每日理財案例:加息周期 先還貸還是再投資?--經濟頻道--人民網
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每日理財案例:加息周期 先還貸還是再投資?

2011年04月26日07:53    來源:《新聞晨報》     手機看新聞

  引言:

  梅女士今年42歲,在一家中型企業任財務部主管,稅后年收入接近20萬元,社會保障齊全。老公長她一歲,今年43歲,是一家企業的銷售經理,年收入隨著銷售業績會有些波動,但稅后最低也能達到20萬元。為防范風險,梅女士為兩人購買了充足的重疾和意外傷害險,還為老公購買了終身壽險。兒子已上初中,喜歡運動,也購買有教育險和附加住院補貼。

  梅女士從內地來上海四年,在上海購置了兩套住房。一套自住房現值250萬元,房貸15萬元,用兩人公積金還貸﹔另一套為小戶型學區房,現值150萬元,房貸50萬元,作為投資,每月有2000元的租金收入。家庭存款有30萬元,經常買些短期理財產品。股票和基金市值6萬元。

  梅女士家庭每月固定支出為1萬元,其中還房貸4000元,孩子教育1000元,生活費5000元。年支出大項為交保險3萬元,旅游3萬元,孝敬雙方父母4萬元。

  ■理財目標

  由於兩人沒有時間進行股票等投資產品的操作,致使股票基金的收益很不理想。而房產帶給他們的穩定升值使他們對房產投資情有獨鐘。但隨著上海等城市的限購政策出台,他們沒有機會在上海購買房子或貸款,便將投資目光轉向了暫沒有進行限購的老家——內地三線城市L市。

  經過一番考察,梅女士看中了L市市中心的房產,環境鬧中取靜,交通便利,醫院、名校近在咫尺,是數一數二的好地段,也是該市最貴的房產。梅女士打算投資最小的一個戶型,全額付款30萬元。按照當前的行情,租金收入應該有每年1.2萬以上。

  臨近交款,梅女士卻猶豫起來。加息步伐越來越密集,房貸的壓力也就隨之加大。梅女士夫婦雖正是為事業打拼的黃金期,但工作繁忙職場競爭激烈,使兩人都感到有很大的壓力。提前還完房貸也是梅女士的一個願望。孩子剛上初中,如果想享有更好的教育資源,也需要投入較多的資金。

  究竟是買房還是還貸?

  ■家庭財務分析

  需備一定流動性資產

  梅女士家庭的自用性資產佔總資產的57.34%,投資性資產佔35.78%。當家庭處於穩定期階段時,正常的投資比例應為60%左右,梅女士家庭當前的投資資產比例較低,不利於提高淨資產增長率。一般一個家庭的流動性資產應滿足3-6個月的家庭開支,而梅女士將所有的流動性資金用於購買理財產品、投資股票基金等,由於理財產品在封閉期時是不能夠進行贖回,即使是短期的理財產品也不能替代現金的流動性,梅女士需要准備一定比例的流動性資產來預防不時之需。

  資金量偏低投資品種單一

  現階段梅女士的現金結余均用來儲蓄,因此自由儲蓄率(自由儲蓄額/收入)達到50%,理想狀態一般應控制在30%左右,目前梅女士的家庭該項比率較高,可適當增加支出比率。財務自由度是指依靠家庭理財收入來支付生活支出的比率,理想狀況是1,而梅女士該項比例為0.19,說明梅女士的理財收入過低。投資的資金量偏低且投資品種單一造成的風險聚集,使得整體收益率不理想。

  合理運用儲蓄最關鍵

  梅女士家庭的負債率為15%,大大低於40%—50%的警戒線,且貸款成數隻有16%,顯示出梅女士家庭財務穩健,有較強的抗風險能力。梅女士持有的投資資產大部分是現金,用來購買短期理財產品。目前購買短期理財產品是個較好的選擇,但也存在收益較低,需是時時關注以及銜接產品不及時等缺點,會影響資金的使用和收益。

  梅女士家庭屬於財務狀況良好的家庭。收支比率適當,儲蓄率較高,處於事業的穩步上升期。而且梅女士對家庭的保障意識很強,已為家庭購買了以重疾險和壽險為主的保險產品。其家庭財務中核心問題在於儲蓄的合理運用上。

  ■理財規劃及建議

  用儲蓄提前還貸

  按當前梅女士的收支情況,每年都可以有20萬元左右的現金結余。如何合理運用儲蓄是梅女士理財的關鍵。建議梅女士將現有的30萬元存款除留夠緊急備用金外,可考慮提前還款。

  首先梅女士的貸款為等額本息,剛開始還款不到一年,現在提前還款能夠節省較多的利息。

  其次梅女士雖然現在職業生涯進入上升期,但工作壓力較大,梅先生從事的銷售行業也有一定的不穩定性。趁事業順利的時候提前還完房貸,可有效減低每月的現金支出和心理的焦慮感。按照現在的收入情況,梅女士家兩三年即可還完房貸,屆時孩子初中畢業,夫婦倆下一步的理財目標是為孩子出國深造籌備資金,並為自己籌備養老金。

  再者,購買老家的物業雖說是個不錯的選擇,二三線城市可能會有一輪漲價風潮,但由於沒有人進行打理,出租存在管理問題,何況房產投資有流動性差,受政策影響較大,佔用資金較多等缺點,不適合資金有限的梅女士。

