惜貸攬存銀行“很差錢” 首套房難享利率優惠--財經--人民網
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惜貸攬存銀行“很差錢” 首套房難享利率優惠

2011年06月01日13:46    來源:鳳凰網     手機看新聞

  “現在相親居然要問有沒有房貸記錄! ”這是一位大齡青年的無奈感慨。在持續緊張的資金面下,銀行對首套房貸客戶也不留情面,利率優惠幾乎絕跡。與此同時,銀行卻在端午節前夕狂發超短期理財產品,大力攬存。這一切的現象背后,都是兩個字——差錢。

  【白領故事】

  貸過款,身價跌

  相親還問是否曾有貸款記錄

  “現在介紹朋友居然還要問我有沒有貸款記錄! ”一位自稱“剩女”的林小姐向記者嘆息,現在怎麼連有沒有貸款記錄也成為“相親”條件之一。另一家在銀行工作的陳先生,居然也后悔自己用掉了首套房的額度,卻隻買了一間小小的房屋:“現在我想改善住房,估計隻能‘假離婚’了。 ”

  位於新閘路的房屋中介徐先生向記者表示,現在,首套購房者對貸款政策的關注程度,已經超過了對未來房價走勢的關注。原因是,信貸政策的收緊已經對購房支付能力有限的首次置業者其形成了明顯壓力。

  除貸款難外,連續幾次加息所累加的購房成本,也是部分首次置業者被迫考慮放緩購房的原因之一。自2010年10月份以來,不到半年的時間,央行已累計加息四次,至此五年期以上貸款利率已由5.94%升至 6.8%,公積金貸款利率由3.87%升至4.7%。四次加息效應的疊加,使得購房人還款壓力倍增。舉例計算,以一筆80萬、20年期的貸款為例,借款人使用商業貸款每月要多還402.93元,多支付總利息96701.94元﹔借款人使用公積金貸款每月要多還354.75元,多支付總利息85140.35元。加息后借款人還款成本的倍增,成為全款購房人群上升的首要原因。

  二手房市場首次置業人群已基本於2009年、2010年被市場消化,目前二手房市場購房主要以改善型置業升級人群為主。根據銀行貸款政策,二套房貸款至少要首付60%,以一處總價為300萬、評估價為240萬的二套房貸款為例,銀行貸款額最高為評估價的四成,即96萬,購房人至少要支付204萬的首付款。二套房首付比例提高后,借款人隻能貸到房屋總價三成左右的首付款,還要支付上浮1.1倍的貸款利率。在貸款額度較低和還款利率較高的雙重壓力下,有一定資金實力的二套房置業人群更願意選擇全款購房。

  除了全款購房人數上升,小戶型房源也被一“搶”而空。根據21世紀不動產統計數據,全市范圍內小戶型房源供求緊張度日益提高。如在楊浦鞍山板塊,目前面積50平方米以下的小戶型房源挂牌量,較年初時已減少20%-30%﹔而在浦東金楊板塊,面積70平方米以下的小戶型房源,已經持續數月“一房難求”。

  【記者調查】

  銀行對個貸未留情面

  首套房貸採用基准利率沒商量

  央行年內五提存款准備金率,市場上接近3700億資金被凍結。加之銀監會日前公布了銀監會有關部門負責人就《商業銀行杠杆率管理辦法》(征求意見稿),使得原本就不寬鬆的銀行個貸市場雪上加霜。記者日前連線多家國有大行、股份制商業銀行、外資行、乃至部分城商行,相關人士均表示,即便是首套房,個貸政策從緊將是未來趨勢。早前還有9.5折優惠的國有大行針對首套房也開始實行基准利率。股份制銀行利率上浮至30%已是常態,部分城商行的首付利率甚至為基准1.5倍。而外資行也對個人房貸並未手下留情,堅稱將遵從監管層標准,在一二套房貸的發放上,持審慎原則。為維持盈利現狀,不少銀行重新劃分了貸款盤子,重點發展中小企業貸款,一些股份制銀行今年的中小企業貸款佔比甚至達到70%以上。

