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人民財評:樓市早已回暖?限購與市場將如何博弈

楊子岩

2012年09月29日10:22    來源:人民網-理財頻道     手機看新聞

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據報道,北京樓市今年10月計劃開盤數量在30個左右。由於資金壓力較去年明顯緩解,開發商在價格制定上,既沒有低開的壓力,也沒有低開的動力,“金九銀十”的豐收季節似將成為現實。

回顧今年以來的樓市走勢,從四五月份開始全國各地價出現反彈勢頭,且在7月份達到一個小高峰。國家統計局數據顯示,7月份全國70個大中城市中,新建商品住價格環比上漲的城市達到了50個。

七月底八月初,國務院派出督查組,檢查各地落實中央房地產調控政策的執行情況,並表示可能對調控不力的地方政府實施問責。在調控政策的高壓下,消費者回歸觀望情緒,樓市出現了一定的降溫苗頭。8月份70個大中城市中,新建商品住房價格環比上漲的城市減少為36個。從二手房情況來看,七八兩個月份,70個大中城市中二手房價格環比上漲的城市數量均為38個,但是最大漲幅由7月份的2.2%縮小至0.9%。因此,“金九銀十”兩個月各地房價會呈現怎樣的走勢,尤為引人關注。

“金九銀十”在土地市場亦有表現。高房價帶動高地價,高地價助推高房價,高房價與高地價猶如一對孿生兄弟。9月21日,北京市出讓通州和亦庄四宗地塊,合計金額達到38.43億元,通州地塊溢價率超過120%,亦庄兩塊住宅用地溢價率接近40%。另據統計,9月5日-13日,萬科、萬達、恆大、招商、華潤等10家大型房地產企業在全國土地市場頻頻出手,買地金額超過140億元。較之上半年,9月份住宅用地土地成交溢價率也大幅上升,如9月12日招商地產以8.86億元競得一上海地塊,溢價率達到75%。

業內人士表示,房地產企業拿地的積極性源自從5月份開始的樓市回暖。在這種情形下,地方政府供地欲望也開始逐漸強烈。房企願意高價拿地,政府願意推出優質地塊,兩者似乎皆大歡喜。但是,現在的高地價很可能意味著未來的高房價。

樓市正進入深度博弈階段。盡管放鬆調控的呼聲一再響起,但當前的樓市格局顯然不具備解除限購的條件。這是因為,隻要房價不斷上漲,哪怕已漲到房價收入比和房價租金比極高的地步,追漲買房的投資者就不會停止,而自住型的購房者唯恐房價再漲,以后更買不起,也會恐慌性地入市購買,使房價越漲越高,越高越漲。如果取消限購必將引發房價報復性上漲,房價泡沫將一發不可收拾。

嚴厲的調控政策是房價瘋漲的必然結果,也是經濟結構轉型的必然要求。從消費的角度來說,收入增長遠遠落后於房價的漲幅,購房者隻能抑制其他消費行為,從而形成房價對消費的“擠出效應”﹔從投資的角度來看,高房價形成的高利潤吸引各路資金紛紛進駐房地產領域而不能自拔,形成對其他實業投資的“虹吸效應”。高房價還通過房租和勞動力成本提高對我國的制造業和創業企業形成擠壓。

投資房地產能夠賺大錢和賺快錢,誰還願意辛辛苦苦做實業?當房地產的金融屬性越來越強的時候,隻有擠壓開發商的暴利並限制投機資金的活動空間,使其利潤趨向社會平均利潤率,才可能使資金更好地流向實體經濟。

地方政府作為房地產市場的重要參與方,出於財政收入的考慮,往往從局部利益出發,對房地產調控大計並不十分熱心。當前,一方面經濟增長下行壓力加大,另一方面房價面臨向上的推力,房地產調控在這個“金九銀十”的季節面臨著新的挑戰。

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(責任編輯:朱瑤、賀霞)

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