房价回升,快于预期 房价到底怎么了

买房人和卖房人都有点措手不及 

本报记者  王  炜

2009年08月05日08:08  来源:人民网-《人民日报》

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  楼市回暖

  政策优惠支持,需求集中爆发,供应相对不足,企业资金压力减缓,房价出现温和回升但速度出乎预料

  

  关于房地产市场是否真正回暖的争论尚未平息,市场就突然迅速火爆起来。

  据国家发改委、国家统计局统计,6月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,今年以来首次出现同比上涨;环比上涨0.8%,已经连续4个月环比上涨,且涨幅不断扩大。二手房价格同比上涨2.2%,涨幅较大。总体来说,全国房价呈现触底温和回升的态势。

  人们的目光聚焦在不断上涨的房价上。量价齐升,来势“凶猛”,令买房人甚至卖房人都有些措手不及。

  本轮房价上涨与今年以来房地产市场成交量的明显回暖直接相关。去年底,为应对国际金融危机,中央和各地政府采取了一系列鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的措施。今年上半年,全国商品房销售面积超过3.4亿平方米,同比增长31.7%。其中,商品住宅销售面积增长达33.4%。商品房销售额15800亿元,同比增长53%;商品住宅销售额增长57.1%。

  中国房地产协会秘书长朱中一认为,随着国家和各地出台的促进房地产市场健康发展的政策措施逐步落实,成交量增长较快,表明居民住房消费信心已经明显增强,房地产开发投资信心也在逐步恢复。

  北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,在鼓励购房政策和年初房价较低的双重刺激下,积压了近两年的刚性需求爆发,带来了市场交易量的快速上涨。但另一方面,去年房地产市场调整时期投资低迷,新开工项目大量减少,造成了目前和今后一段时期市场供应量相对不足。在两种因素作用下,部分城市的局部区域出现供不应求的情况,导致价格快速上涨。

  今年上半年,房地产开发企业资金来源23703亿元,同比增长23.6%。其中,国内贷款5381亿元,增长32.6%。朱中一认为,房地产企业资金状况较去年底有了较大改观,使企业失去了降价促销的动力,比起降价力度最大的春节期间,价格的回调也表现为涨价。

  “从这些因素看,近一段时间全国房价上涨有其合理性。房价见底回升,也是市场回暖的重要表现。”董藩说。

  风险隐现

  热点城市房价快速上涨的背后,是投资投机型需求加速入市、二套房贷政策松动、土地市场非理性“抢地”、捂盘惜售引起市场恐慌

  

  在全国房价整体呈现温和上涨的同时,一些热点城市、热点区域的房价则出现了过热迹象。3月以来,北京、上海、杭州、广州、深圳等城市,房价上涨较快。以北京为例,市统计局公布的最新数据显示,北京新建住宅价格已经连续4个月上涨。上半年,北京四环路以内新建住宅期房均价为16967元/平方米,比一季度上涨1843元;四环至五环路住宅期房均价为15748元/平方米,比一季度上涨951元。许多项目的售价,已经超过2007年房地产市场过热时期的最高价。

  热点城市房价快速上涨,既有上述合理因素的支撑,也隐藏风险较大的因素。

  需求方面,除了刚性需求大量入市,在对未来通胀预期的心理影响下,投资性需求甚至投机性需求大量进入热点城市的房地产市场,推高了房价。住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰透露,目前,部分城市超过四成的购房者都是以投资投机型为主,其中有大量外地甚至海外的投资者。

  银行信贷对个人住房按揭贷款的相对宽松,尤其是一些城市对二套房按揭贷款人为降低准入门槛,有力支持了投资投机型需求大量入市。今年上半年,个人住房按揭贷款达2829亿元,同比增长63.1%。前一段时期,不少项目的销售人员都向购房者私下承诺,可以与银行合作,以低于30%的首付、优惠利率购买二套房甚至三套房。