  股份制銀行最嚴格

  記者此前連線某股份制銀行相關負責人,其表示,“即使首套房付到5成,利率也是沒得談。即使借貸人的首付比例提高到6成,甚至7成,利率也不會有優惠。現在各家銀行內部鼓勵拉存款,並不傾向於發放房貸類‘低效率貸款’。除了利率上浮,現在三套包括以上貸款已經停掉,現在銀行更傾向於做中小企業貸款。”目前銀行流動性趨緊,不光表現在屢屢曝出惜貸,停貸等傳聞方面。上述人士也表示,現在銀行拿到資金的成本很高,銀行同業拆借成本高,如此一來,不管是國有大行還是股份制銀行,再在利率上有優惠,銀行就很難收回成本了。

  與股份制銀行對房貸的嚴格要求相比,國有大行的首套房貸政策也顯得並不寬鬆。記者昨日以購房者身份致電中行個貸部工作人員,其表示現在首套首付比例並未上調,仍為3成,但利率方面則為基准,自從今年2月1日起便已無優惠。以200萬元房款為例,該工作人員表示,即使首付到150萬,也難尋利率優惠。另一家國有大行工商銀行,也是同樣狀況,記者致電工行客服人員,相關工作人員回應:“現在首套房首付比例仍為三成,但已無利率優惠,二套首付上調為6成,利率為基准利率1.1倍。 ”城商行的首套房貸情況同樣不寬鬆,來自東北地區的一家城商行相關人士告訴記者:“現在首套房的利率起碼上浮50%,少於基准1.5倍銀行是不會做的。 ”盡管該行的房貸佔比並不高,但是,上述人士也透露,就首套房貸而言,如果購房者所付首付成數較多,相應在利率上就市場普遍水平而言,會有優惠,即便是優惠也不會低於基准1.5倍。 ”

  外資行方面,記者昨日從恆生銀行(中國)方面獲悉,恆生中國對房貸堅持審慎原則。在一、二套房的房貸發放上,恆生中國嚴格執行國家的相關政策,並遵循相關城市已頒布的具體細則。目前,恆生中國首套房住房按揭貸款首付為7成,利率為人民銀行基准利率﹔二套房首付為4成,利率為人民銀行基准利率上浮10%。

  中小企業貸款受熱捧

  房貸難做,對單靠利差為主要盈利來源的中國銀行業來說,是不小打擊。若是想盈利不受影響,貸款這塊蛋糕就要重新劃分了。比如一些銀行開始重新調整方向,主攻中小企業貸款,滬上某家主推中小企業的股份制銀行零售部門負責人也告訴記者:“銀行要盈利,貸款這塊就要重新劃分,目前來說,銀行盈利的主要來源是中小企業貸款,在全部貸款佔比中,今年我行的中小企業貸款的佔比達到70%。利率一般上浮30%到40%。”但該人士也透露,並非所有銀行都開始轉舵投向中小企業貸款,“各家銀行的發展策略不同,比如有些銀行目前還是鼓勵做按揭的。目前我了解到的信息是北京銀行、華夏銀行還是在鼓勵做按揭的。 ”

  近日江浙一帶屢屢傳出由於資金鏈條緊,加之電荒危機,而陸續倒閉。江浙一帶小企業是否會轉投向滬上銀行救急呢?上述負責人則表示,目前該行絕大多數中小企業貸款都是面向上海本地企業的。 ”

  利率上浮到30%至40%僅是冰山一角,更有調研機構稱,部分地區的城商行針對中小企業貸款利率會上浮70%—100%。莫尼塔咨詢機構日前對國內多家城商行調研發現,5月份各家城商行的中小企業貸款平均利率出現上調的情況。其中,一般的大型企業仍可以獲得基准利率,而中小企業平均的貸款利率上浮30%∼40%,即使是信用情況相對較好的中小企業貸款,其利率上浮幅度也在20%∼30%。其中部分地區更有上浮70%∼100%的情況出現。莫尼塔在調研中也發現,銀行本身也會優先考慮貸款給利率偏高的客戶。

