二套房贷日渐收紧 “擦边球”无孔不入

钱杰

2009年07月25日08:42  来源:《中国证券报》

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  房地产市场再念“紧箍咒”。7月17日,银监会主席刘明康再次强调严格执行“二套房”标准。不过,记者在采访中发现,各家银行的二套房贷款政策松紧不一,部分城市依然可以轻松申请到“两成首付、7折利率”的二套房贷。银行业内人士指出,政策收紧后购买二套房首付成数要增加的可能性比较大,但是利率也许不会上调太多。

  银行:大小银行各不同

  从今年初开始,在宽松信贷政策和信贷指标压力之下,一些银行暗中降低了二套房贷的首付成数和贷款利率标准。在很多城市,购房者在申请二套房贷款时都能享受到,购买首套房产“两成首付、贷款利率在基准利率上打7折”的优惠。不过,进入7月以来,杭州、上海和成都等地的银监局分别重申,二套房贷首付比例不得低于40%,并且不能享受贷款利率优惠。

  在最早传出二套房贷收紧风声的杭州,各家银行将二套房贷的首付比例普遍提高到了三成到四成,7折优惠利率也不见踪影。在上海,多家银行也明显收紧了二套房贷。浦发银行一位人士对记者表示,目前是政策调整的过渡期,该行对包括首套房贷款以及二套房贷款等在内的贷款审批节奏均已放缓。对购房者而言,在该行申请二套房贷仍可以首付3成,银行也会考虑购房者的年龄、工作单位、收入等综合情况,给出一个贷款利率。二套房贷款利率一般较基准利率下浮,但会高于7折优惠利率。还有一些国有银行的客户经理明确表示,现在二套房是4成首付,1.1倍利率。

  在广州,已经有不少楼盘接到按揭银行的通知,从本周起开始严格执行二次房贷首付四成的规定。

  不过,记者在走访深圳的一些银行时发现,目前许多支行还没有接到正式通知。民生银行的一位客户经理告诉中国证券报记者,如果购买第二套房子,只要第一套房子的按揭已经还清,仍然可以享受首付2成、基准利率打7折的优惠。而工商银行的一位信贷员告诉记者,二套房贷款首付最低两成,不过7折的优惠利率很难申请到了,要报到分行审批,依据购房的具体情况会向上有所浮动。

  一家股份制银行深圳分行的相关负责人向记者证实,目前银行对二套房首付4成的比例控制得比较严格,但是利率还没有严格执行。他还透露,银行近来都加大了对购房者信用状况、异地购房等方面的调查,贷款申请人若曾经异地购房,只要征信系统显示有过购房贷款记录,银行一定会从严审核。

  其他城市同样存在二套房贷打擦边球的情况。在农行武汉某分行,一位个贷经理称,目前第二套房贷可以按两成首付、7折利率执行,但第三套房需要三成以上首付,利率也要上浮10%。

  中介:操作空间依然很大

  记者以购房者身份走访了一些中介机构,尽管不少置业顾问告诉记者最近二套房贷收紧的风声越来越紧,但房贷仍然是各家银行最优质的一块贷款业务,因此操作空间还是很大的,二套房贷利率上浮的空间不大。

  在北京,一些房地产中介的置业顾问表示,现在银行对二套房基本都是4成首付,利率上浮10%,“而我们基于和银行的合作关系,还能为客户争取到3成首付。”

  在深圳,记者走访的一些房地产中介普遍表示,现在仍然可以帮助消费者从银行申请到首付两成、7折利率的二套房贷款。“目前各家银行在房贷业务这块竞争是很激烈的,所以实际操作中应该不会全面收紧。”一位业内人士告诉记者,此次《通知》中并未重申利率“上浮”的规定,而是要求银行“确定合理的贷款利率”。这样看来,即使银行在办理二套房贷业务时,对于“首付至少四成”的规定必须执行,但在贷款利率上仍拥有一定灵活掌握的空间。

  据了解,目前市场中对于房贷利率的浮动水平,大致有0.7倍、0.85倍、基准利率1.1倍等几个档次。按照当前五年以上贷款5.94%的基准利率计算,这几个档次分别对应的利率水平为4.158%、5.049%、5.94%和6.534%,最高与最低水平相差2.4个百分点。“对于购买二套房的优质客户,大部分银行不会一下子把贷款利率提到1.1倍,可能只是象征性地提一点,比如从以前基准利率打7折改为7.5折,因为一旦提得太高,就会流失客户。”上述中介人士表示。

  购房者:转向公积金贷款

  二套房贷款政策收紧的消息令不少购房者紧张起来。记者在采访中发现,已经签署了购房合同的消费者近期都在加紧办理按揭,争搭优惠利率“末班车”,正在看房的人放慢了速度,开始观望起来。

  以上月曾经出现了豪宅“抢购”之风的广州为例,据仲量联第二季度报告,广州豪宅市场成交量达2000套,与去年同期相比,上半年成交量反弹幅度达到82%左右;市场均价环比上升5.4%左右。最近两周,广州的豪宅市场成交明显放缓,许多投资客担心二套房贷收紧后楼市降温,因此目前多持观望态度。

  据杭州透明售房网的最新数据,7月12日至18日,杭州主城区一手房成交1071套,比上周减少522套,日均成交153套,回落到200套以下,而上个月全是200套以上的日成交量。深圳置业国际研究中心监测数据也显示,7月10日至7月16日一周时间内,深圳成交新房1500套,环比下降3.8%,成交面积14.73万平方米,环比下降6.6%。中介机构提供的数据称,7月上半月二手房成交量已同比下降近三成。

  还有一些精打细算的消费者准备选择公积金贷款购房,“年初的贷款利率跟公积金贷款利率差不多,为了省事很多同事购房都没有用公积金贷款,现在来看,公积金的优势明显。”准备购买第二套房子的白领小王给记者算了这一样笔账,目前,5年以上公积金贷款利率为3.87%,5年以上商业贷款利率为5.94%,上浮10%就是6.534%,二者相比差距很大。

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(责任编辑:聂丛笑)

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