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房价连涨两月刺痛各界神经 调控加码风声骤紧

2012年08月03日07:55    来源:每日经济新闻      手机看新闻

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8月2日,有消息称近期各地楼市回暖触动了宏观调控底线,为抑制房价反弹,宏观政策将出“撒手锏”——取消地产项目预售权。对此吴志辉表示,目前一线城市楼市库存情况已回归正常水平,这预示着明年上半年一线城市房价将面临上涨压力。

苏宁环球跌停,万科A、保利地产、首开股份等龙头企业跌幅全部超过6%——地产板块罕见的恐慌性大跌,让昨天的A股市场在盛夏的天气里患上了“热伤风”。

刚刚发布的百城住宅均价连续两个月环比上涨,这在高层频繁放话坚持调控不放松,以及国务院派出的8个督查组紧急调研的背景下,显得非常不合时宜。一时间,取消地产项目预售制、取消首套房贷款利率优惠等传闻甚嚣尘上。楼市调控还会加码吗?出台更严厉的政策是否已箭在弦上?

7月房价和天气一样,骤然热了起来。

刚刚发布的百城住宅均价显示,自6月止跌后,环比已连续两个月上涨。消息发布之时,国务院派出的8个督查组正在16个省(市)紧急调研。多名分析人士向《每日经济新闻》记者表示,房价在高层频繁喊话时仍逆势上扬,并不代表能托起一个好年景,资金链本就紧绷的房企很可能因为市场的异动,而再遭更严厉的调控。

果不其然,资本市场对房价的毫无“眼色”也迅速作出反应——截至昨日(8月2日)收盘,A股地产板块大跌2.72%,跌幅居首,其中,苏宁环球 (000718,SZ)跌停,万科A(000002,SZ)、保利地产 (600048,SH)、首开股份(600376,SH)等地产龙头跌幅在6%以上。

房价是督查核心

按照中国政府网的消息,国务院督查组将主要督查住房限购措施执行情况、差别化住房信贷政策执行情况、住房用地供应和管理情况,以及税收政策执行和征管情况。而这几项政策的执行情况均与房价涨跌挂钩。

以北京为代表的一线城市在楼市复苏中非常典型,已出现量价齐涨现象。与督查组参与调研的中介机构人士告诉《每日经济新闻》记者,房价上涨更受到督查组的关注,他们还特别了解了近期高价楼盘入市、地王出现对于整体房价的拉动效果等情况。

为了解限购及房地产交易税费的施行效果,督查组还到一些较大规模的中介机构门店进行实地调研,听取经纪人对于执行过程中具体环节操作的讲解。

“发表的态度和看法较少,只是在存在疑问时会多了解几句。”上述人士告诉记者,督查组更多的是掌握和记录情况,强调框架性的政策要求。

据统计,自2011年下半年以来,有多个城市陆续对辖区内楼市政策进行微调,主要方式是松动公积金贷款等,但也有些城市的政策“动作过大”,乍一出台便被叫停。

从督查组到地方后各地的表态来看,省一级政府基本都自念紧箍咒,纷纷表态将严格执行调控。例如,江苏省住建厅厅长周岚回答督查组问题时说,2012年,江苏建立了房地产信息系统及预销售备案系统,房价控制目标今年虽未特别公布,但地方政府已将此作为一项既定规则,作为政府的一个承诺,确保把房价控制在合理水平。湖北副省长张通也表示,将认真落实督查组作出的工作指示,对发现的问题将尽快整改到位。

调控加码传闻频出

如果高层连续喊话以及多部委针对房地产调控放松辟谣是“雷声”,那么7月20日,国土部和住建部联合下发的紧急通知以及国务院兵分八路督查房地产市场便是“雨点”。

目前市场上相当一部分人士认为,督查结束后很可能出台新的调控政策。地产股昨日大跌也与可能取消预售证等消息流出有直接关系。

“督查组在厦门、广州、深圳、重庆等多地进行调查。预计由于政策落实不佳,或是因政策松绑而带来楼市回暖的城市,很有可能会面临问责,并将出台新的补救政策。”链家地产市场研究部常清告诉《每日经济新闻》记者。

常清认为,督查组对楼市的调研更多是针对楼市政策落实情况,并不意味着中央对当前市场异动的默许。后续是否会有政策跟进仍不确定。不排除房价过度反弹将引发进一步调控的可能。

