经济适用房能否拉低暴涨的房价?

2009年07月10日14:44  来源:《经济参考报》

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  随着国内多个城市经济适用房建设及上市节奏的加快,其对楼市的影响也广受关注。政府部门认为,经济适用房的上市将完善楼市的供应结构,促进其健康发展。而一些开发商担心其对楼市价格将形成一定冲击。分析人士认为,从长远看,经济适用房这一替代产品的持续上市将改变部分潜在购房者的心理预期,中低端商品房市场将因此面临一定压力。

  多个城市将迎来经济适用房入市“小高峰”

  公开资料显示,截至7月3日,广州于去年底推出的首批2145套经济适用房已基本售罄,今年下半年广州还将推出约3000套经济适用房。不久前,武汉市物价局公布了4处经济适用房的基价,每处房源从300多户到2000多户不止。

  上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生日前介绍,上海将确保至今年年底,经济适用房总开工面积达600万平方米。

  他说,上海自去年年底启动大规模经济适用房建设以来,目前除有条件的区(县)在本区域内建有经济适用房外,还在外环线周边、位于轨道交通沿线处统筹建设一批经济适用房项目,主要分布在浦东三林、宝山顾村、南汇航头、闵行浦江、松江泗泾等基地。6月底,上海启动了首个大型居住社区的建设,其中也将有部分经济适用房。

  作为制度配套,上海日前公布了《上海市经济适用住房管理试行办法》。经济适用房初步准入条件包括:一、家庭成员必须拥有上海常住户口7年以上,并在申请区拥有常住户口5年以上;二、人均建筑面积15平方米以下;三、人均月可支配收入2300元以下,人均财产7万元以下;四、申请人在申请前5年未发生过房产交易情况。“准入条件”先在上海闵行、徐汇两区作试点,今后根据实际情况“先紧后松”逐步放宽条件。

  中房指数系统的数据显示,2009年深圳、广州、成都、重庆等主要城市规划建设的经济适用房在整个房地产市场的比重将分别达到3%、14%、2%、9%。今年下半年起,国内多个城市将迎来经济适用房入市的“小高峰”。

  政府部门:经济适用房将完善楼市结构

  目前各地都正在努力使经济适用房既“经济”又“适用”。比如,上海规定经济适用房的房型主要为一室户和两室户,少量为三室户,建筑面积在40平方米到70平方米,高层建筑可适当放宽一定面积。在供应方式上则将实行“租售并举”。

  刘海生表示,增加经济适用住房既有利于改善中低收入家庭的住房条件,也有利于改善房地产市场供应结构。他说,在大型居住社区,经济适用房对周边楼市“多少会有点影响”;但总体而言,经济适用房面积是小户型,价格是中低价且供应量有限,对市场化的商品房影响“应该不会太大”。

  上海市政协人资环建委员会专职副主任孙钟炬也认为,在现行房价下,经济适用房面对的购房者总体上是无力购买普通商品房的,所以“这是两个相对独立的市场体系”。

  住房和城乡建设部副部长齐骥也曾公开表示,增加保障性住房的供应,不仅不会冲击商品房市场,反而会更加稳定商品房市场的秩序。大量保障性住房的投入,将使不少低收入群体不再掺杂在商品房市场的供应对象当中,有利于平稳商品房市场的价格,使商品房市场的秩序更加良好。

  开发商:担心经济适用房对楼市形成冲击

  不过,一些开发商对经济适用房的上市却是有颇多忧虑。目前,上海集中建设的几大经济适用房基地大多位于外环线附近,按现行市场原料及土地价格计算,其成本比普通商品房要低得多。而目前上海楼市最多的新房源,就是外环线附近的商品住房。因此,外环线区域的住宅市场面临着地段雷同、产品雷同、初始成本不同的竞争,将受到最大冲击。

  经济适用房与普通商品房的“价格落差”会有多大?先看地价,比如东部某城市一用于经济适用房建设的地块的“土地开发补偿费用”是2.5亿多元,该地块内拟建经济适用房总面积超过17万平方米,折合土地楼面价为每平方米1400多元,大大低于临近区域住宅用地的楼面价。

  再看房价,不少城市规定,经济适用房的建设通过法人招标或政府指定的方式进行。如果是房地产企业通过招标参与投资,利润设定在3%以下;如果由政府指定机构操作,那后者将只收管理费,不赚取利润。确定经济适用房基价的主要依据是项目结算价格,同时兼顾相邻地段经济适用房以及周边普通商品房的价格。武汉市日前公布4处经济适用房基的基价,最高不超过2900元/平方米,不到该市近期楼市均价的六成。

  一些分析人士认为,从长远看,经济适用房这一替代产品的持续上市将改变部分潜在购房者的心理预期,中低端商品房市场将因此面临一定压力。
     

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