"超载"的房地产能走多远? 行政税费占比达20%

2009年07月27日08:22  来源:央视网

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  相当多数开发商为谋暴利改容积率 

  商品房价格到底有没有水份?房地产业到底存不存在暴利?土地价格到底会不会推高房价?这些一直是楼市上争论不休而又纠缠不清的谜题。

  本周末,国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。全国620个楼盘,地价占房价平均比例为23.2%,其中,比例在30%以下的约占项目总数的78%。这个结果揭开了房地产业利润的冰山一角。而前不久,一位郑州的开发商向我们提供了一份房地产成本清单,对这些问题给出了更清晰的答案。

  房地产成本清单显示:各级行政部门的税费在当中占了20% 

  这就是那位开发商提供的楼盘成本清单,这个楼盘处于当地市区内,属于城中村改造项目,2007年底开始动工建设,目前已进入预售阶段,楼盘容积率为3.5,眼下销售均价每平方5000元。从这份清单可以看出,加上土地出让金、拆迁安置房成本,这处楼盘地价成本每亩466万元,按容积率3.5计算,楼面地价达到了每平方2000元,占到了售价的40%。桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本每平方1500元,占到了售价的30%。而在这份清单上,最引人注目的是这些名目繁多的收费项目。

  当地某房地产开发商:“人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费,安全收费多了,治安收费,反正大把的费搁一块,就500块。”

  在这些收费中,最大的一笔费用是配套费,每平方米170元。前期规划国土局要进行土地定界,均摊后费用是每平米0.5元,而同样的工作规划局还要重新做一遍,这次的收费项目变成了规划定界费,均摊后还是要再收取每平方米0.5元。与规划局相关的费用还包括,日照复核费,每平米4元,设计图复核费,每平米1.5到2元。前期费用还包括,抗震图纸审核费均摊每平米1.5元,环境影响咨询费每平米均摊2元,公示费每平米均摊1元。工程建设当中,要交纳防雷检验费。楼盘竣工后,测绘费每平米1.36元,预售证交易费每平米3元,销售许可证及面积测量费每平米0.2到1.8元。这些收费项目至少有30项,涉及20多个部门,费用总计448.66元。点房屋销售价的将近十分之一。再加上营业税、所得税,每平方米税费成本达到了1100元左右。这位开发商告诉记者,他在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目,其中象道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等,由于金额不高,并没有计算在内。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌对房地产业高度关注,并在2008年提交过关于减少收费、遏制房价上涨的提案,王超斌告诉记者,这份清单和他掌握的情况完全一致。

  全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌:“各种税费和现在各种费用,你比方说氡气检测费或者环保费、还有蓝图审查费,还有配套费,还有就是土地增值税,还有所得税、营业税,这些费用加起来呢,它占整个成本的60%。”

  商品房的成本构成主要有三部分:土地、建安费用,还有就是政府的各项税费。从刚才的成本清单中,我们发现,各级行政部门林林总总的税费在当中占了一半以上。河南省工商联副主席王超斌还曾经做过这样一个调研,和15年前比,当地房地产业的税费增加了30%,不仅收费项目在增加,收费标准也在升高。

  在这份清单提到的30多项收费项目中,最大的一笔单项费用是配套费,每平米170元,那么这是一笔什么费用呢。
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