调控是否加码,变量还包含地方政府的承受能力以及是否会对刚需造成“误伤”。

在与督查组座谈时,南京市副市长陆冰就直言,房地产关联度高,房价大起不行,会累积泡沫,催生投机投资,但大落也不现实。南京市住建委副主任郭宏定补充说,我们希望价格涨得慢一点,交易却能维持一定的量。

中国房地产研究会副会长顾云昌告诉记者,房价企稳体现大家对中国经济仍有信心,也说明刚需还在,如果不大幅度反弹,不必再出台调控政策。“督查组主要是强调地方政府政策要执行到位,查处违规行为。”顾云昌补充说,未来我国可能还会加强对地方放松限购等行为的问责,促进房价向合理目标回归。

/专家观点/

地产预售取消应为误传专家称“不太可能”

取消预售制的传闻一石激起千层浪。

8月2日,有消息称近期各地楼市回暖触动了宏观调控底线,为抑制房价反弹,宏观政策将出“撒手锏”——取消地产项目预售权。而此前社科院报告也建言取消预售制和首套房贷款利率优惠。该传言引发两市地产股暴跌。

“如果真是因为这个消息而导致地产股暴跌,那可真是太冤了。”一位接近住建部的人士告诉《每日经济新闻》记者,并没有听说预售制取消的消息,“我认为不太可能。”

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。这一制度的确立与我国房地产市场发展进程紧密联系。

长期以来,我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,加快建设、增加住房供应是客观需要。加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。

北京中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者,以北京为例,在售项目中有95%以上都是期房,虽然期房相比现房对购房者有更多弊端,比如广告宣传夸张、交房质量纠纷等,但在目前的整体市场资金情况下,取消预售制的可能性非常小,而且影响很大。

“特别在北京等一线城市,目前依然是供小于求的市场,如果短期内取消预售制度,将出现较长时间的供应大减,购房者只能选择非常少的现房项目,这些项目价格可能会出现暴涨。”张大伟表示。

据链家地产市场研究部统计,目前预售的期房占新房成交的比例高达70%,而预售款和定金也占到了全部房地产开发资金的30%左右,取消预售制度会导致房企资金周转缓慢,降低资金使用率及房屋开工量,从而迫使部分企业退出。

按照张大伟的说法,如果禁止预售,除少数国企和大房企外,其他企业的资金成本将大幅上涨,有50%的房企可能面临被兼并或者倒闭的风险。楼市将会被少数国企及大房企独占,房价不仅不会下调,反而会继续明显上涨。

上述接近住建部人士还表示,取消预售制无论导致房价上涨还是下跌,都将会造成楼市的大起大落,这与我们稳增长的初衷是背道而驰的,也不符合此轮房地产调控的基本精神。

/房企动态/

不惧调控从严 龙头房企大举拿地

昨日(8月2日),取消房地产预售制度的传闻引发房地产企业股价出现罕见的大幅下跌,市场哀鸿一片。

就在7月部分城市楼市继续出现量价齐升态势并引发更严厉调控政策将出台的担忧同时,国务院派出的督查组正在全国多地调查楼市调控情况,而一向唱空楼市的独立经济学家谢国忠近日也再出 “惊人之语”,称房价将逐年下跌,一直跌掉80%。

然而,《每日经济新闻》记者发现,几大房企龙头最近两个月却大举出手,仅万科7月就耗资近60亿元拿地。

地产大佬们抛金揽地

在楼市成交回暖和房企资金压力好转的情况下,龙头房企拿地的热情又开始躁动。

中原地产统计数据显示,7月上半月,全国主要的54个城市合计成交高达12.98万套,比上月同期上涨13.4%,再创了近两年调控来的成交量新高。

受此影响,保利、招商、金地、中海、恒大等房企龙头乘机在全国拿地扫货,而一季度零拿地的万科也在7月开始大举出手。

8月1日,万科旗下上海沪彤置业有限公司以20.32亿元底价竞得上海闵行区虹桥商务区地块。7月31日,万科在一天时间内分别在杭州、成都两地拿地,共计斥资18.67亿元。7月万科在杭州、重庆、宁波以及上海等地拿下多宗商住地块,总金额近60亿元,而所得地块皆是低价拍得。

对此,万科董秘谭华杰在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,目前万科拿地只是正常的补货,并称离去年万科全年200亿元的拿地金额还相差很远。

谭华杰还否认了万科现在“抄底拿地”的说法。“这个行业没有人能做到抄底,抄底是不可能的。”他表示,万科拿地的策略是渗透式的,一般会根据项目自身评估,选择在一线大城市周边的三、四线城市拿地。

