明年房贷利率调到7.05% 何时提前还贷才合算--财经--人民网
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明年房贷利率调到7.05% 何时提前还贷才合算

2011年12月07日14:18    来源:新华网     手机看新闻

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  “今年连续加了三次息,明年还贷月供会增加很多钱,那么我该不该提前还贷呢?”12月1日,市民刘女士打进房友热线咨询说。

  经过央行年内三次加息,5年期以上贷款基准利率已从今年初的6.40%上涨到7.05%,累计增加了0.65个百分点,上涨幅度超过10%。加息,对于要还房贷的市民影响最大,这3次加息将于明年起一并买单。是否提前还贷,已经成为众多市民考虑的问题。连日来,记者就此进行了调查了解。

  现状:心理影响大,未现还贷潮

  “我去年在市区买了一套房子,总价约80万元,贷款50万元,期限15年,按今年1月的5年期以上基准利率6.4%,每月需还4328元;明年按基准利率7.05%执行,每月需还4508元,多还180元。”市民刘女士说,每月多还的数额不是很大,这让她有些犹豫,不知道该怎么办好。

  如果提前还贷,可以少掉多少利息?若以贷款60万元,20年期限为例,今年每个月还款额为4438元,若到明年1月份,月供将变成每个月4670元,每月将多增加房贷支出232元,一年要多还2784元,20年累计可省下利息5.57万元。

  在以往,为了减轻还贷压力,年底是集中提前还贷的高峰期。12月5日,记者走访了市区主要几家办理房产抵押贷款业务的银行,从各相关负责人反馈的信息来看,由于已接近年底,目前咨询提前还贷的客户确实出现明显增多,但是真正开始申请提前还贷的市民并不多,与往年没有明显差别。

  记者采访了几位市民,他们都表示暂时没有这个打算。“如果把手里的钱全用来还房贷了,以后遇到用钱的时候,手里没钱再贷不出款来就麻烦了,所以我不倾向于提前还房贷,如果选择提前还贷,今后再贷款购房,就会被认定为二套房贷。”市民小朱房款还没还清,但是采访中他表示并不着急。陈先生是位生意人,他表示,“今年货币政策这么紧,从银行贷款难,急着还回去以后想贷就更难了。”“大部分客户会要求理财师帮着算一算明年每个月需要多还多少钱,当得知每个月不过增加百来块钱后,不少人都放弃了提前还贷的想法。”招商银行衢州支行零售部总经理何春生表示,多次加息造成的更多是市民心理层面上的恐惧感,事实上,其对市民还贷的实际影响还是相当有限的。

  “虽然目前仍难以看出明显的‘还贷潮’,但也有一些理财师分析,频繁加息对月供吃紧的购房者来说仍有一定的冲击性。一些手头有存款的购房者,仍会考虑在年底前预先还掉一部分贷款。依往年的经验,12月中下旬或会迎来一个提前还贷的小高峰。

  提醒:是否提前还,依情况而定

  市区某银行工作人员表示,不急于提前还贷的市民,可能一方面是考虑到房贷是一笔相对较大的资金,并不是所有的住房贷款客户都有那么多的闲钱提前还款;另一方面,今年以来CPI一直高位运行,所以好多人宁愿选择合理负的理财方式也不会提前还款。同时,由于今年房贷放贷总额有所下降,所以提前还贷的人就会有所减少。

  尽管当前业内不少人认为加息是迟早的事,但对家庭而言,资金配置更多地应着眼于长远。银行理财师认为,考虑提前还贷时,首先需关注的是家庭的财务结构,如家庭的资产负债率是不是处于比较健康的水平之内,其次要关心的是月供支出在家庭现金流中的占比。这两项指标控制得当后,保证家庭财务健康的前提之下,再来考察提前还贷所产生的机会成本。

  “如果家庭财务状况较好,且月供支出在家庭总支出中所占比例不高,而市民又没有很好的投资理财渠道,市民可以考虑提前还贷,如果有较好的投资渠道,且有较为稳定收益大于提前还贷所少掉利息的,可以考虑将资金用于投资渠道。”

  据银行工作人员介绍,市民如果想要在年底前申请办理提前还贷,就需要提前做好准备工作。每家银行对提前还贷的要求不同,贷款人在申请提前还贷的时候要了解提前还贷的条件和限制。比如有些银行规定必须供房一段时间如半年、一年之后才能申请提前还贷;有的银行对于提前还贷的资金有一定的要求;有些银行会要求提前还贷至少半个月或一个月之前提出申请;有的银行则会收取一定的手续费和违约金等。另外,提前还贷完成后,市民要记得办理注销抵押手续。解除了抵押状态,房产的所有权才算完全归属购房者。

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  三类人不宜提前还贷

  七折利率无需提前还。从明年1月1日起,五年期以上贷款利率变为7.05%,但按照七折利率计算,实际房贷利率是4.935%,而目前五年期定期存款的利率是5.5%,比七折利率还高。这意味着,有七折优惠利率的市民,同样的钱如果存在银行,所收到的利息会比支付贷款的利息高,相当于占了银行的“便宜”,当然没必要提前还贷。

  等额本息不必提前还。“等额本息”的每月还款额不变,月还款额初期主要都是利息,本金较少。如果贷款年限一旦过半,那么意味着超过一半的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还,剩下的月供中绝大多数都是本金,提前还贷的意义就不大了。

  对采用“等额本金”方式还贷的市民来说,在初期还款额较多,越往后的话月还款额越少。如果还款期已超过总年限的1/3时,实际偿还的本金和利息差不多有一半了,这时提前还贷并不能节省利息支出。
(责任编辑:张文婷)

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