房价和地价谁绑架了谁 如何破解“迷局”

2009年07月07日08:45  来源:《经济参考报》

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  近年来吉林省长春市房价和地价轮番上涨,百姓抱怨开发商心黑,开发商抱怨政府推高地价,“地价绑架了房价,还是房价绑架了地价”的争论一直不绝于耳。房价和地价的关系真是一个解不开的谜团吗?

  长春地价近年涨幅惊人

  长春市实行土地有偿使用制度以来,随着城市建设不断发展,土地价格也在不断提高。据长春市国土资源局统计,自2000年以来长春市地价提升较快,综合增幅达到了86%。

  从2007年开始,长春地价开始新一轮上涨。2007年末和2008年初,长春居住用地的地价水平和增长速度都达到了历史最高水平,且呈现了前所未有的需求膨胀。根据长春市国土资源局近三年长春市招拍挂出让的经营性用地地价的测算,2006年平均地价是782元/平方米,2007年是1274元/平方米,2008年达到1595元/平方米。

  在综合地价不断上涨的同时,不同用途的土地价格变化幅度差别明显。长春市居住用地价格增长较快,商业用地变化幅度最小;不同区位土地价格增长的差异性也较强,2001年至2003年,核心区的地价三年内增长幅度超过了50%,到了2007年末和2008年初,包括城市边缘的大部分区域的经营性用地价格均增长一倍以上。

  地价上涨的同时,长春地价在房价中所占的比例也不断攀升:2004年18%,2005年22%,2006年23%,2007年为25%。长春市住房保障和房地产管理局调查显示,2004年至2006年,长春商品住房的地价年均上涨20.7%,而房价年均上涨6.9%;2007年1至9月,地价比上年末上涨21%,房价比上年末上涨14%,地价的增速明显高于房价增速。

  地价为何只涨不跌

  长春地价为什么能够如此坚挺?业内人士分析认为,除了长春房地产市场相对稳健,没有出现大起大落的因素外,还有另外两大因素使长春地价只涨不跌。

  一是地方政府千方百计力挺土地市场。我国实行分税制后,中央财政控制了大部分税收,土地出让金收入便成为地方财政收入的重要来源。“向土地要收成,向土地要效益”一时成为土地部门的工作重心。2006年,长春市出让土地的总价款为74亿元,而当年当地全口径财政收入为210亿元,土地对地方财力的重要性不言而喻。

  2008年土地交易出现下降趋势后,长春市迅速调整土地政策,采取了划小土地出让块、减少首付比例、分期付款、改拍卖为挂牌等方式方法,降低土地出让门槛,力挺土地市场,以保证地价稳定。“包括今年房交会期间高调请来王石,都是在为土地市场造势”,一位业内人士分析说。这位人士认为,在房地产相关利益群体中,最不愿意看到地价下降的就是地方政府。而在政府垄断土地一级市场的前提下,政府宁可少放地,也不愿降价供地。

  二是地价确定方式对地价的影响。土地出让的核心工作之一就是制定土地出让底价。目前,各地采用的土地出让价格测算方法主要有三种:基准地价系数修正法、市场法和假设开发法。前两种方法测算土地出让价格与商品房市场价格不挂钩,因此采取两种方法测定的地价比较平稳;假设开发法是按照同一区域、同一地段商品房现行价格,设置一定利润,倒推出土地出让价格。长春市目前采取的就是假设开发法。运用此种定价办法,土地出让价格与商品房市场价格高度正相关,商品房价格越高,土地价格越高,地方政府从中得到的收益也更多。

  长春市国土资源局相关负责人表示,在确定底价时,该局并不主张设立高价,而是依据市场规律确定合理价格,并力求通过稳健的地价水平,保障地产市场繁荣稳定。今年年初,长春市国土资源局以每平方米4002元的价格成功出让了南部新城一宗土地,该人士认为,这个地价水平是符合土地市场实际的,但是也有开发商及业内人士指出,这个价格是长期运作和长期囤地的结果。

  如何破解房价地价迷局

  今年春节过后,长春房地产一改年前的低迷局面,销售中出现了一个“小阳春”,并且这种势头至今仍在保持,房价也一改徘徊不前的局面,开始小幅上涨。今年5月份,长春新建商品房价格涨幅位列全国前五。据相关部门统计,目前市场在售楼盘已有30%提价,40%取消了已往的优惠政策。房价太高,百姓难以承受的呼声又起,而且,“地价推动房价”的批评之声十分强烈。某开发商明确表示,“房地产降价的空间不在开发商,而在土地税收。”

  业内人士认为,是地价推动房价还是房价推动地价,结论并不重要,重要的是如何能将房价降下来。在房地产产业链条上,土地、税收、信贷、开发商等都是相关利益者,在房价高企的现实之下,不能仅要求开发商降价,而不触动其他利益环节,这样既不现实也没有多少降价的空间。房价回归应该是整个房地产链条上所有环节一起降。而占房地产开发成本大头的土地价格应该率先降下来。地价一降,未来新入市商品房价格成本下降,价格有了下降空间,同时会对市场预期形成连锁反应,粉碎了存量商品房高价预期,存量房和二手房想不降价都难。

  专家认为,为了稳定土地市场,改变地价居高不下甚至“地王”频出的局面,国土资源部门应当积极探索,不断完善土地出让制度,引导地方政府以合理价格出让土地,改变“价高者得”的单一方式,同时也不应鼓励大量采用假设开发法测算土地出让价格,促进地价理性回归。

  此外,中央政府宜考虑适当增加地方财政收入的方式方法,减弱地方政府对土地出让金收入的过度依赖。比如,适当缩小国税征收范围、扩大地税征收范围,加大中央对地方的财政支持力度等,尽快使地方政府从“借地生财”的冲动中解脱出来。(郎秋红)

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