  而一家來自東北地區的城商行相關負責人也對記者承認了這個消息,“目前利率至少上浮40%—50%”。該人士還透露,不管是向擔保公司,還是銀行貸款,中小企業的貸款成本都很高。比如,部分銀行要求借貸企業將至少20%的借貸資金 “回存”在銀行,或者交20%的保証金。比如,借款1000萬,可能向銀行交20%的保証金或者“回存”在銀行,實際上如此下來,就是交了1000萬的利息,最后隻能拿到800萬。 ”簡言之,不管通過哪種渠道拿到貸款,中小企業的融資成本都不小。

  【記者調查】

  央行連續調高存款准備金,使得銀行的銀根收緊,如何將有限的資金效率最大化成為各家銀行考慮的首選問題。此前低利率時期放出的優惠房貸,成為了銀行收回資金的目標。業內人士表示,銀行收回這部分的資金可以繼續用於放貸也增加收益。

  頭寸緊張,低收高放增利潤

  銀行降低門檻鼓勵提前還貸

  主動邀請用戶提前還貸

  “最近,連續三次接到銀行詢問是否有提前還貸意向的電話。 ”趙先生告訴記者,他前年貸款在南匯買了一套3房2廳的房子,當時首付了4成,並且拿到了利息7折的優惠房貸。“以前銀行不是不鼓勵提前還款嗎?貸款時還特意告訴我如果提前還款是需要交納違約金的,怎麼現在又主動要我提前還款了,難道是想賺我的違約金? ”趙先生有些不明白了。

  對此,記者以貸款人的身份打電話至各家銀行詢問,中國銀行、工商銀行、民生銀行的工作人員均表示,可按照客戶要求辦理提前還款。對於是否需要收取違約金、提前還款的起始金額等問題,工作人員表示,需按照貸款合同約定執行。辦理的時間大致在3周左右。

  不過也有銀行不提倡用戶提前還款的。建設銀行工作人員表示,“我們不提倡提前還款,希望用戶按時還款。 ”不過工作人員也表示,如果客戶要求提前還款也是可以的,不過辦理的周期較長,到扣款大致需要兩個月時間。

  低進高出提高利潤率

  向來不希望客戶提前還貸的銀行,為何會現在會主動出擊,希望用戶提前還貸,業內人士表示,由於央行連續提高存款准備金,今年以來銀行的銀根普遍收緊。在此背景下,銀行希望將原來以較低低利息放出的貸款收回,而后再將這部分資金以較高的利息放出,這樣可以提高資金的使用效率。

  業內人士分析,因為現在的房貸利率都是在上浮,購買首套房最優惠的政策也只是不上浮利率,銀行是依靠貸款利息賺錢的,用有折扣而且是提前還貸的錢重新貸款,就可以獲得更多的盈利。

  記者算了一筆帳,以現在5年期以上貸款利率為6.80%來計算,如果存量房貸客戶執行7折優惠,實際利率隻有4.76%,而如果按照現行利率,執行上浮10%的話,實際利率則到了7.48%,兩者之間利差相差2.72個百分點,這已經接近目前3個月定期存款的利率水平。可見銀行如能收回7折房貸,重新發放給上浮客戶的話,可以大大地提高利潤率。

  【新聞背后】

  一邊惜貸一邊高息攬儲

  銀行實際上“很差錢”

  監管部門很有可能從6月份全面鋪開實施月度日均貸存比監測,這則市場最新消息使得本就不寬鬆的銀行資金面再度雪上加霜,也就不難理解為什麼銀行一邊“惜貸”,一邊卻狂發超短期理財產品,大力攬存。尤其是在臨近端午節小長假的時點,流動性的緊張局面再次凸現。

