6月全国房价延续下调回稳趋势 将进入买方市场--2011新闻中心--人民网
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6月全国房价延续下调回稳趋势 将进入买方市场

2011年07月19日11:22    来源:京华时报     手机看新闻

  


  国家统计局昨天发布的70个大中城市住宅销售价格月度报告显示,与5月份相比,6月份新建商品住宅环比价格下降和持平的城市增加了6个。业内人士分析认为,6月全国房价继续延续下调回稳的趋势,楼市仍处于观望僵持阶段,若要巩固效果,目前的政策力度不能放松。

  ■全国数据

  从昨天公布的新建住宅和二手住宅分类来看,6月份,新建商品住宅价格环比上涨的城市明显减少,二手住宅价格环比上涨的城市小幅增加;就同比来看,新建住宅与二手住宅价格下降的城市均有所减少。

  国家统计局此前公布的销售数据显示,今年上半年,全国商品住宅销售面积增长12.1%,然而同期商品住宅销售额增长22.3%,住宅销售额的增速高于住宅销售面积增速,可见期间商品住宅的价格呈上涨态势。

  >>新建房

  26个城市环比未涨价

  环比来看,70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格较5月下降的城市有12个,持平的城市有14个。与5月份相比,6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。价格上涨的城市中,环比涨幅均未超过0.5%,涨幅比5月份缩小的城市有24个。

  同比来看,70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格较去年6月下降的城市有3个,与5月份数量持平;涨幅回落的城市有28个,与5月份相比减少8个。6月份,同比涨幅在5%以内的城市有39个,比5月份增加了3个。

  >>二手房

  31个城市环比未涨价

  环比来看,70个大中城市中,二手住宅价格下降的有19个,持平的有12个。与5月份相比,6月份环比价格下降和持平的城市减少了3个。不过,价格上涨的城市中,环比价格涨幅均未超过1%,涨幅在0.5%以内的有36个。

  同比来看,二手住宅价格下降的有5个,比5月份增加了1个。涨幅回落的城市有24个,比5月份增加了5个。6月份同比涨幅在5%以内的城市有48个,比5月份减少1个。

  【解读】

  楼市呈量跌价稳态势

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,自“国八条”出台以来,各地房价虽涨跌不一,但整体涨幅回落、趋稳的态势明显。尤其是二季度,随着市场对调控政策的逐渐消化,自4月份以来房价回稳表现更加明显,同比去年价格涨幅回落或是下降的城市不断增多。6月份,价格同比下降的城市有3个,涨幅回落的城市达到28个。此外,结合国家统计局发布的商品房销售数据可以看出,无论是一手房还是二手房,成交情况都较去年总体水平明显下滑,与历史均值相比,今年2月到6月楼市成交可谓非常低迷。


  将逐渐进入买方市场

  链家地产首席分析师张月表示,一些城市住宅高库存的积压效应会逐渐显现,将推动房价下行,随着新房价格下行趋势的深化,预计促销和降价将被越来越多的楼盘采用,开发商以价换量的意愿将增强,楼市将逐渐进入买方市场。需要注意的是,一些二三线未限购城市承接了本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求双重释放压力,价格出现了明显上涨,影响了一线城市的调控效果。

  限购或将在全国推行

  中原地产三级市场研究总监张大伟表示,预计未来楼市调控不会放松,甚至存在继续收紧的可能,政策还未见底,“政策底”可能比很多人预想的要深。目前执行限购的城市超过40个,这些城市的成交量都明显萎缩,投机投资需求明显被挤出市场。未来限购政策很可能全国化,预计限购的城市可能新增逾100个。

  ■北京落点

  新建房环比微涨二手房环比微跌

  新建商品住宅方面,6月本市新建商品住宅价格同比上涨2.7%;环比上涨0.1%,为连续3个月环比上涨,不过6月涨幅有所收窄。二手房方面,6月本市二手住宅价格同比上涨1.4%;环比下跌0.1%。值得注意的是,二手房下跌主要以大户型为主,而90平方米以下的小户型价格仍然上涨。数据显示,6月份,本市二手住宅中,144平方米以上的住宅价格环比下跌0.6%,90-144平方米的住宅价格环比下跌0.1%,90平方米以下的住宅价格环比上涨0.1%。

  【解读】

  四因素拉低二手房成交价

  张大伟认为,6月本市新建住宅价格的上涨有结构性因素,一些符合刚性需求的楼盘热销,在一定程度上推高了新房成交价格。

  张大伟指出,有四大原因造成了6月本市二手房价格环比下跌:首先,成交量持续萎缩,5-6月的成交量连续两次创下最近3年的新低;其次,市场供求出现逆转,目前市场上二手房已经出现明显的供大于求现象,相比之前的一房难求,目前市场已经转变成为明显的买方市场;第三,信贷的影响对二手房更直接,相比商品房,二手房的贷款额度更低,即使是首套房最低也要付四成以上首付,导致需求锐减;最后,部分商品房的促销影响了二手房的销售,导致了二手房价格走低。

