际情况来确定。但有一点是应该明确的,对独立别墅应首先纳入到征税范围中。因为它是真正意义上的房地产。而一般的公寓其实仅仅是房产,并不是严格意义上的地产;另外通过套数限制也是为限制炒房。为了公平合理也可以在规定了面积后采取累进方式征税。拥有面积越大的,税率就越高。

  单靠物业税难以抑制房价

  问:开征物业税就可以抑制房价吗?

  隆国强:对于房地产市场的投机行为,出台物业税会起到一定抑制作用,但这种效应是短期的。从中长期来讲,还需要采取综合措施抑制房地产泡沫。美国也征收物业税,但是这次金融危机还是由房地产泡沫引起的。

  计金标:由于我国房价形成过程过于复杂,征物业税对房价的影响可能会呈现出复杂现象。但有一点可以肯定,单靠物业税是难以承担抑制房价重任的。抑制房价要靠大量的经济房和廉租房建设。

  问:开征物业税对老百姓和其他行业有怎样的影响? 

  隆国强:从短期看,业主在住房上花的钱多了,会导致他在其他方面消费减少。对于租房者来说,由于业主持房成本提高,租金也可能上涨,这对租房者不利。从长期看,物业税可以调整消费结构,人们不再贪图大房、贵房子,而会选择适合的房子。另外,与房地产相关的产业会受到不同程度影响,如建材、家电、装修等行业。

  计金标:开征物业税,对房产投机者、倒房者是一个较大的打击。假定每年按房产评估价3%征收,一套100万元的房产加上物业费、取暖费等一年的固定支出将会在4万元左右。但对购买房产仅用于自住的一般消费者不会有较大影响。其次,地方之间将会产生竞争,他们希望建设高档住房,因为这会提高物业税收入,加剧所谓“富人区穷人区”的区分。此外,由于物业税的计税依据需要进行评估,可能会刺激房产评估业的发展。

  何维达:如果能够使房地产市场泡沫减少,将有利于普通消费者买房。此外,对于市也有一定影响,目前的房地产上市公司以及依托房地产上市公司炒作的机构,在未来几个月将面临方向性选择,这两类公司可能会减少对该类上市公司概念的盲目炒作和拉高股价,从而使其减少泡沫。

  征收时机尚未完全成熟

  问:您认为开征物业税难点在哪儿?

  隆国强:要征收就需要批量评估,一是要有房屋建筑、交易的资料,二是要有专业人士来评估,但这两个方面我们都有欠缺,没有完善的统计资料,缺乏一大批有专业能力的评估人才。

  何维达:最大的难点,就是获得大多数老百姓的认可,需要做很多工作。

  计金标:难点不少:第一是税收立法权问题。我国现在的税收立法权是高度集中的,但物业税是真正的地方税,理应给地方一定的立法权或至少是调整权。第二是征收范围确定问题,即确定纳税人的范围和房产的征收范围。第三是计税依据。起征点、免税范围如何确定?是根据面积还是根据住房套数?第四是征管方面的,房产还没有实名制,税费关系还有待研究理清。

  问:您预计会在什么时候正式开征?

  隆国强:要分批开征,不可能一下都征,先从高档住宅、经营性用房、高价公寓等开始。

  计金标:物业税我认为还不具备开征条件。什么时候开征的问题基本上不能预测。

  何维达:最好明年经济情况好转时推出。但是还要征求各方面的意见,包括城乡居民;另外必须经全国人大审议通过,这样才有法律权威性。 



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(责任编辑:曹华)

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