  月度日均監測再念緊箍咒

  “一旦這個消息落地,意味著銀行月末拉存款的跡象可能消失。以前,各家銀行會在時點有意識地組織存款,但單天完成流動性達標的難度,要遠小於日均貸存比都不能低於75%的難度。”一位業內人士向記者表示,日均貸存比這一監管標准的實施,也將在一定程度上改變銀行以往在月末和季末高收益吸儲的模式,“時點”效應料將比以往有所弱化。

  不過,也有某銀行資金運營部經理對記者表示,日均存貸比監管的具體操作步驟為,銀行向監管部門提供的月度報表裡新增日均存貸比一欄,不需要每天都上報當日數據,但月末的攬儲沖動仍然很大。

  早在今年4月份,銀監會主席劉明康就在第二次經濟金融形勢通報會上明確表態,將按照月度監測銀行的日均存貸款流動性 水平 ,要求日均貸存比都不得高於75%。相比以往監管要求,日均貸存比不得高於75%的監管標准無疑將更為嚴格。

  伴隨貨幣緊縮效果的逐步顯現,近期持續高位運行的銀行間市場資金利率25日再次全面大漲,所有期限質押式回購利率、銀行間拆借利率均突破5%大關。不少分析人士表示,在市場“錢荒”的背景下,預計近期准備金率等數量手段繼續推出的概率大大降低。國泰君安策略分析師謝彤則表示,銀行資金面的緊張已是共識,但2011年以來央行依舊連續提高存款准備金率至21%的歷史高位,他認為,提准的目標是對沖外匯佔款而非緊縮貨幣流動性,雖然其對體系內的流動性來說是緊縮,但對社會整體流動性是對沖。未來央行是否會繼續提准還要看外匯佔款的情況。

  端午理財產品收益再漲

  每到月底,銀行都會為了完成吸儲任務而加大短期理財產品的發行力度,而本周不僅是月底,還面臨小長假,各家銀行更是鉚足了勁拼搶資金。記者從最新市場上了解到,一家股份制商業銀行推出的端午理財產品,投資期限僅有7天,預期年

  化收益率高達4.35%﹔而一家大行推出的端午假期專享人民幣理財產品,預期年化收益率為4.4%。

  銀行理財師介紹說,五一節期間同樣期限的理財產品,年化收益率最高也才3.8%。到了一個月之后的端午,一下子就變成4%以上了,收益率漲幅接近20%。同樣,另一家國有銀行五一節推出的一款4天理財產品年化收益率僅為1.9%,而端午節該理財產品不僅期限縮短了1天,預期年化收益率也翻了一番。

  而以提高收益的方式來吸引客戶從節前兩周就開始了。根據金融界金融產品研究中心的數據,截至5月25日當周,共有308隻銀行理財產品發行,較上周增長32.2%,也是近期理財產品發行最多的一周。其中,中資銀行理財產品發行更加明顯,不僅有總體數量上的增加,產品發行銀行也有明顯增長,而這正與近期銀行攬存壓力直接相關。這份報告指出,目前各大銀行拉存款的主要途徑仍是發行理財產品和採取各種優惠手段:“短期資金拆借、短期產品發行是銀行通用的資金調用手段,近期理財產品的短期化也可以証明這一點。 ”

  記者了解到,目前商業銀行普遍意識到自身流動性風險,並已做好應對准備,多渠道吸納存款。除了熱衷於發放理財產品,不少商業銀行還加大了對各分支機構存款考核、獎懲力度,激勵業務員多拉存款。部分銀行還要求貸款客戶將基本戶開在本行,以增加存款。

  “住戶存款減少可能與銀行大規模發行理財產品有關,因為不少理財產品與信托等金融機構合作,一旦客戶購買了理財產品,客戶的個人存款便會轉移到同業存款中。 ”交通銀行首席經濟學家

  連平表示,“但商業銀行不能一味依靠存款補充流動資金,應該多在業務創新上下工夫,盤活自有資金,應對時下普遍存在的資金緊張現狀。 ”
(責任編輯:曹華)

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