“住商倒挂”凸显楼市结构性失衡

2009年08月28日09:43  来源:《经济参考报》

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  今年以来,全国许多城市住宅价格屡屡创出历史新高,但写字楼和商铺市场却背道而驰,在空置率居高不下的情况下,售价和租金都出现了较大幅度的下跌,部分城市甚至出现了“住商倒挂”现象。业内专家认为,“住商倒挂”说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑,房地产市场并未整体复苏,房地产市场若要真正复苏,不仅是在住宅的成交量和价格上走好,更重要的是整个市场的长期投资及需求的恢复和稳定。

  一线城市商业地产持续走低

  目前,有着全国楼市风向标之称的上海已经出现了“住商倒挂”的现象。比如,位于上海恒丰路的商铺华森商务广场,地处苏州河畔黄金地段,自去年年底开盘预售。截至7月13日,总计369套可售商铺仅售出34套,目前价格在1.8万元/平方米左右。而与其相距不远的住宅楼盘嘉里不夜城卓悦居(西区),同样临近苏州河,最新一次开盘也是去年年底,迄今563套可售房源已只剩3套,最新售价已高达2.8万元/平方米。

  国际知名物业服务商世邦魏理仕最近发布的报告显示,今年第二季度上海办公楼平均租金为每天每平方米7.05元,环比下跌4.6%。而今年上半年,上海办公楼平均租金报价已下跌11%。报告显示,自2008年第四季度以来,上海办公楼市场已连续三个季度出现吸纳量为负的情况,新的物业项目不断交付,而租户却缩减面积,使市场未租用率不断上升。此外,去年上海办公物业新增供应中有85%以上为甲级及超甲级物业,而今年上半年的供应结构则有所不同,有逾七成物业为乙级办公楼。

  戴德梁行新近的一份报告也显示,在另一个房地产一线城市深圳,第二季度,尽管商铺租赁市场有所活跃,但销售市场依然较为冷清。4、5两月一手成交商铺面积仅1.64万平方米,同比大幅下降61%。

  北京的商业地产也正经历着寒冬。数据显示,由于市场需求短期内难有大改观,在市场存量不断累积加大的背景下,甲级写字楼空置率还在不断上扬。世邦魏理仕在其报告中称,北京CBD写字楼的空置率目前已经达到了33%的历史高位。仲量联行的统计数据亦显示,该区域的空置率甚至已经达到了38.4%,而且还有上升趋势。

  随着空置率的上升,持有人之间的价格竞争在所难免。北京高力国际咨询与研究部的数据显示,今年二季度北京CBD近140元/平方米/月的平均租金价格,相比去年同期的229.4元/平方米/月,降幅达39%。降低租金是保持现有品牌入驻率和在竞争中吸引新客户所能采取的最直接有效的方法,但是萎缩的需求及市场定位的同质性降低了减价成效,一些商圈的入驻率与租金仍在下降。

  中国不动产研究中心的分析报告认为,由于和全国以及全球经济走势密切相关,北京写字楼和商铺市场在近期不会很快活跃起来。2009年甲级写字楼的需求量较2008年将有较大幅度的下滑,而随着中国和全球经济开始走向复苏,2010年甲级写字楼的需求量会有小幅回升。但是中国经济复苏还存在一定的不确定性,甲级写字楼的需求量在近几年很难回升到2006年和2007年的高水平。
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(责任编辑:聂丛笑)

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