女富豪一掷百万当定金 遇霸王条款起诉开发商--财经--人民网
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女富豪一掷百万当定金 遇霸王条款起诉开发商

来源:理财周刊

2011年11月07日13:18         手机看新闻

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  一般情况下,买家支付定金后,便意味着若今后反悔不买,则所支付的定金被卖家没收作为违约惩罚,然而实际生活中并非尽然。

  女富豪一掷百万当定金

  今年4月,广东女富商马华(化名)来沪投资,看中了一套位于上海市静安区新闸路上的一处新建商品。由于房屋总价较高,为表示购买诚意,马华向开发商支付了定金100万元,次日,双方又签订了房屋预售订单和车位订单各一份,以总价近2000万元的价格购买了该楼盘一套建筑面积221平方米的房屋及地下车库。

  合同约定,双方的房屋买卖行为以预售合同为准,马华应在5月28日前支付首付款并完成正式购房合同的签订,如马华未在约定时间与开发商签订正式购房合同,则被视为违约,开发商有权就该房屋另行预售,且定金不予退还。

  在马华与开发商签订了上述两份订单后,双方口头约定,双方于5月25日到该楼盘售楼处签订预售合同。

  对格式合同多处有异议

  5月25日,马华带着首付款,到开发商处准备签约,而贷款银行工作人员和居间商经办人员刘启华(化名)也在场。开发商向马华提供了打印好的格式合同。该合同第九条约定:“开发商不得擅自变更已与马华约定的小区平面布局,确需变更的应当征得马华书面同意,开发商擅自改变平面布局的,马华有权要求开发商恢复,若不能恢复的开发商应当向马华支付总房价款0%违约金。”第十九条约定:“马华行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时,应书面通知开发商,开发商应当在收到马华的书面通知起30日内,将马华已支付的房价款(包括利息,利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还马华,并承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的10%,在退还房价款时一并支付马华。”第二十二条约定:“开发商交付该房屋有其他工程质量问题的,马华在保修期内除了有权要求开发商免费修复外,还必须按照修复费的0倍给予补偿。”

  当读到这些合同内容时,马华皱起了眉头,马华认为该格式合同有两处严重侵害消费者权益的“硬伤”,第一是合同中没有约定装修及设备品牌,马华要求按照样板房明确装修标准。第二是马华对上述约定中的“0%违约金”、“同期存款利率”、“0倍给予补偿”等违约补偿规定提出异议,认为该规定不公平、不合理,要求开发商修改。当天,买卖双方虽经协商但仍未达成一致意见,双方不欢而散,预售合同也没能如期签订。

  有无进一步磋商余地?

  令开发商意想不到的是,仅仅过了2天,到5月27日,马华便将其告上法庭。马华起诉称,因双方对合同条款不能达成一致,最终未能签订《上海市商品房预售合同》,请求法院判令解除双方签订房屋及车位的预订单,返还定金100万元。

  法庭上,开发商辩称,2011年5月25日,马华虽准备了资金到开发商处签约,但当时马华就对合同条款提出了异议。对开发商所提供的合同样本,马华表示要带回给律师审看,但之后就未再与开发商联系,认为马华在没有给开发商进一步磋商机会的情况下向法院起诉,属恶意解约,所付定金依法应由开发商没收。并表示购房及车位的预订单可以解除,但定金100万元则不予退还。

  马华则指出,5月25日双方商谈后并没有留下进一步磋商机会。为此,居间商雇员刘启华在证言中陈述,开发商当时明确表示马华想要修改合同的要求没有任何商量余地,绝不可行。对此,开发商认为该证人的陈述与客观情况不一致,过于武断。认为在5月29日,开发商雇员曾电话联系马华敦促签约之事,却得知马华已向法院起诉了。

  100万定金完璧归赵

  经审理后法院认为,马华在2011年4月28日向开发商支付了定金100万元,并于4月29日与之签订了房屋及车位的预订单,所支付的定金是为保证《上海市商品房预售合同》以及车位出售合同的正式订立,其性质为立约定金。根据法律规定,马华作为给付定金的一方,拒绝订立正式合同的,则无权要求返还定金;开发商作为收受定金的一方,拒绝订立正式合同的,应当双倍返还定金。马华与开发商虽然在购房及车位预订单中,对标的物房屋、价款及付款时间作出了原则性约定,但有关房屋交付时间、装修标准、违约责任、解决争议的方法等细节问题,需要在签订正式合同时作进一步的磋商。

  而在2011年5月25日,马华携带首付款,并与贷款银行雇员一同前往房地产开发商处准备签订预售合同,此举完全能够证明马华的购买诚意。然而,开发商在提供打印好的合同文本中,涉及到开发商的违约责任部分确实显失公平,马华有理由提出异议,要求予以修改。

  但当天经过磋商,双方仍不能达成一致意见,导致正式合同未能在原定的期限内签订,至此,责任不在任何一方。另外,在双方签署商品房买卖的过程中,开发商作为格式条款提供方,始终处于强势地位,而马华作为购买人则处于弱势地位。因此,证人刘启华出庭作证,来证明开发商当场表示没有商量余地这一事实,符合一手房交易市场的一般惯例,法院予以采信。在此表态绝无商量余地的情况下,马华没有与开发商再继续磋商并无不当,不能以此就认定马华是恶意毁约。现马华要求解除购房及车位预订单,双方均同意解除,法院则予以准许。

  法院认定,本案所系定金合同的解除不能归责任何一方,因此判决被告开发商将100万元定金返还给原告马华。

  法官点评:“定金”与“订金”大不同

  上海市静安区人民法院民一庭法官谭永玮

  消费者在购物时,常会遇到支付给商家“定金”或“订金”的要求。两者虽然只有一字之差,却有本质区别。

  定金是我国担保法明确规定的担保方式,具有担保和赔偿性质。一方违约时,双方有约定的按照约定执行;如无约定,经营者违约时,定金双倍返还消费者;消费者违约时,定金将不予返还。而对于“订金”,目前法律上没有明确规定,可视为“预付款”,一方违约时,双方有约定的按照约定执行;如果无约定,经营者违约时,应无条件退款,消费者违约时,可以协商解决。本案中的购房预付款属于“定金”,但由于开发商提供的格式合同有不公平之处,因此原告返还定金的诉请最终得到了法院支持。

  理财金手指:应对霸王条款据理力争

  如今在这调控的敏感阶段,购房人签订购房合同(或定金合同)前务必要更加小心。尤其是在购买一手房时,对开发商单方面给出的种种霸王条款,如限制买房者要求调整合同条款的权利,合同条文笼统,对于主要事项约定隐藏、模糊,单方面加重买房人(减轻开发商)违约责任等,也应据理力争,必要时拿起法律武器保护自己的权益。
(责任编辑:张文婷)

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