  房价僵局下半年有望打破

  张大伟认为,目前市场对限购等政策长效化的预期强烈,随着保障性住房建设力度的加大,住房供应结构将发生转变,供求矛盾将趋缓,住房市场将逐步偏向买方市场。此外,从土地供应看,“限房价、竞地价”地块也将成为房价的稳定器。综合以上因素,预计随着调控政策的持续发力,北京房价僵局有望在下半年打破,届时降价项目会明显增加。

  本报记者马文婷

  廖女士问:去年7月中下旬,经中介机构介绍,我与王某共同协商达成房屋买卖协议。我将房屋及车库一起卖给王某,但后来,王某因为不能办理银行贷款,提出解除房屋买卖协议。现在,中介机构仍然坚持要求我支付中介费,我是否可以拒绝缴费?


  雄志律师事务所熊烈锁律师答:中介公司的行为在法律上叫居间行为。

  居间报酬的支付是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为条件。合同是否已经履行不影响居间报酬的支付。居间行为所介绍的当事人之间合同一经成立,居间人的作用即结束。

  本案中,在中介机构的撮合下,你与王某达成房屋买卖协议,虽然后来因为王某的原因合同未能履行,你仍然应当依照约定支付中介费。

  □易宪容(中国社科院金融研究所研究员)

  统计局昨天公布6月数据显示,70个大中城市新房价格环比下降和持平的共有26个,同比下降的有3个(详见B44版)。总体来看,调控之下的全国楼市,虽然多数城市房价仍在涨,但涨幅缩小,调控有效但博弈僵持不下。至此调控关键期,7月12日国务院举行常务会议指出,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,坚定不移地抓好各项政策措施的落实,不断巩固和加强调控成果,并出台了房地产政策的“新五条”。可见中央的态度是明确而坚定的。

  “新五条”与年初“新国八条”一脉相承,并对房价控制目标制、保障性住房建设、住房限购等政策、土地供应政策及住房租赁市场政策有进一步的强调。不过,从“新五条”中也透露出一些新的政策信息。

  首先,市场预计,这次国务院会议基本上是给2011年下半年国内经济工作定基调。随着美国QE2终止及经济复苏放缓、欧洲主权债务危机不确定增多、国内经济放缓,市场本以为在国内通胀见顶之后,收紧的货币政策会逐渐放松,房地产市场会取消一年来所采取的干预政策(如限购令、房价目标等),就像2003年及2008年那样,出现房地产政策逆转。但新五条把这种“梦想”击得粉碎,清楚地指出下半年的任务——继续楼市调控。

  当前经济工作的主要任务,表面上看,遏制通胀取向不变。但当前出现的许多问题都是因房地产市场导致的矛盾所致,很大程度上通货膨胀、金融风险是果,房地产泡沫是因。从2004年开始,中央政府就要求稳定房价,从2010年开始,中央政府再一次要求让房价回归理性,但市场反应却反其道而行之。何也?并非政府没有能力出台相应政策让房价回归理性,而是很长一段时间地方政府的一些手段与稳房价的目标不一致。

  为了不让住房市场对经济增长的工具性去除(房地产市场作为一种工具促进了近十年来的经济增长),近十年对房价上涨的冲动性因素其实并没有出狠招遏制。这些年来在政府的住房政策保护与激励下,住房成了极少数人赚钱谋取暴利的工具,造成了太多社会矛盾与利益冲突。虽然现在调控力度加码了,但若调控不坚决去除住房投机炒作的赚钱效应,仍然坚持住房市场的工具性,那么生产的住房越多,给经济与社会带来的矛盾与问题可能会越多。因为只要持有住房有利可图,无论是商品房还是保障性住房,都会有人千方百计地利用它逐利。


  2010年国十条出台时,笔者认为房地产泡沫存在相当的危害性及风险,但是由于一些政策还没有出台,当时国十条的精神没法落实。这些年来房地产市场政策出台得如此频繁,一是政府在出台房地产政策时考虑了太多部门利益;二是房地产政策偏离公共性,即政策不是通过公共决策的方式反映绝大多数人的利益,而是更多听取相关利益部门或主体的意见,从而使得不少政策把既得利益制度化而不是让绝大多数人的利益得到平衡;三是全面去除住房市场赚钱效应这个基本精神无法真正落实。如果买房不存在赚钱效应,如果住房不能成为投机炒作的工具,那么住房合理需求就自然生成,政府房地产政策根本无需限购、限价来遏制不合理需求。

  在成熟的市场中,信贷及税收才是去除住房赚钱功能最有效的经济手段,相对来说限购令、限价政策成本要高些。但愿下半年对房地产宏观调控政策转向到更有前瞻性的经济手段上来,不要为少数部门利益所左右。(马文婷)
(责任编辑:朱瑶)

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