  基金定投准備教育、養老金

  梅女士家庭預計年儲蓄結余為20萬元,可將儲蓄的20%即4萬元(每月3000多元)進行基金定投,定投股票型基金。如果收益率為6%的話,7年可積累35萬元,可作為孩子的部分出國深造費用。15年可積累100萬元,可作為補充養老金的准備。按照退休后余壽25年計算,3%的通脹率,每年可獲得4萬元的補充養老金。

  40多歲投保已顯遲

  40多歲的人投保,一是資本的時間價值鏈太短,保險的復利效應難於發揮。二是按概率論和大數法則厘定的死差率,也比較高。因此,購買養老保險,是比較貴了。我國正步入升息通道,養老保險預定利率會逐步提高,建議為正處於青春期的孩子增加意外傷害和重疾險,並適當增加定期壽險。

  [理財師手記]

  市場不明朗,房產不宜新投資

  人到中年的中產家庭,面臨更為繁重的工作壓力和孩子成長中的種種需要。怎樣將家庭收支進行合理規劃,對資產進行合理配置以獲得穩定較高收益,是這階段的重點。從獲利投資方面看,應攻守兼備,一方面要作好基本的避險准備,並作一些防守性投資﹔另一方面,還得作些中高收益投資,以規避通貨膨脹的負面影響,追求私人資本的保值增值。

  加息步伐加快,該不該提前還款要因情況定。像梅女士這樣第二套房產是商業貸款,並未享受7折利率優惠,且又是剛開始貸款,那麼在貸款滿一年后就可以考慮提前還貸,以減輕房貸壓力。在當前宏觀調控下,房價面臨下跌壓力,情況不明朗時可暫不考慮進行新的房產投資。

  保險規劃給“合適的保險”再上保險

  □中國平安阮?

  梅女士家庭目前年交保費合計為3萬元,約佔到家庭年收入的8%。家庭年繳保費佔年收入的10%左右,均屬於合理的范圍。從險種結構來看,主要是保障型險種,說明梅女士有著很強的人身風險意識和家庭責任心。同時,也正是因為這份責任心,梅女士渴求財富的穩定增長來為子女提供更好的教育資源並改善家庭的生活品質。按照目前上海的消費水平來計算的,到兒子大學本科畢業預計還將發生30萬-50萬元的費用,月均費用為3000元左右,目前每月儲蓄和已有的教育險已經能夠滿足這部分費用。如果梅女士還有子女留學計劃,預計還需增加50萬-100萬元的費用。將投資方式單一的寄托在房產上,不盡合理。房產固然有保值功能,但也有固有的劣勢,如前期投入太大,租金收益率低,流動性差等。

  建議梅女士通過購買定期兩全保險附加豁免的方式來填補教育金缺口,通過附加投保人的豁免保費保險的方式,保証一旦投保人因疾病或意外導致身故或殘疾,可豁免后續的各期保費,由保險公司代為支付。這就意味著原先設定好的子女教育金目標到時候就一定能夠實現,是一個保証能夠實現的目標,這也是對子女未來的一種保証、一份承諾。如果將來沒有用到這筆教育基金或有所剩余,還可以將這筆資金轉化為個人的養老金,提供一筆與生命等長的現金流。

  另外,孩子正處在體育運動最頻繁的青春期,建議為孩子購買一定的意外傷害保險,為孩子做好最周全的保障。

  理財要看目標取向

  □多多

  理財計劃是因人而異的,很難套用統一的模式。

  比如梅女士手頭余有30萬元,究竟是先還清貸款,還是再到老家去買一套市中心的房子做投資?對於梅女士來說,這兩個方案都是可行的,關鍵是她的理財目標取向。

  先還清貸款的理由是選擇輕鬆生活。梅女士現有兩套房,一套自住一套出租,尚有65萬元貸款余額,用上公積金后,每月還貸4000元。由於剛還貸一年,如果能提前還貸,無疑可以省下很多利息,在目前加息周期,做這樣的選擇是明智的。“無債一身輕”,之后梅女士的理財目標就很簡單,為兒子儲備留學費用、為夫婦倆儲備養老金。

  再繼續投資的理由則是抵御通脹。一方面,梅女士夫婦倆職場狀態很不錯,每年有40萬元稅后收入,吃用開銷后能結余20萬元,如此充沛的現金流,不做投資理財是蠻可惜的,持續的高通脹會不斷蠶食他們的家庭資產。如果預判三線城市的房價還會補漲、梅女士家庭的薪酬這幾年能保持穩定或還會上漲,那麼,再投資對他們來說可能收益更高。畢竟,30萬元能買一套市中心房子的機會很難得,每年1.2萬元租金收入,投資匯報率也有4%,加上未來房價升值潛力,這筆投資頗有吸引力。加上梅女士目前每月4000元的還貸壓力並不大,即使加息,也不會影響到家庭生活,又何必急於提前還貸?

  相比之下,選擇再投資較為激進,選擇還貸則較為保守,究竟是選擇激進的還是保守的理財方案,取決於主人公的價值理念和理財目標取向:希望過當下更輕鬆的生活,還是追求將來更富裕的生活。在兩套方案皆有可行性的情況下,主人公的風險偏好、對未來的預判和信心,對理財目標的設計就成為選擇的關鍵。

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(責任編輯:張文葶(實習))

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