除了万科以外,招商、保利、金地、中海、恒大、绿地等房企大佬们近两个月以来也是动作频频。公开资料显示,6月保利在重庆、德阳等地拿下9宗地块,斥资30亿元,新增土地储备167万平方米;恒大6月新增地块10宗,土地面积达90万平方米,拿地金额高达27.8亿元。

对于房企突然猛增的拿地动作,世联地产研究报告称,今年上半年开发商拿地谨慎,随着成交回暖,部分房企拿地的热情开始重燃。世联地产市场研究总监吴志辉认为,上半年龙头房企以价换量的策略见效,成交回暖使资金偿付能力提高,财务状况更加稳健,现金流最差的时候已经过去。

各地楼市库存压力缓解

对于昨日A股地产板块罕见的恐慌性大跌,吴志辉认为这只是资本市场对当前楼市状况的情绪宣泄,在大盘普跌之下,也很正常。

他表示,目前部分城市可销售库存量已经见顶,从开发商拿地的特点来看,开发商选择拿地的地方也是今年库存下降比较快速的地区。根据世联地产监测的全国16个城市新增商品住宅供应统计数据显示,截至今年5月,随着房地产市场成交回暖,供销比呈现下降趋势,各地库存压力有所缓解。虽然上海、广州等城市的库存消化压力仍然较大,消化时间均超过15个月,但宁波、杭州、青岛等二线城市库存量已经见顶,并出现下降趋势,去库存化出现加速的态势。

对此吴志辉表示,目前一线城市楼市库存情况已回归正常水平,这预示着明年上半年一线城市房价将面临上涨压力。

面对全国楼市回暖的形势,7月下旬开始,国务院派出8个督查小组奔赴全国16个省(市)调查各地房价调控情况。而近期以来,中央各部委也三令五申下半年将坚决抑制房价反弹。密集释放的政策信号也加剧了业界对调控政策加码的预期。有专家预测,下半年或出台更为严厉的楼市调控政策。

而一向“唱空”楼市的独立经济学家谢国忠也重提房价下跌观点,并劝告大家卖掉房产。近日,谢国忠在做客凤凰网时提出,房价将像股市一样逐年下跌,一直跌掉80%。

/资本市场/

多重传闻引发机构砸盘 地产股遇重挫

昨日(8月2日),受地产股拖累,大盘的反弹戛然而止,地产权重较大的深成指更重挫1.86%,创出近几月新低。交易所龙虎榜数据显示,昨日制造地产股“惨案”的祸首主要是机构。机构抛售的原因是什么?迷雾前的真相又是什么?

“宋国青昨天到广发基金路演时说房地产预售政策要取消。”借助聊天工具、邮件、短信多种渠道,这一消息迅速传开。

“大部分地产公司资金链将要断裂,一批地产公司要破产,房价将暴跌。”大家几乎有一致的观点,认为如果真的取消房地产预售政策,对地产上市公司将是“特大利空”。

尽管传闻中的“主角”广发基金很快出来否认有这样一场路演,中金公司在盘中也针对该传闻向客户紧急发出澄清,但地产股的下跌并未因此而暂停。截至收盘,苏宁环球跌停,首开股份下跌9.83%,“招保万金”中招商地产下跌9.8%,保利地产跌幅也高达9.17%,万科、金地集团跌幅均超过6%。

到底是谁在抛售地产股?交易所的数据显示,机构成为主要的做空力量,招商地产卖出前五名全部为机构席位,卖出总额达2.38亿元,同样因为机构抛售而大跌的地产股还有苏宁环球、中南建设(000961,SZ)等。

在房地产上市公司中报纷纷报喜之时,机构为何抛售地产股打压指数?

昨日来自海南住建厅的消息称,住建部日前下发《紧急通知》,要求各地要严格执行房地产市场调控政策,不得擅自调整放松要求,已放松的要立即纠正;房地产用地出让不能超过面积上限,不得捆绑出让、“毛地”出让;住宅用地容积率不得小于1。与此同时,国务院落实房地产市场调控政策督查组正在全国16省市巡查。显然,地产调控没有一丝放松的迹象。

那么在暴跌之后,地产股将何去何从?

中金公司最新观点认为,期待政策预期修复,认为时点可能在月中,主要的风险点要关注国家统计局发布的7月数据,以及万科和招商等主要公司的中报数据。在中期策略方面,中金认为房价不能上涨将限制整体估值提升,建议“转换配置,边打边撤”。

(责任编辑:张文婷、贺霞)
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