  文林峰指出,正常的投资型需求之外,中央政府一向对房地产市场的抑制投机行为毫不动摇。即使在市场低迷时期,中央的支持政策也只是放开了改善型自住住房的贷款政策,对二套房贷款仍有严格的政策限制。只是一些地方的商业银行为了获取收益、争夺个人按揭贷款这块“肥肉”,放松了政策边界,导致贷款政策大大松动。

  楼市的热度开始传导至土地市场,宽松的资金、乐观的预期使房地产开发商再次大胆出手拿地,热点城市的热点区域近期不断刷新“地王”纪录。

  同时,随着市场热度不断上升,一些城市出现了较为普遍的开发商捂盘惜售、哄抬房价等现象。这些现象扰乱了正常的市场交易秩序,引起普通购房者的恐慌,使许多购房者加入盲目追涨的行列。

  朱中一认为,去年底实施一系列政策的目的是稳定房价。目前,部分城市房价上涨过快,必然带来很多问题和潜在风险。

  稳字当头

  稳定供应,严审信贷,细查“地王”,打击违规,《城市房地产管理法》开始修订,着力稳定热点城市房价

  

  在上半年房地产市场量价齐涨的同时,房地产投资回升速度却仍然缓慢。

  今年上半年,全国完成房地产开发投资14505亿元,同比增长9.9%,增幅比去年同期回落23.6个百分点。其中,商品住宅完成投资10189亿元,增幅比去年同期回落29.3个百分点。全国房屋新开工面积4.79亿平方米,同比下降10.4%。房地产开发企业完成土地购置面积13644万平方米,同比下降26.5%。

  据朱中一介绍,北京、上海、江苏、福建、广东等房地产市场份额较大的城市,上半年商品住宅开发投资均出现了不同程度的下降。“这些城市尽管是楼市回暖的先锋,但从整体上看,企业的投资信心还在恢复过程中,房地产市场回暖的基础还不够稳固。”

  从全国看,房价变化呈现出较大地区性差异。6月,70个大中城市中有34个城市新建商品住房价格同比上涨,63个城市月环比上涨。文林峰认为,未来一段时期,不同城市的市场走势将进一步分化。

  “房地产市场的地区差异越来越明显,东部地区率先复苏反弹,但中西部大部分地区房地产市场依然低迷。这种情况下,尽管一些热点城市出现过热苗头,但目前并不宜马上出台全国性的、一刀切的抑制房地产市场的调控措施。”文林峰说。

  董藩认为,房地产投资低迷,有可能在未来两三年加剧市场的供不应求,导致价格进一步快速上涨。当前,应该继续对优质的房地产项目和自住型、改善型的购房需求提供适度宽松的信贷政策,以保持合理的投资规模和鼓励普通商品住房消费。同时,地方政府应该持续增加土地供应,稳定市场预期。

  在楼市回暖尚不稳固的情况下,热点城市、热点区域房价快速上涨和市场上出现的非理性行为,已经引起有关部门高度重视。住房和城乡建设部有关负责人表示,将重点加强对这些城市房地产市场新情况和新问题的分析和指导,督促其加强供需双向调节,增加土地供应、引导开发企业加快投资建设,严格执行个人购房贷款政策,合理调节住房需求,着力稳定房价。

  银监会新闻发言人廖岷近日表示,银监会将认真督促商业银行严格贷前审查和按揭贷款发放标准,严格落实借款合同面签制度,认真核实借款人首付款真实情况,坚决打击“假按揭、假首付、假房价”等行为。对二套房贷款业务中的各种违规问题,一经发现,将及时予以严肃处理。国土资源部也正密切关注土地市场的变化情况,尤其对“地王”进行严格的检查和监管。

  记者了解到,住房和城乡建设部等部门已启动《城市房地产管理法》修订工作。此次修订的侧重点将放在市场监管上,明确界定住宅消费者、房地产开发商的权利、义务和责任,注重对住宅消费者的保护。

  朱中一说:“在回暖还不稳固的情况下,房地产企业应该保持清醒,不能对形势过于乐观。” 


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