楼市“好日子”还能持续多久 警惕楼市泡沫泛起

2009年07月10日08:58  来源:《经济参考报》

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  宽信贷和低利率的政策刺激,投资性需求释放,导致房价、地价互推上涨,这是2009年上半年房地产业走过的轨迹。业内人士指出,下半年,受高房价抑制的刚性需求将萎缩,新地王的频频诞生,楼市泡沫亦将泛起,值得警惕。

  房价、地价互推上涨

  过去半年里,陈炎伟连续“吃”进了六套房子,运气好的话,六套房子现在转一转手就能赚100万元。在福州楼市摸爬滚打了近八年的陈炎伟很少同时“吃”这么多,他说:“今年比任何时候都不一样,宽松的信贷和低利率的政策大环境,再加上开发商消化库存抛售的小环境,这都是难得的时机。”

  陈炎伟告诉记者,以一套今年年初“吃”进的100平方米的商品房计算,开盘价每平方米5000元,总价50万元,贷款八成。6月底,这套房子的市面均价涨到了7000元,通过转按揭将房子“卖”给自己,再次贷款八成,减去交易过程中的各种税费,就能从银行赚到17万或18万元的差价。“上半年,很多人都这么干,中介和开发商也都这么干。”他说。

  统计数据显示,作为二线城市的福州5月份新开盘商品房均价突破每平方米8000元的“防线”,进入7月,其上涨势头依然凶猛。

  房价“高歌猛进”的势头在一线城市北京没有“刹”的迹象。有关统计数据显示,6月以来,北京新开盘的商品房项目呈现“千元跳跃式”的涨势。

  房价上涨搅热了土地市场。厦门、重庆、北京等城市连连拍出了多块高价地王,地价疯狂的时代似又卷土重来。

  6月8日,厦门市一口气推出八宗土地,结果八宗土地统统顺利拍出,平均的楼面地价在万元以上。6月25日,保利地产以38.1亿元拿下西南土地市场出让价格最高的重庆一地块。6月30日,中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的天价拍得了北京广渠门15号地。

  厦门均和房地产评估公司总经理王崎认为,促成开发商大举进入土地市场的根源应该就是楼市成交量和资本市场的双重利好刺激。开发商现在已不再担心房子卖不出去了,他们担心的是接下来有没有房子可卖。

  刚性需求急现萎缩态势

  与房价暴涨相比,刚性需求急现萎缩态势。有关报告显示,6月份,北京、上海、深圳等一线城市商品住宅的成交量已连续数周环比回落,距离4月份的高点已下降10%至20%;福州、杭州、厦门等“强势复苏”的二线城市二季度商品房销售量回落幅度均在10%以上。

  浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权分析,近期国内不少城市的房地产市场成交回落,除了涨价因素以外,开发商新增供应和库存减少也是重要原因。但房价上涨过高导致购买力透支,可能造成交易量大大低于均衡状态;同时投资性需求兴起将明显抑制住房消费。

  摩根斯坦利发布最新研究报告指出,各地银行系统不断增长的过剩流动性是中国房价上涨背后的关键推手。

  房地产企业现有三资金“活水”。首先是信贷,据中原地产的一份报告称,在今年3月份,瑞安房地产、绿城中国等七家大型的房地产企业分别获得了各大银行授信的总额超过850亿元;其次是资本市场,在资本市场的增发融资增加了房地产企业的资金实力;再次是预售款,一些房地产开发商以低首付的优惠条件,诱惑大量投资者入市。

  专家担忧,巨量信贷资金分流进入房地产业,虽然能够带动十几个相关行业的复苏发展,但仍然是个危险的信号,必须警惕楼市泡沫的泛起。

  房价如果继续上涨,很多刚性需求群体可能将无法通过延长还款期限来支撑买房。“2005年前,个人购买的按揭贷款年限一般是8年或10年;到了2006年,按揭年限上升到了15年至20年;而现在,普遍是20年以上,30年的也不少见。”一位不愿透露姓名的银行个人信贷部经理告诉记者。

  楼市的“好日子”还能持续多久

  5月以来,一大批国内外投资机构发布报告,看好中国楼市。摩根斯坦利的最新研究报告指出,中国内地楼市没有出现大范围价格泡沫。申银万国最新报告也指出,未来一两个月仍将是政策的“真空期”,房地产政策出现紧缩概率不大。

  有关专家认为,去年底以来,国内房地产市场的“强势复苏”与政策刺激直接相关。按照现在的开发商“不计成本拿地”趋势来看,定量宽松的货币投放造成的通胀预期正在加强。

  担忧“好日子”还能持续多久的人开始增多。景乃权认为,现在是低利率环境,一旦经济复苏明确,通胀压力上升,宽松的货币政策将有所收紧,购买力会随着利率的上升而削弱,前期因贷款宽松和利率低廉造成的房价泡沫,很可能出现破裂的风险。

  北京大学房地产研究所所长陈国强认为,当前房地产市场的“繁华”掩盖了房地产行业存在的若干结构性问题,比如,房地产行业有多大的泡沫?土地招拍挂的入市方法是否推高了房价?保障性住房应占市场供应多大比重?

  专家警告说,保持市场稳定是房地产业长期发展的基石。房地产行业本身面临的结构性问题,需要在发展的过程中慢慢解决。利用应急性宽松货币政策之机,唱高房价,将使房地产市场处于暴涨暴跌的不稳定状态中,既不利于行业自身的稳定发展,也不利于中国经济增长本身,对于购房者来说,更可能陷入长期风险之中。如果房价上升过快,包括提高第二套房首付比例,提高按揭贷款利率水平等抑制房价过快上涨的政策将再度“出笼”。(来建强)

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