施建剛稱房價下降是表象 解析五方面希望房價漲--財經--人民網
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施建剛稱房價下降是表象 解析五方面希望房價漲

本報記者 史燕君 發自上海

2012年05月16日08:00    來源:人民網-國際金融報     手機看新聞

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  施建剛,管理學博士,同濟大學教授,博士生導師。同濟大學屋土地資源信息研究中心主任、同濟大學房地產研究所所長、同濟大學經緯不動產研究院執行院長。長期從事房地產學、土地管理、城市發展與管理等領域的教學、科研和咨詢(社會服務)工作。

  “目前,上海的房屋自有率是83%,絕大多數買了房子的人是不希望房價下跌的。”

  

  5月2日,百城價格指數顯示,4月百城住宅均價環比、同比首次雙降。然而,在施建剛看來,目前房價並沒有下跌多少,更多的是統計數據給人造成的錯覺,而未來房價,如果在完全市場化的情況下,必漲無疑。

  降價是表象

  施建剛表示,城市均價是被外環的房價拉低了,給人以降價的錯覺。“舉一個極端的例子,如果2011年上海均價是21000元/平方米,2012年全年市區都沒有成交,隻在金山區有成交,成交價均價為10000元/平方米,這樣計算出來的結果是:上海的房價從21000元/平方米狂跌到10000元/平方米,跌幅達50%以上。但實際上這僅僅是一個統計數據的問題。”施建剛表示。

  另一方面,開發商在定價上耍手段也是重要原因。“一些房地產商會以打折為賣點,但實際上是抬高房價后再進行打折,折后價幾乎與周邊房價相差無幾。”施建剛說。

  對於用房價與收入比來衡量房價是否合理的方式,施建剛認為存在很多弊病。施建剛解釋稱,“發達國家房價收入比一般維持在4至6倍之間。百姓家庭收入增速每年在6%-7%,在房價平穩的前提下,隻需10年的時間,我國房價收入比即可降到5甚至更低。同時,人們在購房選擇過程當中,並不需要一次性付清的,金融在其中起了杠杆作用,70%左右的款項是不用現付的。”

  “此外,還要考慮的是,計算房價收入比要選擇有效的人群,應剔除享受保障房的人群。而對於像上海這樣人口導入型的城市,購房者來自全國,乃至全世界,是不能以本市家庭收入來測算的。”施建剛補充道。

  房價會上漲

  施建剛認為,撇開行政干預,房價是一定會上漲的,因為很多層面都希望它漲而不是跌。

  首先,地方政府希望房價漲。“我們做過調研,20個市級城市的主要官員對於房價問題,他們坦言希望上漲。因為考核地方政府的一項主要指標是GDP(房地產投資基本上佔到整個固定資產投資的30%左右)。另外,房地產還牽涉到50多個部門、5萬多種產品,對拉動就業將產生很大作用。”

  第二,毋庸質疑,開發商肯定希望房價上漲。同時,絕大多數消費者其實也是希望房價漲。目前,上海的房屋自有率是83%,絕大多數買了房子的人是不希望房價下跌的。

  第三,由於房地產業有一個較長的建設周期和預售制度,合理的供求平衡是1.5︰1,上海現在的供求平衡是1.2︰1,所以還是供不應求。

  第四,銀行也希望房價漲,因為銀行主要是靠存貸利差賺錢,而以建設期為基准日計算,包括開發商、百姓貸款在內的100%以上的貸款是從銀行來的,而房地產企業和個人抵押貸款是它的優質資產。同時,匯率的變化也將提升房價的上漲。

  第五,人工費用和建設原材料的上漲,城市化率的進一步提高,像上海這樣的城市每年將新增600萬平方米的增量房源來平衡新增人口的數量。

    《國際金融報》 (2012-05-16 第08版)

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(責任編輯:章斐然、賀霞)

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